TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02518

N° Portalis DBX4-W-B7J-ULPI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Février 2026

E.P.I.C., [Localité 2] METROPLE HABITAT

C/

,

[O], [K], [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Février 2026

à, [Localité 3] HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le 17/02/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 17 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 25 Novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

TOULOUSE METROPOLE HABITAT, L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, établissement public industriel et commerciale, anciennement dénommé HABITAT TOULOUSE, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est, [Adresse 4]

représenté par Madame, [V], [B], chargée judiciare contentieux munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur, [O], [K], [F]

demeurant, [Adresse 5] ,

[Adresse 6] ,

[Adresse 7] ,

[Adresse 8]

, [Localité 4]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 2 avril 2020, à effet du même jour, l’EPIC, [Localité 2] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur, [O], [K], [F] un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 9] à, [Localité 2] ,([Localité 5]) pour un loyer mensuel de 299,85 euros et une provision sur charges mensuelle de 81,26 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC, [Localité 2] METROPOLE HABITAT lui a fait signifier le 26 janvier 2024, un commandement de payer, se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, l’EPIC, [Localité 2] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur, [O], [K], [F] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 2] statuant en référé, à l’audience du 25 novembre 2025, en lui demandant de :

— constater la résiliation de plein droit du bail, conformément à la clause résolutoire qui y est insérée,

— entendre en conséquence ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur, [F], [O], [K] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la, [Localité 6] Publique,

— condamner le requis par application des dispositions de l’article 835 du CPC alinéa 2 à lui payer :

la somme provisionnelle de 1219.58 Euros, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu.Une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du loyer et charges à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef.Autoriser en cas de départ volontaire de l’occupant et d’abandon du mobilier à séquestrer les meubles se trouvant dans les lieux ou à les faire stocker en garde meubles aux frais des défendeurs.Condamner au paiement de la somme de 150.00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.Voir condamner le défendeur en tous les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 25 novembre 2025.

Lors des débats, l’EPIC, [Localité 2] METROPOLE HABITAT, régulièrement représentée, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.684,90 euros, mensualité d’octobre 2025 incluse.

Elle déclare que Monsieur, [O], [K], [F] n’a pas repris le paiement du loyer courant et que le dernier paiement a été effectué le 7 octobre 2025 pour un montant de 400 euros.

Elle donne toutefois son accord pour l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en sus du loyer et charges courants.

Monsieur, [O], [K], [F], qui comparaît en personne, s’exprime difficilement en langue française. Sur interrogation du Président, Monsieur, [O], [K], [F] a souhaité voir son affaire instruite ce jour et a sollicité l’assistance de Maître, [M], pour l’aider à comprendre et à exprimer ses demandes et faire ainsi office d’interprète.

Il déclare vivre dans le logement depuis 5 ans et explique ses difficultés en raison d’un problème avec la Caisse des Allocations Familiales avec qui il a prochainement un rendez-vous. Il ajoute ne pas travailler.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience la date du délibéré a été fixée au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

L’EPIC, [Localité 2] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de la Haute-Garonne par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 janvier 2024, reçue le 29 suivant, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 951,34 euros a été signifié le 26 janvier 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 26 mars 2024.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

L’EPIC, [Localité 2] METROPOLE HABITAT produit un décompte arrêté au 25 novembre 2025 mentionnant que Monsieur, [O], [K], [F] reste devoir la somme de 1.684,90 euros, mensualité d’octobre 2025 comprise.

Monsieur, [O], [K], [F] qui ne forme pas de contestation quant au montant de cette dette doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.684,90 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats que le locataire veut se maintenir dans les lieux et que le bailleur a donné son accord pour des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois en plus du loyer courant, avec suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, nonobstant l’absence de reprise de paiement du loyer courant.

Dès lors que le bailleur et le locataire ont trouvé un accord sur un échéancier de paiement, ce qui a pour conséquence de permettre à ce dernier de se maintenir dans les lieux et de conserver son logement, ces délais de paiement suspensifs, qui n’entrent pas dans le champ de l’article 24 précité, s’agissant ici de la volonté des parties, seront par conséquent ordonnés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur, [O], [K], [F] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges, à la somme de 423,58 euros.

— Sur les mesures accessoires :

Monsieur, [O], [K], [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Monsieur, [O], [K], [F] supportera une indemnité de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS à la date du 26 mars 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 avril 2020 liant l’EPIC, [Localité 2] METROPOLE HABITAT et Monsieur, [O], [K], [F] concernant un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 10] à, [Localité 7] ;

CONDAMNONS Monsieur, [O], [K], [F] à verser à l’EPIC, [Localité 2] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.684,90 euros (décompte arrêté au 25 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur, [O], [K], [F] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et charges courants, en 16 mensualités de 100 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois (terme échu) et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

* les clauses résolutoires retrouveront leur plein effet ;

* le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur, [O], [K], [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC, [Localité 2] METROPOLE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur, [O], [K], [F] sera tenu de payer à L’EPIC, [Localité 2] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 423,58 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur, [O], [K], [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur, [O], [K], [F] à payer à L’EPIC, [Localité 3] HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE