R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE TROIS DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 23/05762 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75VIG

Le 03 décembre 2024

DEMANDERESSE

Mme [M] [Y], née le 08 Novembre 1974 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [A] [O], [U] [H], né le 27 Novembre 1985 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Valérie DEVOS-COURTOIS, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

Mme [J] [Z], [F], [R] [C], née le 13 Mai 1987 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie DEVOS-COURTOIS, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Madame Pascale Metteau, première vice-présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine Buyse, greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du 01 octobre 2024.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 03 décembre 2024 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

JUGEMENT : Contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe et signé par Madame Pascale Metteau, première vice-présidente et par Stéphanie Senechal, greffier

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte notarié du 5 août 2021, Mme [M] [Y] a acheté à M. [A] [H] et Mme [J] [C] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un prix de 129 000 euros.

Invoquant des infiltrations d’eau et l’absence de solution amiable trouvée avec les vendeurs, Mme [Y] a fait assigner, par acte d’huissier du 21 septembre 2022, M. [H] et Mme [C] devant le juge des référés pour obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise.

Par ordonnance du 9 novembre 2022, M. [E] a été désigné en qualité d’expert.

Il a déposé son rapport le 10 avril 2023.

Par acte d’huissier du 5 décembre 2023, Mme [Y] a fait assigner M. [H] et Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin d’obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 8 537,30 euros au titre des travaux de reprise, celle de 1 800 euros au titre de son préjudice de jouissance avant le rapport, celle de 1 000 euros au titre du préjudice à subir pendant les travaux, celle de 386 euros au titre des frais de constat et celle de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens en ce compris les dépens de l’instance de référé et de la procédure au fond et les frais d’expertise judiciaire.

Elle indique qu’il découle du rapport d’expertise que des infiltrations affectent l’immeuble ; que ces désordres existaient avant la vente et qu’il est impossible que les vendeurs n’aient jamais eu de fuites ; que l’acheteur ne pouvait pas s’en rendre compte lors de l’acquisition et que ces désordres sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination en raison de danger d’arc électrique ; qu’elle est donc fondée à obtenir réparation de ces préjudices sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 4 avril 2024, M. [H] et Mme [C] demandent au tribunal de débouter Mme [Y] de ses demandes et la condamner à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens.

Ils font valoir que selon le rapport d’expertise la fuite au niveau de la ventilation n’était peut-être pas visible ; que celle au niveau du plafond de la cuisine a été mastiquée depuis moins de 2 ans, alors que la vente plus ancienne à la date du rapport d’expertise ; qu’il est impossible de dater la fuite dans la salle de bains ; qu’ils n’avaient aucune connaissance des fuites avant la vente de sorte que Mme [Y] doit être déboutée de l’intégralité de ses demandes.

L’ordonnance de clôture a été rendue à la demande des parties le 11 avril 2024.

Par ordonnance du 30 septembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

L’affaire a été plaidée lors de l’audience du 1er octobre 2024 et mise en délibéré au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 1641 du code civil prévoit que “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”.

L’article 1642 du même code dispose que “le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même”.

L’article 1643 ajoute que “il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie” et l’article 1645 que “si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur”.

Il découle de ces dispositions que Mme [Y], pour fonder sa demande de dommages et intérêts au titre de la garantie des vices cachés, doit rapporter la preuve :

— de l’existence de vices antérieurs à la vente,

— de ce que ces vices étaient cachés,

— de ce que, si elle les avait connus, elle n’aurait pas acquis l’immeuble ou n’en aurait donné qu’un moindre prix.

L’acte authentique de vente incluant une clause de non garantie des vices cachés selon laquelle “le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois de ce qui peut être dit sous le titre environnement – santé publique. À cet égard, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance”, Mme [Y] doit également rapporter la preuve de ce que les vendeurs avaient connaissance des désordres affectant l’immeuble.

Il ressort des pièces produites que Mme [Y] a dénoncé les fuites affectant l’immeuble dès le 22 octobre 2021 (indiquant les avoir constaté le 4 octobre 2021), soit deux mois après la vente.

Le 6 décembre 2021, moins de six mois après la vente, Me [X], huissier, a pu voir des vidéos montrant des coulées d’eau en plafond de la cuisine sur le sol, en plafond de l’arrière cuisine sur le sol et en plafond de la salle de bains sur le mur et sur le sol, vidéos que Mme [Y] a datées du 4 octobre 2021. Il a également constaté des fissures au niveau des zones montrant les coulées sur les vidéos, des morceaux de plâtre tombés sur le faux plafond et une toiture sommaire en plaques de polycarbonate, des enduits fortement cloqués, une trouée sur la toiture à proximité des câbles électriques et du tableau électrique, le cloquage de certains enduits.

L’expert judiciaire a relevé la présence de fuites au niveau du tableau électrique, au niveau du plafond de la cuisine et dans la salle de bains.

Il a précisé que la fuite au niveau du tableau électrique provenait d’une ventilation placée sur une plaque polycarbonate de la véranda, ventilation avec un rebord permettant à l’eau de s’accumuler et l’empêchant de sortir de sorte que lorsque la pluie est suffisante ou le vent soutenu, l’eau passe à l’intérieur. S’agissant de la fuite au niveau du plafond de la cuisine, il a remarqué un mastic récent, mal appliqué, faisant rétention d’eau et décollé par endroit. Pour la salle de bains, il a noté que l’eau s’écoulait lentement vers l’intérieur au niveau de la toiture, rencontrait dans un premier temps des dalles en bois servant de support, le bois ayant toutefois perdu en résistance et s’étant affaissé ; que l’eau arrive en conséquence dans la salle de bains.

Il a estimé que la fuite par la ventilation de la véranda devait exister depuis la pose de la véranda et qu’elle n’était peut-être pas visible si le trou de ventilation n’était pas ouvert dans le plafond et s’il y avait un cache du tableau électrique (les projections se faisant alors à l’intérieur).

La fuite venant du plafond de la salle de bains semble récente et celle de la salle de bains n’est pas précisément datable.

M. [E] a précisé que l’acheteur ne pouvait voir les problèmes constructifs.

Il a ajouté que l’eau à proximité du tableau électrique pouvait être à l’origine d’arcs électriques et d’un départ d’incendie ; que le tableau était trop haut, inaccessible et situé au niveau du plafond, ce qui est interdit ; que les panneaux de particules dégradés par l’eau au-dessus de la salle de bains finiront par tomber dans le plafond. Il a ainsi estimé qu’il y avait des dangers présents dans l’immeuble.

Mme [Y] démontre donc l’existence de vices importants affectant l’immeuble et le rendant dangereux. Elle ne pouvait, en qualité d’acquéreur profane, avoir connaissance de ces désordres dans le cadre des visites avant l’achat de l’immeuble, l’expert précisant que ces désordres proviennent de problèmes constructifs. Au regard de leur importance et du coût des travaux de reprise s’élevant à plus de 8 000 euros alors que le prix de vente de l’immeuble était de 129 000 euros, il est évident que Mme [Y] n’aurait pas acheté cette maison avec des travaux urgents au niveau de la toiture aux mêmes conditions si elle avait connu la situation.

Les vices sont anciens en ce qui concerne les fuites au niveau de la ventilation et la salle de bains, récents s’agissant du plafond de la cuisine mais, en tout état de cause, antérieurs à la vente. En effet, Mme [Y] les a signalés deux mois après la cession. Par ailleurs, l’expert a noté qu’au mois d’août 2021, mois de l’achat de l’immeuble, les précipitations avaient été faibles sur le secteur de [Localité 4] ; qu’il en avait été de même en septembre 2021 (3 mm de pluie sur le mois). En octobre 2021, il y a eu 31 mm de pluie mais avec une journée à 6,7 mm, des températures plus fraîches et un temps de séchage de la laine de verre moins rapide. Il est à noter que c’est à cette date que Mme [Y] a constaté pour la première fois les fuites. Il en découle que non seulement les désordres existaient avant la vente mais également que ceux-ci étaient nécessairement connus des vendeurs puisqu’ils sont apparus dès les premières pluies importantes après la vente, ce qui implique que les fuites sont nécessairement intervenues avant la vente et qu’elles étaient visibles avant celle-ci.

M. [H] et Mme [C] ne peuvent donc prétendre qu’ils ignoraient la situation et en conséquence ils ne peuvent invoquer le jeu de la clause de non garantie des vices cachés.

Ils doivent donc être condamnés à garantir Mme [Y] des préjudices subis du fait de l’existence des vices en application des dispositions de l’article 1645 du code civil.

À ce titre, l’expert a chiffré les travaux de reprise au niveau de la toiture à 8 537,30 euros. Cependant, il sera constaté que les travaux préconisés comprennent des frais au titre de la descente du tableau électrique alors que ce désordre était parfaitement apparent lors de l’acquisition de l’immeuble et qu’il ne saurait constituer un vice caché. M. [H] et Mme [C] seront condamnés solidairement, en leur qualité de vendeurs, au paiement de la somme de 7 037,30 euros comprenant la pose d’une bande soline, une reprise des soudures, le remplacement de la couverture de la salle de bains et le bouchage de la ventilation outre la reprise des embellissements.

Par ailleurs, Mme [Y] a subi un préjudice et subira un préjudice pendant la durée des travaux, préjudice qui sera évalué à 1 000 euros au regard de l’importance des désordres et de la nature des travaux à effectuer.

Succombant en la présente instance, M. [H] et Mme [C] seront condamnés aux dépens. Il serait inéquitable de laisser à Mme [Y] la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. M. [H] et Mme [C] seront condamnés à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ces frais comprennent le coût du procès verbal de constat d’huissier établi en décembre 2021 pour 386 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne solidairement M. [A] [H] et Mme [J] [C] à payer à Mme [M] [Y] la somme de 7 037,30 euros à titre de dommages et intérêts pour les travaux de reprise ;

Condamne solidairement M. [A] [H] et Mme [J] [C] à payer à Mme [M] [Y] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance subi et à subir ;

Condamne in solidum M. [A] [H] et Mme [J] [C] à payer à Mme [M] [Y] aux dépens en ce compris les dépens liés à la présente instance, à celle de référé et aux frais d’expertise judiciaire ;

Condamne in solidum M. [A] [H] et Mme [J] [C] à payer à Mme [M] [Y] la somme de 3 000 euros (incluant les frais de constat d’huissier), sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT