TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

70C

Minute

N° RG 25/02121 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VAW

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 09/03/2026

à M^e Hervé COLMET

M^e Pierre DAVOUS

M^e Laurent PARAY

Rendue le NEUF MARS DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 12 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 23 février 2026 puis prorogée ce jour par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. COEUR DE GARONNE Société civile immobilière de construction vente

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurent PARAY, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, M^e Hervé COLMET, avocat plaidant au barreau de BAYONNE

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. [U] SENIORS EXPLOITATION prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Pierre DAVOUS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, M^e Camille KOERING, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

S.A.R.L. [U] SENIORS EXPLOITATION

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Pierre DAVOUS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, M^e Camille KOERING, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

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I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 12 septembre 2025, la SCCV CŒUR DE GARONNE a fait assigner la SARL [U] SENIORS EXPLOITATION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de voir :

— dire la SARL [U] SENIORS EXPLOITATION occupant sans droit ni titre des lots de copropriété n°115 à 133 de la [Adresse 3] sise [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 4],

En conséquence,

— ordonner l’expulsion des lots de copropriété sus-évoqués de la société [U] SENIORS EXPLOITATION ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance si besoin est du commissaire de police et de la force publique, le tout sous astreinte de 300 euros par jour passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir,

— ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place et dans les lots occupés sans droit ni titre dans un garde-meubles au choix de la demanderesse aux frais, risques et périls de la SARL [U] SENIORS EXPLOITATION,

— condamner la SARL [U] SENIORS EXPLOITATION à payer à titre de provision à valoir sur la réparation du préjudice d’occupation causé, la somme de 55 490 euros soit 9 248,20 euros le mois depuis le 21 mai 2025 jusqu’au 23 novembre audience des référés sauf à parfaire du fait de l’écoulement du temps,

— condamner en tout état de cause la SARL [U] SENIORS EXPLOITATION à lui payer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5 562,34 euros, en ce compris les frais des deux procès-verbaux de constat et de la sommation interpellative en date des 21 mai et 15 juillet 2025,

— condamner la SARL [U] SENIORS EXPLOITATION aux entiers dépens de l’instance.

La SCCV CŒUR DE GARONNE expose qu’elle est propriétaire de différents lots de copropriété (n°115 à 133) qui constituent des parties privatives à usage commun de la [Adresse 3] à [Localité 1], qui devaient être cédés à l’exploitant originel de la résidence qu’elle a construite après livraison soit la société RESIDE ETUDES SENIORS (RES), l’immeuble étant destiné à une résidence de services séniors dès l’origine ; qu’au cours des opérations de construction, dès après réception et livraison des parties communes, le tribunal de commerce de Paris le 28 novembre 2024 validait un plan de cession de la société RESIDE ETUDES SENIORS placée au préalable en redressement judiciaire et ordonnait le transfert de la [Adresse 3] au profit de la société requise, s’entend l’ensemble des actifs corporels détenus en pleine propriété affectés aux résidences outre le transfert des contrats en cours et des contrats de bail relatifs aux lots et des contrats en cours de location des parties privatives à usage commun au sein des résidences reprises par [U] ; qu’au moment de sa déconfiture ayant abouti au dit jugement de reprise, la société RES n’avait point acquis par ses filiales foncières les parties privatives à usage commun, objets du litige, qui sont demeurées sa propriété et sont occupées indument sans autorisation et sans aucun titre par la société [U] SENIORS [Localité 1] qui a mis en exploitation la résidence en violation de la destination prévue par l’autorisation de construire puisqu’elle exerce dans les lieux une activité hôtelière, de tourisme ou d’affaires ; que par lettre recommandée du 26 juin 2025 elle lui a rappelé qu’elle occupait les parties privatives qui sont sa propriété en violation de ses droits et dans tous les cas sans le secours d’une convention justifiant une pareille occupation et lui précisait qu’elle n’était pas opposée par principe à lui louer les parties privatives lui appartenant ; que le 2 juillet 2025 elle lui a adressé une nouvelle mise en demeure RAR afin qu’elle se conforme dans le bâtiment Ducs d’Aquitaine à l’exercice de l’activité de résidences services séniors qui avait été seule autorisée par le permis de construire ; que ces courriers sont demeurés sans réponse ; que l’occupation sans droit ni titre de sa propriété constitue une voie de fait et un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

L’affaire, appelée à l’audience du 24 novembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi puis a été retenue à l’audience de plaidoiries du 12 janvier 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la SCCV CŒUR DE GARONNE, dans son acte introductif d’instance,

— la SARL [U] SENIORS EXPLOITATION, le 7 janvier 2026 dans des conclusions aux termes desquelles elle demande de voir :

A titre principal :

. déclarer la SCCV CŒUR DE GARONNE irrecevable en ses demandes faute de qualité et d’intérêt à agir et faute de qualité et d’intérêt de la société [U] SENIOR EXPLOITATION à être assignée ;

. débouter la SCCV CŒUR DE GARONNE de toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire :

. se déclarer sans pouvoir pour statuer compte tenu de l’existence de contestations sérieuses portant sur la recevabilité des demandes et sur le droit de la SCCV CŒUR DE GARONNE au paiement d’indemnités d’occupation ainsi que sur le quantum de la provision réclamée ;

. débouter la SCCV CŒUR DE GARONNE de toutes ses demandes ;

A titre très subsidiaire :

. déclarer la SCCV CŒUR DE GARONNE irrecevable en ses demandes faute de qualité et d’intérêt à agir et faute de qualité et d’intérêt de la société [U] SENIOR EXPLOITATION à être assignée ;

. limiter le montant de la condamnation provisionnelle principalement à la somme de 1 euro, subsidiairement et en tout état de cause à une somme qui ne pourra pas être supérieure à 35 451,43 euros ;

. l’autoriser à se libérer de la somme qui sera retenue moyennant 24 mensualités d’égal montant ;

En tout état de cause :

. condamner la SCCV CŒUR DE GARONNE à lui payer une somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Faisant valoir que les lots n°115 à 133 de la [Adresse 6] ont été vendus par la SCCV CŒUR DE GARONNE au syndicat des copropriétaires de la Résidence le 18 septembre 2025 au prix de 1 euro ; qu’elle n’exploite pas la [Adresse 3] depuis le 1er janvier 2025, que seule la société [U] SENIORS [Localité 1] l’a exploitée à compter du 30 avril 2025 ; que l’expulsion des lots n°115 à 133 empêcherait l’exploitation pure et simple de la Résidence et donc sa fermeture ce qui constitue un dommage imminent sur lequel le trouble manifestement illicite ne prime pas ; que la SCCV CŒUR DE GARONNE a consenti la mise à disposition à titre gratuit des dits lots.

A l’audience de plaidoiries, la SCCV CŒUR DE GARONNE demande le paiement d’une provision de 11 000 euros par mois depuis le mois de mai 2025 soit 77 000 euros pour 7 mois.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés, dans tous les cas d’urgence, d’ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1 du même code permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 précise que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société défenderesse conteste tant la qualité de propriétaire des lots litigieux de la SCCV CŒUR DE GARONNE, que sa propre qualité d’occupante des dits lots.

Au vu des pièces qu’elle produit, notamment le courrier et le courriel de la SCCV CŒUR DE GARONNE des 29 janvier 2025 et 12 mai 2025 et le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la [Adresse 7] du 18 septembre 2025 (pièces n°14, 15 et 16) d’une part et les contrats régularisés pour l’exploitation de la Résidence (pièces n°20 à 25) d’autre part, ainsi que du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 15 juillet 2025 et de la sommation interpellative du même jour produits par la demanderesse (pièces n°8 et 9), il existe une incertitude sur la qualité de propriétaire des lots litigieux de la SCCV CŒUR DE GARONNE et sur la qualité d’occupante des dits lots de la SARL [U] SENIOR EXPLOITATION, qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher, de sorte que le trouble manifestement illicite revendiqué par la demanderesse n’est en l’état pas démontré et l’obligation de paiement de la seconde à l’égard de la première se heurte à une contestation sérieure.

Par suite, il n’y a pas lieu à référé s’agissant tant de la demande d’expulsion et séquestration du mobilier que de la demande de provision.

Succombant, la SCCV CŒUR DE GARONNE sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie défenderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Il lui sera en conséquence alloué la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes formées par la SCCV CŒUR DE GARONNE à l’encontre de la SARL [U] SENIORS EXPLOITATION ;

CONDAMNE la SCCV CŒUR DE GARONNE à payer à la SARL [U] SENIORS EXPLOITATION la somme 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV CŒUR DE GARONNE aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.