Minute N°

COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 23/01335 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JMOK

JUGEMENT DU 05 Novembre 2024

DEMANDEURS :

Madame [C], [R] [I] épouse [N]

née le 31 Décembre 1970 à [Localité 7] (13)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Roland MARMILLOT, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

Monsieur [S], [U], [O] [N]

né le 03 Juillet 1969 à [Localité 8] (67)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Roland MARMILLOT, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDERESSES :

S.A. AXA FRANCE IARD prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS NANTERRE n° 722.057.460

[Adresse 3]

[Localité 6]

défaillante

S.A.S. SUDIAGNOSTIC EXPERTISE, exerçant sous la dénomination sociale ACTIV EXPERTISE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS AVIGNON n°814.530.101

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur [G] [P] et Madame [A] [D] ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 12 Septembre 2023

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2023 prorogé à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

Grosse + expédition à :M^e Roland MARMILLOT

Expédition à :

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 2 avril 2021, M. [S] [N] et son épouse, Mme [C] [N] née [I], ont acquis auprès de M. [F] [M] et de son épouse, Mme [W] [M] née [T], une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] (84) pour un prix de 345 000,00 euros.

Le diagnostic de performance énergétique (D.P.E.) a été réalisé le 24 septembre 2020 par la S.A.S. Sudiagnostic Expertise, exerçant sous le nom commercial “Activ’Expertise-Luberon”, ce document, annexé à l’acte de vente, indiquant un niveau de consommation énergétique égal à 108 kWhep/m² et classant ce bien immobilier en classe C. Cette société de diagnostic a en outre établi un état des installations de gaz et d’électricité de ce bien immobilier.

Constatant, dès les premières fraîcheurs de l’automne 2021, la présence d’humidité et de moisissures dans les pièces de leur habitation exposées au Nord et au Nord-Ouest (cuisine, chambres, débarras), et doutant de l’effectivité de l’isolation de celle-ci telle que décrite dans le D.P.E. qui leur a été remis, les époux [N] ont fait réaliser par la S.A.S. Co.Gex.Bat, le 30 novembre 2021, un nouveau diagnostic de performance énergétique, qui a mis en évidence des différences majeures, à leur détriment, avec celui réalisé par la S.A.S. Sudiagnostic Expertise quant à l’état énergétique du bâti.

Des travaux d’isolation d’un montant supérieur à 50 000,00 euros, selon les devis obtenus, étant nécessaires pour atteindre les performances énergétiques relevées par la S.A.S. Sudiagnostic Expertise, et à défaut de pouvoir résoudre amiablement ce litige avec cette société, les époux [N] ont saisi le juge des référés de cette juridiction qui, par décision du 4 juillet 2022, a ordonné une mesure d’expertise au contradictoire de la S.A.S. Sudiagnostic Expertise et de son assureur, la S.A. Axa France I.A.R.D., et désigné M. [K] [L] pour y procéder.

Cet expert judiciaire a déposé son rapport le 30 janvier 2023.

Sur le fondement des conclusions de ce rapport d’expertise, les époux [N] ont, par actes du 27 avril 2023, fait citer la S.A.S. Sudiagnostic Expertise et la S.A. Axa France I.A.R.D. devant la présente juridiction, à laquelle ils demandent de :

— recevoir les demandes formulées par les époux [N] et les dire bien fondées,

— condamner in solidum les sociétés Sudiagnostic Expertise et Axa France I.A.R.D. à la somme de 30 251,41 euros T.T.C. au titre des travaux nécessaires à la reprise des vices non diagnostiqués,

— condamner in solidum les sociétés Sudiagnostic Expertise et Axa France I.A.R.D. à payer aux consorts [N] la somme de 30 000,00 euros en réparation du préjudice financier subi du fait de la perte de chance de négocier le prix d’acquisition,

— condamner in solidum les sociétés Sudiagnostic Expertise et Axa France I.A.R.D. à payer aux consorts [N] à la somme de 5 000,00 euros en réparation du préjudice moral subi,

— condamner in solidum la société Sudiagnostic Expertise et la société Axa France I.A.R.D. à payer aux époux [N] la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société Sudiagnostic Expertise et la société Axa France I.A.R.D. aux entiers dépens, dont les frais d’expertise à hauteur de 3 506,05 euros T.T.C.

Quoique régulièrement citées, ni la S.A.S. Sudiagnostic Expertise, ni la S.A. Axa France I.A.R.D. n’ont constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 6 juillet 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la responsabilité de la S.A.S. Sudiagnostic Expertise :

L’article L.134-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version issue de la loi n°2019-1147 du 8 novembre 2019, applicable à la présente espèce, définit le D.P.E. comme un “document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance”.

L’article L.271-4 de ce même code, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que “en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Le dossier de diagnostic comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants […] 6° le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.134-1du présent code […] L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative”.

Il résulte de ces dispositions que la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur envers l’acquéreur d’un bien se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, qu’il se révèle erroné et que cette mauvaise exécution de sa mission par ce technicien occasionne un dommage audit acquéreur.

En l’espèce, l’expert judiciaire, après avoir réalisé son propre D.P.E. en faisant usage de la méthodologie 3CL, similaire à celle que déclare avoir utilisée la S.A.S. Sudiagnostic Expertise, celle-ci n’ayant jamais communiqué à l’expert, malgré ses demandes, la méthodologie employée, a mis en évidence de nombreux manquements de la S.A.S. Sudiagnostic Expertise expliquant l’affichage d’un niveau énergétique bien plus favorable que l’état réel, à savoir :

— la saisie de parois verticales toutes isolées par l’intérieur alors que la grande majorité des parois verticales ne sont pas isolées,

— la saisie d’un plancher bas donnant sur vide sanitaire équivalent à un plancher bas avec entrevous isolant alors que le plancher bas est composé de hourdis en maçonnerie courante,

— la saisie des combles comme étant un local non chauffé ayant une température de 18,05°C,

— la saisie de la porte d’entrée donnant sur un local non chauffé et non sur l’extérieur,

— l’absence de plusieurs ponts thermiques,

— l’absence de prise en compte d’une ventilation naturelle dans la cuisine,

— l’absence de prise en compte d’un appoint électrique pour le sèche-serviettes de la salle de bains.

L’expert ajoute que les différences calculées entre le D.P.E. réalisé par la S.A.S. Sudiagnostic Expertise et son propre D.P.E. ont abouti à :

— une différence significative sur le calcul de la consommation énergétique de la maison (pour le chauffage, pour la production d’eau chaude sanitaire et pour le refroidissement) correspondant à 144,9 kwhep/m².an et 2 classes énergétiques de différence (classe E au lieu de C),

— une différence significative sur le calcul des émissions de gaz à effet de serre de la maison correspondant à 36,8 kg epCO2/m².an et 2 classes énergétiques de différence (classe F au lieu de D).

Dès lors, la faute dans la S.A.S. Sudiagnostic Expertise dans la réalisation de sa mission est démontrée puisque cette dernière a établi un diagnostic erroné suivant une méthodologie qu’elle n’a jamais voulu communiquer à l’expert judiciaire, ce dernier doutant qu’elle se soit déplacée sur les lieux pour constater l’état du bien. Ces manquements n’ont pas permis aux époux [N] d’être correctement informés des performances énergétiques réelles du bien qu’ils ont acquis.

En conséquence, la S.A.S. Sudiagnostic Expertise, qui n’a pas accompli sa mission dans les règles de l’art, sera tenue d’indemniser les époux [N] des préjudices qu’ils ont subis.

Sur les préjudices subis par les époux [N] :

Compte tenu du fait que le diagnostic de performance énergétique n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative, comme il a été rappelé ci-avant, le préjudice subi par l’acquéreur d’un bien immobilier du fait de l’information erronée qui lui a été communiquée par son vendeur, lorsque le diagnostiqueur a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission, à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique d’un immeuble, ne consiste pas dans le coût des travaux d’isolation préconisés, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente (3ème Civ. 21.11.2019 et 09.07.2020).

En conséquence, les époux [N] ne peuvent réclamer la condamnation de la S.A.S. Sudiagnostic Expertise au paiement des travaux à réaliser pour atteindre un niveau énergétique similaire à celui annoncé par ce diagnostiqueur dans son D.P.E., chiffré par l’expert judiciaire à la somme de 28 078,26 euros T.T.C. mais uniquement le préjudice résultant de la perte de chance pour ces derniers soit de négocier le prix de ce bien immobilier à la baisse compte tenu de ses caractéristiques énergétiques réelles, soit de renoncer à cet achat. Les époux [N] forment à ce titre une demande d’indemnisation d’un montant de 30 000,00 euros. Au regard des éléments produits, il est fondé de leur allouer cette somme à titre de dommages intérêts.

Par ailleurs, M. [L] a mis en évidence que le diagnostic erroné de la S.A.S. Sudiagnostic Expertise, qui annonçait une consommation de chauffage annuelle de 7 768 kWhep alors que celle-ci est en réalité de 20 199 kWhep selon le D.P.E. qu’il a réalisé, a eu pour conséquence, pour les époux [N], une surconsommation de gaz propane pour le chauffage de leur maison d’habitation pour la période hivernale 2022, qui peut être évaluée, au regard du Pouvoir Calorifique Supérieur de ce gaz et des factures communiquées par les demandeurs, à la somme de 2 173,22 euros T.T.C. Cette somme sera également allouée aux époux [N].

Enfin, les époux [N] ont subi, en raison des désagréments générés par ce diagnostic erroné (nécessité de faire appel à un nouveau diagnostiqueur puis d’intenter une procédure judiciaire en raison de l’inertie de la S.A.S. Sudiagnostic Expertise, nécessité de vivre dans une maison d’habitation humide …) un préjudice moral incontestable, qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 2 000,00 euros.

En conséquence, la S.A.S. Sudiagnostic Expertise sera condamnée au paiement de ces sommes, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la garantie de la S.A. Axa France I.A.R.D., assureur de la S.A.S. Sudiagnostic Expertise :

Quoique la police d’assurance souscrite par la S.A.S. Sudiagnostic Expertise auprès de la S.A. Axa France I.A.R.D. ne soit pas produite, la qualité d’assureur de cette compagnie d’assurance n’est nullement contestée, étant observé, en outre, que le nom de cette compagnie figure en bas de page du D.P.E. et qu’elle avait constitué avocat dans le cadre de la procédure de référé. Cette compagnie d’assurance sera en conséquence tenue de garantir son assurée des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.S. Sudiagnostic Expertise et la S.A. Axa France I.A.R.D., qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens de la présente instance, lesquels comprendront le coût de l’expertise judiciaire, et seront condamnées, avec la même solidarité, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à verser aux époux [N], qui ont été contraints d’engager des frais pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la procédure de référé, des opérations d’expertise puis de la présente procédure, la somme de 2000,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire, par mise à dispositon au greffe,

DIT que la S.A.S. Sudiagnostic Expertise a commis des faute dans la réalisation, le 24 septembre 2020, du diagnostic de performance énergétique du bien immobilier des époux [M] situé [Adresse 1] (84), à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique de cet immeuble par les acquéreurs, M. [S] [N] et Mme [C] [N] née [I], engageant sa responsabilité à l’égard de ces derniers,

DIT que la S.A. Axa France I.A.R.D., en sa qualité d’assureur de la S.A.S. Sudiagnostic Expertise, doit garantir son assurée pour les fautes commises dans l’exercice de ses missions,

En conséquence, CONDAMNE in solidum la S.A.S. Sudiagnostic Expertise et la S.A. Axa France I.A.R.D. à payer à M. [S] [N] et à Mme [C] [N] née [I] ensemble les sommes suivantes :

— TRENTE MILLE EUROS (30 000,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice résultant de la perte de chance pour les époux [N] soit de négocier le prix du bien immobilier concerné à la baisse compte tenu de ses caractéristiques énergétiques réelles, soit de renoncer à cet achat,

— DEUX MILLE CENT SOIXANTE TREIZE EUROS ET VINGT DEUX CENTIMES (2 173,22 EUR) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel consistant en une surconsommation de gaz propane pour le chauffage de la maison d’habitation litigieuse pour la période hivernale 2022,

— DEUX MILLE EUROS (2 000,00 EUR) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de ce jugement,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. Sudiagnostic Expertise et la S.A. Axa France I.A.R.D. à payer à M. [S] [N] et à Mme [C] [N] née [I] ensemble la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000,00 EUR) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. Sudiagnostic Expertise et la S.A. Axa France I.A.R.D. aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de la mesure d’expertise judiciaire,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT