Du 28 avril 2026

5AZ

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/02484 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2WVD

[X] [V]

C/

[E] [O],

[U] [J]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Mme [X] [V]

M^e Patrick DUPERIE

Le 28/04/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 28 avril 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [X] [V]

née le 26 Octobre 1968 à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Présente

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [O]

né le 17 Mai 1972 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Madame [U] [J]

née le 27 Juillet 1975 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Patrick DUPERIE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 février 2026

délibéré du 21 avril 2026 prorogé au 28 avril 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en dernier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 octobre 2020, M. [E] [O] et Mme [U] [J], représentés par la Société ORALIA LAPIERRE D2R, ont consenti à Mme [X] [V] un bail d’habitation portant sur un logement et un parking n° 83 situé au sein de la [Adresse 5] [Adresse 6] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 742 euros révisable et une provision mensuelle sur charges de 56 euros. Le même jour un contrat de location a été signé entre les mêmes parties portant sur l’emplacement de stationnement n° 82 situé au sein de la même résidence moyennant un loyer mensuel de 137 euros outre une provision mensuelle sur charges de 5 euros.

Mme [X] [V] a donné congé à effet du 31 octobre 2024 par courrier du 26 septembre 2024 reçu le 27 septembre 2024.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 31 octobre 2024.

Par requête du 25 mai 2025 réceptionnée le 6 juin 2025, Mme [X] [V] a saisi le juge des contentieux de la protection d’une demande en condamnation de M. [E] [O] et Mme [U] [J] au paiement de la somme de 5.000 euros, en expliquant avoir conclu le bail d’habitation dans le cadre du dispositif de la loi Pinel, et avoir été contrainte de supporter les frais de location d’un second garage en vertu d’une clause abusive du contrat de location, ce qui justifie le remboursement des loyers réglés, dans la limite de 5.000 euros pour la recevabilité de la requête.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 30 septembre 2025, l’affaire étant alors reportée une première fois au 9 décembre 2025 puis au 24 février 2026 pour saisine d’un conciliateur de justice par Mme [X] [V].

Après échec de la tentative de conciliation constaté le 11 février 2026 par le conciliateur de justice, l’affaire a été examinée à l’audience du 24 février 2026.

Mme [X] [V] maintient sa demande en remboursement de la somme de 5.000 euros et conclut au rejet des demandes formées à son encontre. Elle explique avoir multiplié sans succès des démarches amiables avant de saisir la juridiction et réclame le remboursement d’une somme de 5.000 euros pour la période de décembre 2021 à octobre 2024 non affectée par la prescription. Elle soutient avoir été contrainte de louer le parking n° 82 pour pouvoir bénéficier du bail du logement, alors que ce parking est réuni avec le n°83 dont il n’est pas séparé. Elle fait valoir que cette pratique est un contournement de la loi Pinel qui permet de gonfler le prix du loyer afin de rattraper le prix du marché.

Elle observe que selon les termes des baux, elle ne pouvait résilier le bail du parking sans prendre le risque de perdre son logement. Elle se réfère au BOFIP en observant que les conditions permettant la conclusion de deux baux distincts n’étaient pas réunies en l’espèce, puisque l’accès au parking 82 permet l’accès au parking 83 et que celui-ci est indissociable du premier. Elle fait valoir que ce faisant M. [E] [O] et Mme [U] [J] bénéficient d’une exonération fiscale conséquente, sans “jouer le jeu” du loyer plafonné. Elle indique n’avoir pas l’utilité de louer un second garage et en outre avoir rencontré des difficultés d’utilisation en raison d’un défaut structurel de cuvelage du bâtiment qui entraînait des inondations permanentes. Elle précise avoir imputé le dernier loyer sur le dépôt de garantie dont elle n’a pas demandé la restitution. S’agissant des demandes reconventionnelles, elle fait valoir qu’il n’a pas été procédé à des travaux de nettoyage du logement avant l’entrée de nouveaux locataires, qu’aucune somme ne peut lui être réclamée, et qu’elle n’est redevable d’aucun arriéré de loyer. Elle indique avoir rendu un logement en parfait état de propreté.

M. [E] [O] et Mme [U] [J], représentés par avocat, demandent au juge des contentieux de la protection de :

— juger mal fondées les demandes en condamnation formées par Mme [X] [V]

— faire droit à leur demande reconventionnelle

— condamner Mme [X] [V] à leur payer la somme de 247,38 euros au titre de l’arriéré locatif

— condamner Mme [X] [V] au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux dépens de l’instance.

Ils observent qu’il est singulier que Mme [X] [V] n’ait contesté la prétendue obligation de louer un 2ème emplacement de parking qu’à la toute fin de son bail, après quatre ans d’occupation des lieux. Ils indiquent que le bail du parking était conclu pour une durée d’un an et que Mme [X] [V] avait donc tout loisir de résilier ce bail à l’issue de ce délai, ce qu’elle n’a pas fait pour pouvoir profiter de cet emplacement de parking. Ils estiment que Mme [X] [V] est de mauvaise foi dans la mesure où elle a réclamé des badges et émetteurs permettant de commander à distance les portes des deux garages, ce qui démontre leur utilisation par elle ou les occupants de son chef. Ils observent que le prix du bail de la maison et de l’emplacement 83 et celui de l’emplacement 82 sont raisonnables et conformes aux loyers habituellement constatés. Ils soutiennent que le dispositif [M] leur permet de louer un bien immobilier et ses parkings à la condition de le faire au moyen de deux baux différents, lesquels sont indissociables l’un de l’autre, le locataire pouvant résilier le bail du parking au bout d’un an.

Ils rappellent que Mme [X] [V] ne pouvait utiliser le dépôt de garantie pour s’acquitter du loyer et des charges, que Mme [X] [V] est redevable d’une somme au titre des frais de nettoyage, compte tenu de l’état du logement, un devis suffisant à justifier les sommes dues. Ils ajoutent que le décompte de sortie fait apparaître que Mme [X] [V] est redevable d’une somme de 247,38 euros au titre du solde locatif.

SUR QUOI

Sur la demande en remboursement des loyers versés au titre du bail du garage

En application des dispositions d’ordre public de l’article 1104 du code civil les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Le dispositif dit [M] qui permet à un bailleur de bénéficier d’une réduction fiscale, suppose un plafonnement du loyer.

Il ressort de la circulaire produite aux débats que l’administration fiscale admet que le logement et le stationnement fassent l’objet de deux baux distincts, le second n’étant pas soumis à la règle du plafonnement, à la condition que :

— l’emplacement de stationnement soit physiquement séparé du lieu d’habitation, ce qui suppose d’accéder au garage sans pénétrer dans le logement ou “sur le terrain qui en constitue la dépendance immédiate et nécessaire

— le locataire soit libre de signer le bail afférent au logement sans s’engager à louer l’emplacement de stationnement

— le montant du loyer soit normal par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des biens comparables.

En l’espèce, M. [E] [O] et Mme [U] [J] ont fait l’acquisition dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement et pour bénéficier du dispositif précité, au sein de la [Adresse 5] [Adresse 7] à [Localité 6], d’un logement à usage d’habitation et deux emplacements de parking en sous-sol de la résidence et attenant l’un à l’autre.

Par deux baux distincts en date du 26 octobre 2020, M. [E] [O] et Mme [U] [J], représentés par leur mandataire de gestion locative, ont loué à Mme [X] [V], d’une part le logement avec terrasse et jardin, décrit comme comportant en rez-de-chaussée une entrée, une cuisine, un séjour, WC, à l’étage , 3 chambres, salle de bains, wc et le parking portant le numéro 83 moyennant un loyer mensuel de 742 euros révisable et une provision mensuelle sur charges de 56 euros, d’autre part, l’emplacement de stationnement n° 82 moyennant un loyer mensuel de 137 euros outre une provision mensuelle sur charges de 5 euros.

Le bail du parking mentionne “La place de parking susvisée est indissociable de la location de l’appartement situé [Adresse 8]. En cas de congé par l’un ou l’autre des parties pour l’appartement, le présent bail sera résilié dans les mêmes conditions.

Si certes la durée du bail de l’emplacement de parking est seulement d’une année, tandis que le bail du logement est d’une durée de trois ans, il en ressort cependant la preuve que le candidat à la location était obligé de louer ce parking pour obtenir la location du logement, et ce en méconnaissance de la règle précitée, étant observé en outre que le loyer du parking représente à lui seul 18,46% du montant du loyer du logement tel que décrit ci-dessus, ce qui accrédite un dépassement substantiel du loyer plafonné par le recours à un bail distinct. De plus il n’est pas séparé de l’autre emplacement de parking.

Ainsi Mme [X] [V] démontre l’irrégularité des baux et la conséquence dommageable qui en a découlé, à savoir l’obligation d’exposer une dépense mensuelle de 142 euros en sus du loyer du logement principal spacieux qui comportait un emplacement de parking, qui était suffisant pour satisfaire à ses besoins.

Ainsi que l’a relevé Mme [X] [V], son action est soumise à un délai de prescription, l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoyant que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Dans la mesure où aucun élément ne permet d’établir à quelle date Mme [X] [V] a eu connaissance de l’irrégularité affectant les baux, connaissance qui ne peut résulter de la seule signature des baux, elle est donc recevable à agir pour la période de décembre 2021 à octobre 2024 telle qu’elle le demande dans ses conclusions soutenues à l’audience, soit sur une période de 35 mois.

M. [E] [O] et Mme [U] [J] seront donc condamnés à lui payer la somme de 4.970 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers. En outre en application de l’article 23 de la même loi, les charges récupérables peuvent donner lieu à des appels provisionnels.

En application de ce même article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit :

— user paisiblement des lieux loués,

— répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve une cause étrangère exonératoire,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’Etat.

Selon le décompte arrêté au 17 septembre 2025 versé aux débats par M. [E] [O] et Mme [U] [J], Mme [X] [V] serait redevable d’une somme de 247,38 euros après comptabilisation d’une somme de 160 euros qu’elle a versée le 29 juillet 2025.

Mme [X] [V] établit cependant avoir viré au mandataire des bailleurs le 4 octobre 2025, soit postérieurement à ce décompte, une somme de 115,32 euros, ce qui ramène le solde de la créance à 132,06 euros.

Dans ce solde est incluse une indemnité de 70 euros pour travaux divers.

Il résulte de l’état des lieux de sortie établi le 31 octobre 2024 signé par Mme [X] [V], que le logement n’a pas été restitué en bon état de propreté, ce que caractérise la coche à nettoyer dans plusieurs pièces. Mme [X] [V], si elle soutient le contraire, ne produit aucune pièce venant contredire les constatations de l’état des lieux.

Quand bien même M. [E] [O] et Mme [U] [J] n’ont pas supporté le coût du devis en date du 22 novembre 2024 d’un montant de 139 euros qui correspond aux travaux de nettoyage, ce devis permet d’asseoir le bien-fondé d’une réclamation de 70 euros au titre des frais de nettoyage telle que précisée dans le décompte.

Par ailleurs s’agissant du solde des loyers et charges impayés inclus dans le décompte, Mme [X] [V] ne justifie pas les avoir réglés.

Dès lors elle sera condamnée à payer à M. [E] [O] et Mme [U] [J] la somme de 132,06 euros restant due.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dépens de l’instance seront supportés par M. [E] [O] et Mme [U] [J], parties perdantes, qui seront déboutés de leur demande d’indemnité en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire, en dernier ressort,

CONDAMNE M. [E] [O] et Mme [U] [J] à payer à Mme [X] [V] la somme de 4.970 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [X] [V] à payer à M. [E] [O] et Mme [U] [J] la somme de 132,06 euros ;

CONDAMNE M. [E] [O] et Mme [U] [J] aux dépens ;

DÉBOUTE M. [E] [O] et Mme [U] [J] en leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection

LE GREFFIER LE JUGE