Du 10 avril 2026

82C

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01633 – N° Portalis DBX6-W-B7J-25PL

[E] [N],

[M] [P] épouse [C]

C/

S.A. DOMOFRANCE

— Expéditions délivrées à

M^e Sylvain BOUCHON

M^e Maxime GRAVELLIER

— FE délivrée à

Le 10/04/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 avril 2026

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [N]

né le 14 Juin 1955 à [Localité 1] (ALLEMAGNE)

[Adresse 2] [Adresse 3]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-014402 du 23/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Madame [M] [P] épouse [C]

née le 14 Septembre 1954 à [Localité 4] (ALLEMAGNE)

[Adresse 2] [Adresse 3]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-014400 du 23/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Tous deux représentés par M^e Sylvain BOUCHON, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

RCS [Localité 3] N° 458 204 963

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Maître Maxime GRAVELLIER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Février 2026

PROCÉDURE :

Demande relative à la désignation, au mandat ou la rémunération d’un expert en date du 01 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2014 la SA CLAIRSIENNE a donné à bail à M. [E] [N] et Mme [P] épouse [C] [M] un bien à usage d’habitation situé, [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 300,44 euros.

Arguant de l’existence de désordres au sein du logement loué les locataires ont assigné la société bailleresse devant le juge des référés près le tribunal d’instance de Bordeaux qui, par ordonnance du 10 octobre 2014 a ordonné une expertise judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 28 septembre 2015.

Par jugement en date du 9 novembre 2017, le tribunal d’instance de Bordeaux a :

CONDAMNÉ la SA CLAIRIENNE à effectuer, dans le délai de cinq mois à compter de la signification du présent jugement, et sous astreinte provisoire de 50€ par jour de retard à compter du premier jour suivant le cinquième mois couru après signification du jugement à réaliser les travaux suivants, conformément aux préconisations de l’expert judiciaire :remplacement des radiateurs et pose d’un nouveau convecteur dans la cuisine,réfection du contrevent à l’étage,modification de la pente d’accès au logement et les travaux propres à remédier à la section de la gouttière et le diamètre du tuyau de descente insuffisants :

découpe et évacuation des faux plafonds et pose d’une trappe de surveillance, nettoyage des combles et rebouchage des trous, dépose du doublage en partie basse avec rebouchage d’éventuels trous, repose des plinthes, traitement curatif et préventif tant contre les rongeurs que contre les insectes xylophages,avec obligation durant le temps de réalisation des travaux relatifs aux vrillettes de procéder au relogement des locataires dans un logement sis à proximité du bien pris à bail,

CONDAMNÉ la SA CLAIRSIENNE à verser à [M] [C] la somme de 1700 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,CONDAMNÉ la SA CLAIRSIENNE à verser à [E] [I] [N] la somme de 1700 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,DEBOUTÉ [M] [C] et [E] [I] [N] de leur demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral,REJETÉ le surplus des demandes,ORDONNÉ l’exécution provisoire de la décision,CONDAMNÉ la SA CLAIRSIENNE à payer à [M] [C] et [E] [I] [N] la somme de 1200 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, DEBOUTÉ la SA CLAIRSIENNE de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles,CONDAMNE la SA CLAIRSIENNE aux dépens de l’instance et de ses suites, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire,DEBOUTÉ [M] [C] et [E] [I] [N] de leur demande présentée en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par jugement en date du 10 septembre 2019, le juge de l’exécution de [Localité 3] a notamment :

Constaté l’impossibilité d’exécution du nettoyage des combles et du rebouchage des trous, Supprimé en conséquence l’astreinte pour le nettoyage des combles et le rebouchage des trousDit le défaut d’exécution du traitement curatif et préventif contre les rongeurs non imputable à la société CLAIRSIENNE Dit n’y avoir en conséquence lieu présentement à liquidation d’astreinte pour ce défaut d’exécution du traitement curatif et préventif contre les rongeurs.

M. [E] [N] et Mme [P] épouse [C] [M] ont interjeté appel de cette décision et dans son arrêt rendu le 4 juin 2020, la cour d’appel de [Localité 3] a confirmé le jugement de première instance.

Par acte de fusion-acquisition en date du 31 août 2025, la SA CLAIRSIENNE est devenue la SA d’HLM DOMOFRANCE.

Par acte introductif d’instance du 1er décembre 2025, M. [E] [N] et Mme [P] épouse [C] [M] ont fait assigner la SA d’HLM DOMOFRANCE par devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé à l’audience du 9 janvier 2026 aux fins de :

Désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission : Se rendre sur place ;Convoquer les partiesSe faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission Visiter les lieux et les décrireIndiquer les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée désordre par désordre après informaion des parties et communication à ces dernières dans les 15 jours au minimum avant la réunion de synthèse ou la rédaction d’une note de synthèse, des devis et proposition chiffrés concernant les travaux envisagésFournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu tous les préjudices subisDire, le cas échéant, quels peuvent être les risques sur la santé des occupants de l’exposition prolongée aux désordres constatésDonner tous éléments de nature à permettre l’appréciation du préjudice subi par M. [E] [N] et Mme [P] épouse [C] [M] Laisser provisoirement à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

A l’audience du 9 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée puis finalement débattue à l’audience du 20 février 2026.

A l’audience, M. [E] [N] et Mme [P] épouse [C] [M] , représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur demande initiale et sollicitent que l’expertise soit effectuée aux frais avancés par le Trésor et que la demande reconventionnelle au titre des frais irrépétibles de la SA d’HLM DOMOFRANCE soit rejetée. A l’appui de leur demande d’expertise, M. [E] [N] et Mme [P] épouse [C] [M] font valoir que malgré une première expertise ordonnée par le juge en 2014 et la condamnation en 2017 du bailleur à réaliser des travaux afin de mettre fin à la présence de rats dans les combles, la problématique persiste et s’est accentuée depuis 2021. Ils précisent que l’expert précédent avait préconisé le nettoyage des combles qui s’est avéré impossible puisque ces dernières sont constituées de plaques sur lesquelles il n’est pas possible de marcher de sorte qu’une nouvelle expertise est nécessaire afin de préconiser des travaux réalisables. Par ailleurs, ils font valoir qu’ils se sont opposés à l’ouverture de la trappe dans la salle de bain car cette ouverture engendrerait la dispersion de poussières, excréments de rongeurs susceptibles d’être un danger pour leur santé de sorte qu’ils veulent que le bailleur prévoit le nettoyage en conséquence.

La SA d’HLM DOMOFRANCE, représentée par son avocat, sollicite de la juridiction saisie de :

Débouter M. [E] [N] et Mme [P] épouse [C] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions Condamner M. [E] [N] et Mme [P] épouse [C] [M] au paiement d’une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Condamner M. [E] [N] et Mme [P] épouse [C] [M] aux entiers dépens de l’instance

la SA d’ HLM DOMOFRANCE s’oppose à la demande d’expertise judiciaire et fait valoir que les requérants n’établissent pas la présence actuelle de rongeurs, ils n’apportent aucun élément technique justifiant une complexité, ne peuvent imputer aucun manquement à la bailleresse qui a effectué les diligences nécessaires et sollicitent une mesure destinée à suppléer leur carence probatoire.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise :

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime. Il est également constant que l’appréciation du motif légitime relève du pouvoir souverain du juge du fond.

En vertu de l’article1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

L’article 1720 du code civil précise que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il appartient à M. [E] [N] et Mme [P] épouse [C] [M] qui arguent de manquements de leur bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, d’entretien des lieux et de jouissance paisible, d’en rapporter la preuve.

Pour ce faire, ils produisent aux débats les pièces suivantes :

Le courrier d’une voisine en date du 19 janvier 2021 dans lequel elle indique avoir constaté la présence de grosses mouches dans son logement et émet l’hypothèse qu’il s’agirait de mouches de décompositions en lien avec la présence de rongeurs. Une attestation d’une résidente de l’immeuble établie le 4 décembre 2022 qui indique avoir constaté la présence de rongeurs qui grattent les cloisons. Plusieurs courriers en date des 13 mars 2022, 10 avril 2022, 4 mai 2022 et 18 août 2025 dans lesquels les locataires informent la bailleresse du retour des rats dans les comblesUne facture de l’intervention de la société Atlantique Services Hygiène du 18 février 2022 d’un montant de 198 euros mentionnant « traitement contre les rats au pavillon 3 chez Mme [C] : à l’arrivée de la technicienne, Mme [C] l’a informée qu’elle devrait passer par la toiture R+2 ce qui n’est pas réalisable sans nacelle. Une trappe d’accès est présente dans la salle de bains (constaté par la technicienne mais la locataire a refusé qu’elle l’ouvre pour réaliser le traitement par dispersion d’appâts). Refus également de la locataire de traiter les extérieurs. Nous vous alertons sur le fait qu’à chacun de nos passages ces dernières années sur ce logement la locataire nous a bien permis d’aller jusqu’à chez elle mais a toujours systématiquement refusé les traitements. Il ne nous est jamais possible d’ouvrir la trappe d’accès pour constater l’infestation et pour traiter. Cette locataire souhaite que l’on fasse le ménage chez elle si on touche à quoi que ce soit ».

Un courrier du maire de la commune de [Localité 7] en date du 15 octobre 2025 adressé à la SA de [Adresse 7] DOMOFRANCE dans lequel il indique que plusieurs résidents de logements gérés par la bailleresse se plaignent de la présence récurrente de nuisibles.

En défense, la SA d'[Adresse 7] DOMOFRANCE produit les pièces suivantes :

Une fiche d’intervention du 10 novembre 2025 réalisée par la société AVIPUR qui mentionne une dératisation de la résidence et des pavillonsUne fiche d’intervention du 14 novembre 2025 réalisée par la société AVIPUR qui mentionne une dératisation des 3 pavillons, contrôle des 4 postes d’appatage mis en place au premier passage, aucune consommation des appâts observé, pas de locataire présent non plus. Remplacement des appâts biocides souilléUne fiche d’intervention du 18 novembre 2025 réalisée par la société AVIPUR qui mentionne « contrôle des 11 postes d’appatage présents sur les abords extérieurs de la résidence. Aucune consommation observée. Retrait des appâts biocides, mise en place d’appât placebo ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les travaux préconisés par l’expert pour mettre fin à la présence de nuisibles ont été partiellement exécutés par la bailleresse et que cette dernière n’a pas été en mesure, pour des raisons techniques et du fait du refus des locataires de quitter le logement temporairement, de réaliser les autres travaux ce qui a été constaté par le juge de l’exécution. Il apparait que depuis 2022, lorsque les locataires ont informé la SA d’HLM DOMOFRANCE de la potentielle présence de rongeurs dans les combles, cette dernière a mandaté la société ASH qui est intervenue à plusieurs reprises ce qui n’est pas contesté par les locataires.

Néanmoins, il ressort des interventions de la société Atlantique Services Hygiène que M. [E] [N] et Mme [P] épouse [C] [M] ont refusé que les techniciens ouvrent la trappe accédant aux combles au sein de la salle de bain et applique des traitements à travers cette trappe au motif que l’huissier de justice avait constaté quelques années auparavant que le déplacement de la trappe faisait tomber de la poussière et des excréments de rongeurs. Or, alors que la société Atlantique Services Hygiène propose un traitement à appliquer directement dans les combles accessibles par cette trappe, c’est le refus des locataires qui fait obstacle à action. Si les locataires invoquent des risques pour leur santé, il pourrait être envisagé que ces opérations s’effectuent en l’absence des locataires mais a été constaté que ces derniers ont déjà refusé antérieurement de quitter leur logement pour effectuer les travaux nécessaires.

Dès lors, d’une part, M. [E] [N] et Mme [P] épouse [C] [M] échouent à rapporter la preuve de l’existence de rats dans les combles au moment de la présente instance postérieurement à l’intervention de la société AVIPUR qui constate que les appâts n’ont pas été consommés et d’autre part, la SA d'[Adresse 7] DOMOFRANCE démontre avoir procédé aux diligences nécessaires afin de mettre fin à la présence potentielle de rongeurs en mandatant des sociétés qui ne peuvent mettre en œuvre les traitements efficaces face au refus des locataires.

En conséquence, M. [E] [N] et Mme [P] épouse [C] [M] ne justifient pas avoir un motif légitime actuel à voir ordonner une expertise judiciaire, ladite mesure apparaissant au cas d’espèce inutile et il n’est pas rapporté la preuve de l’existence d’un manquement du bailleur à ses obligations.

Leur demande sera par conséquent rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de M. [E] [N] et Mme [P] épouse [C] [M] .

En outre, il n’apparait pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

La SA d’ HLM DOMOFRANCE sera ainsi déboutée de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties réservés quant au fond, notamment sur les responsabilités et garanties encourues,

REJETONS la demande d’expertise judiciaire sollicitée par M. [E] [N] et Mme [P] épouse [C] [M] ;

DEBOUTONS la SA d’HLM DOMOFRANCE de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [E] [N] et Mme [P] épouse [C] [M] aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA JUGE