TRIBUNAL JUDICIAIRE DE

BOURGOIN JALLIEU

N° RG 25/00087 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DLGT

Minute n°

Date : 18 Novembre 2025

— R E F E R E – JCP

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU statuant en référé a, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [J]

né le 11 Janvier 1966 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [O] épouse [J]

née le 27 Octobre 1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par Maître Marie-Bénédicte DUFAYET de la SELARL AYR AVOCATS, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [T] [N]

né le 17 Avril 1953 à TUNISIE, demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [N] épouse [X]

née le 03 Mars 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Lassaad CHEHAM, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

Monsieur [G] [X]

né le 25 Octobre 1978 à TUNISIE, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Lassaad CHEHAM, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

d’autre part,

rendu l’ordonnance dont la teneur suit, après que la cause ait été débattue le 21 Octobre 2025 devant Madame CHARRE, Présidente assistée de Madame GALLIFET, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le

CCC

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu le contrat d’habitation en date du 11 avril 2024 conclu entre les époux [J] et monsieur [G] [X], madame [K] [N] épouse [X], acte auquel monsieur [T] [N] s’est porté caution solidaire ;

Vu le commandement de payer les loyers en date du 25 septembre 2024 ;

Vu les assignations délivrées les 17 et 18 avril 2025 à monsieur [G] [X], madame [K] [N] épouse [X] et monsieur [T] [N] à la demande de monsieur [F] [J] et madame [E] [O] épouse [J] ;

Vu les notes de l’audience du 21 octobre 2025, à laquelle les parties ont comparu par leurs avocats pour maintenir les demandes et moyens formulés dans leurs dernières conclusions ;

Vu l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu en date du 30 juin 2025 ordonnant l’expulsion du local commercial de la SAS CHERINE dont madame [N] épouse [X] est la gérante ;

Bien que régulièrement citée à l’étude de commissaire de justice, monsieur [T] [N] est défaillant ;

Attendu que :

— Sur la recevabilité

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée ;

En l’espèce, aucune cause d’irrecevabilité ne fait obstacle à l’examen de la demande, la cause étant susceptible d’appel il sera statué par décision réputée conrtadictoire;

En effet les époux [J] justifient de la saisine de la CCAPEX en versant la copie d’un accusé réception de ladite commission.

La demande est donc recevable.

— Sur la demande au titre de l’indécence du logement et la nécessité de travaux

Mr et Mme [X] soulèvent le mauvais état du logement pour s’opposer à la procédure d’expulsion et solliciter la réalisation de travaux, subsidiairement solliciter une réduction du loyer ;

Aux termes des article 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent et en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de service à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives et d’en faire jouir paisiblement le preneur ;

Il est constant que l’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure et qu’il appartient au propriétaire de veiller de façon constante, et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer, à l’entretien de son immeuble, c’est à dire à la réparation des outrages naturels du temps et de l’usure normale due à l’action des éléments ;

L’article 6, alinéa 3, de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Par ailleurs, l’article 2 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent fixe les conditions à satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires ;

En l’espèce, monsieur [G] [X] et madame [K] [N] épouse [X] ont pris en location le logement en cause le 11 avril 2024 qui était en bon état de location au regard de l’état des lieux d’entrée réalisé le même jour que le contrat ;

Il ressort des échanges de courriels versés aux débats qu’ils ont signalé des problèmes d’humidité et de non-conformité de l’installation électrique à compter d’août 2024, qui n’ont pas donné lieu à travaux ;

Les défendeurs produisent un constat de commissaires de justice du 15 mai 2025 qui établit de manière non contestable par les bailleurs la présence d’une humidité excessive dans le logement loué, les autres désordresn’étant pour leur part pas suffisamment établis;

le désordre lié à l’humidité ne permet cependant pas de remettre en cause a posteriori la procédure d’expulsion et d’empêcher l’examen de l’acquisition de la clause résolutoire ;

il appartenait aux locataires de saisir antérieurement à cette action le tribunal pour obtenir la réalisation de travaux et/ou la diminution de leurs loyers ;

les demandes formées à ce titre en défense à la présente procédure de référé ne peuvent aboutir ;

les locataires sollicitent également une somme de 500 euros chacun à titre de dommages-intérêts ;

les éléments factuels ci-dessus repris établissent bien l’existence d’un préjudice lié au trouble subi dans la jouissance du logement, lequel justifie que soit allouée à chacun des locataires une somme de 400 euros ;

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). » ;

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ;

Le bail conclu le 11 avril 2024 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, six semaines après un commandement de payer resté sans effet ;

En l’espèce, les époux [J] produisent aux débats un décompte qui établit que monsieur [G] [X], madame [K] [N] épouse [X] ne paient pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de d’août 2024 ;

Au vu de ces impayés, les époux [J] ont fait délivrer à monsieur [G] [X] et madame [K] [N] épouse [X], le 25 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

À l’issue du délai de six semaines courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès des époux [J] ;

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 7 novembre 2024 ;

— Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux ;

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Sur la créance des bailleurs

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établissait à la date du 20 août 2025 à la somme de 7320,89 euros;

en effet les versements allégués par les locataires ne sont étayés par aucun élément concret, et ont pour certains déjà été déduits des sommes dues au titre du bail commercial qui a fait l’objet d’une autre procédure déjà jugée ;

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation ;

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail ;

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail ;

Monsieur [G] [X] et madame [K] [N] épouse [X] seront donc condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 7 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues ;

— Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ;

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

En l’espèce, le montant de la dette et l’absence de reprise du paiement du loyer courant par les défendeurs les empêchent de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire ;

— Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

En l’espèce, le contrat de bail en cause prévoit une clause de solidarité portant sur l’ensemble des engagements, des preneurs, en ce compris le paiement de l’indemnité d’occupation, de sorte que les époux [J] peuvent réclamer la totalité de la dette à chacun des preneurs, dont monsieur [T] [N] en tant que caution solidaire, sans que puisse lui être opposé le bénéficie de discussion et de division.

— Sur les dépens et frais irrépétibles

Monsieur [G] [X] et madame [K] [N] épouse [X], supporteront la charge des dépens comprenant le coût du commandement ;

En équité, il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, les parties comparantes avisées,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les époux [J] et monsieur [G] [X] et madame [K] [N] épouse [X], portant sur un logement sis [Adresse 4] [Localité 9] [Adresse 8], à la date du 07 novembre 2024 ;

Ordonnons à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [G] [X] et madame [K] [N] épouse [X] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du local situé sis [Adresse 5] ;

Condamnons solidairement monsieur [G] [X], madame [K] [N] épouse [X] et monsieur [T] [N] à payer aux époux [J] une indemnité d’occupation égale au montant des loyer et des charges à compter du 07 novembre 2024 ;

Condamnons solidairement monsieur [G] [X], madame [K] [N] épouse [X], en qualité de débiteurs principaux, et monsieur [T] [N] en qualité de caution, à payer aux époux [J] la somme provisionnelle de 7320,89 euros, correspondant au montant des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation suivant décompte arrêté au 20 août 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025 ;

Condamnons Mr [F] [J] et Mme [O] [E] épouse [J] en qualité de bailleurs à verser à monsieur [G] [X] et à madame [K] [N] épouse [X] chacun la somme de 400 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du trouble de jouissance subi du fait d’une humidité excessive dans le logement loué ;

Déboutons les parties de leurs plus amples demandes ;

Déboutons les parties de leurs demandes tendant à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement monsieur [G] [X], madame [K] [N] épouse [X] et monsieur [T] [N] à supporter les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et la dénonciation à la CCAPEX ;

Ainsi rendu le dix huit novembre deux mil vingt cinq, par Nous, Claudine CHARRE, Présidente du Tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU, assistée de Maryline GALLIFET, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION