Minute N° 25/00123

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE VINGT TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 23 Avril 2025

NUMERO RG : N° RG 24/00370 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76APK

JUGE DES REFERES : Gabrielle DELCROIX, Juge

GREFFIERE LORS DES DEBATS : Mélanie MAUCLERE

GREFFIERE LORS DU DELIBERE : Mylène FAIT

Débats tenus à l’audience du : 02 Avril 2025

AFFAIRE :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [O] [T] [J]

né le 02 Juin 1993 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Alexandra WACQUET, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer, subsituée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer

Madame [Z] [F] [M] [H] [A]

née le 16 Septembre 1987 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Alexandra WACQUET, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer, subsituée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer

DEFENDEUR

Monsieur [U] [S] [W] [L]

né le 30 Janvier 1973 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Emmanuelle DEHEE, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 20 juillet 2020, Monsieur [X] [J] et Mme [Z] [A] ont acquis de Monsieur [U] [L] un immeuble situé [Adresse 6].

Invoquant l’apparition de désordres à l’intérieur de l’immeuble, à savoir dans un premier temps, dix jours après la vente, de l’eau s’écoulant par les spots du plafond au niveau de la toiture de l’extension de l’habitation, puis le 1er septembre 2023 une infiltration d’eau au travers des plinthes du mur de leur salle de billard survenue lors des fortes pluies, ainsi que la découverte de salpêtre entre les joints de carrelage de la salle de billard, M. [J] et Mme [A] ont, par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, fait assigner M. [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions, auxquelles ils se sont référés à l’audience, ils demandent au juge des référés de :

— Débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes ;

— Constater qu’ils ont déféré à la sommation de communiquer ;

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire concernant leur immeuble situé [Adresse 5], selon la mission qu’ils décrivent ;

— Condamner M. [L] aux dépens ;

— Condamner M. [L] à leur verser la somme de 1 671,40 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leur demande tendant à voir ordonner une mesure d’expertise, ils font valoir, en s’appuyant sur des photographies, sur un constat dressé par Maître [R], commissaire de justice, le 16 novembre 2023, ainsi que sur une attestation du propriétaire de la maison voisine, M. [E], qu’ils justifient de la présence de désordres dans leur immeuble, liés à sa construction et dont l’existence leur a été cachée par le vendeur. Ils expliquent que la réalisation d’un muret au niveau du pignon ainsi que la présence d’une évacuation en PVC le long de ce pignon constituent un système destiné à drainer l’eau et non, comme le soutient leur vendeur, un moyen de tenir les bovins éloignés. Ils ajoutent que la chambre située au niveau du pignon avait été surélevée et que la salle de billard, rénovée par le vendeur, a été équipée de plaques hydrofuges, alors qu’il ne s’agit pas d’une pièce humide et que les autres pièces de la maison n’en sont pas équipées, ce qui démontre que leur vendeur avait connaissance des problèmes d’infiltration, mais s’est abstenu de les en informer. Ils estiment dès lors justifier d’un motif légitime résultant de la nécessité de constater les désordres, fixer les responsabilités et donner les préconisations pour y remédier.

Aux termes de ses conclusions, auxquelles il se réfère à l’audience, M. [L] demande au juge des référés de :

— Débouter Mme [A] et M. [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande d’expertise, enjoindre à Mme [A] et M. [J] de communiquer les documents relatifs aux déclarations de sinistre régularisées par leurs soins, notamment les rapports d’expertise relatifs au dégât des eaux déclaré le 1er septembre 2023, et de justifier des indemnisations perçues, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Dire que le juge des référés sera compétent pour liquider l’astreinte.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que les demandeurs ne démontrent pas que les désordres allégués seraient liés à la construction de l’immeuble, qui auraient été cachés lors de la vente, alors que selon lui, ces désordres résultent plutôt des crues exceptionnelles survenues dans la région. Il conteste être à l’origine de la surélévation de la chambre et précise, en s’appuyant sur une attestation du précédent propriétaire, qu’elle existait déjà lors de son acquisition et était de surcroît visible lors des visites du bien par les demandeurs. Il explique avoir réalisé des travaux dans la salle de billard en 2016 et avoir installé des carreaux de plâtre hydrofuge afin de répondre aux exigences des normes en vigueur. Il ajoute que l’ensemble des pièces sont ainsi équipées, de sorte qu’il ne peut être déduit de l’utilisation de ce matériau l’existence d’une volonté de sa part de prévenir un sinistre. S’agissant du muret en ciment au pied du pignon des ouvrages, il affirme qu’il n’est pas démontré qu’il a pour finalité de retenir les eaux et que, par ailleurs, les demandeurs étaient parfaitement informés lors de la vente de l’existence d’une source à proximité de l’habitation, de la présence d’un fossé pour l’écoulement du point de source, devant être entretenu, et d’un droit d’eau avec servitude sur lequel ils ont obtenu des explications lors de la signature du compromis de vente. Il précise en outre avoir procédé à l’installation d’un tuyau d’évacuation supérieur par précaution suite au piétinement par les bovins du fossé, dont il relève qu’il n’était pas entretenu par les demandeurs. Il considère, par ailleurs, que le témoignage de M. [E] produit par les requérants est un témoignage de complaisance, au regard de l’amitié existante entre la petite-fille de celui-ci et les requérants.

A l’issue des débats, les parties présentes ont été informées que la présente décision est mise à leur disposition au greffe le 23 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mesure d’instruction :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Aucune condition relative à l’urgence ou à l’absence de contestation sérieuse n’est requise en la matière. Si les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont par ailleurs pas applicables au référé-expertise, il appartient cependant au demandeur d’établir l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée, même en présence d’un motif légitime.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’apprécier si les critères du référé aux fins d’expertise sont réunis, la juridiction peut valablement porter une appréciation sur une question juridique, qui n’a toutefois aucune autorité de chose jugée à l’égard de la juridiction ultérieure éventuellement saisie au fond.

La mission d’expertise ne peut pas présenter un caractère général, mais doit porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que M. [J] et Mme [A] justifient de l’existence de désordres dans le bien qu’ils ont acquis auprès de M. [L] le 20 juillet 2020.

Dans un constat dressé le 16 novembre 2023, Me [R], commissaire de justice, relève que de l’eau a déferlé depuis le coin gauche de la pièce et observe la présence de résidus de boue, ainsi qu’une plinthe très abîmée. A l’extérieur, il constate au niveau du pignon derrière lequel se trouve la pièce sinistrée, des ouvrages réalisés selon lui pour tenter de contenir le déferlement des eaux pluviales provenant des pâtures situées en amont, constituant le signe que ce phénomène serait ancien. En remontant la rue, il observe également l’absence de fossé permettant de recueillir les eaux pluviales tombées sur les pâtures, “qui s’écoulent donc de façon anarchique sur la voirie et prennent ensuite la direction de la maison” des requérants située en contrebas.

Par ailleurs, sont annexées à ce constat des photographies prises par les demandeurs, sur lesquelles la présence d’eau à l’intérieur de la maison est visible, ainsi qu’au niveau du muret extérieur litigieux.

Les parties s’opposant quant à l’origine, la cause des désordres et la connaissance qu’en avaient ou non les parties au jour de la vente, la demande d’expertise apparaît justifiée par un motif légitime, à savoir la nécessité de déterminer la nature des désordres invoqués par Mme [A] et M. [J], leurs origines, leurs causes exactes, leur incidence sur les constructions, afin de permettre au juge du fond de déterminer s’ils relèvent ou non de l’une des garanties dont bénéficient les requérants.

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte :

Il résulte de l’article 145 du code de procédure civile qu’entre dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner, aux conditions prévues par ce texte, une « communication » de pièces et qu’il lui appartient d’apprécier la légitimité des motifs invoqués au soutien de la demande. (Civ. 1, 31 mai 1988, 86-11.596 ; Com., 11 avril 1995, 92-20.985).

En l’espèce, M. [L] sollicite la communication sous astreinte de tous les documents concernant les déclarations de sinistres régularisées par les demandeurs, notamment la déclaration de sinistre du 1er septembre 2023, et de justifier des indemnisations perçues.

M. [J] et Mme [A] ont produit aux débats un document de suivi de sinistre établi par l’assurance Allianz, faisant référence à deux sinistres déclarés respectivement le 2 septembre 2023 et le 12 novembre 2023, et mentionnant la réalisation d’une expertise dans le cadre du second sinistre. Les requérants produisent également un rapport d’expertise établi le 10 novembre 2023 par le cabinet Saretec, ayant évalué les dommages aux embellissements dans la salle de billard causés par les eaux de ruissellement, ainsi qu’un arrêté de catastrophe naturelle. Ils expliquent que les deux sinistres déclarés en septembre 2023 et en novembre 2023 ont été traitées de manière groupée par l’assurance, de sorte qu’il a été réalisé une seule expertise.

M. [L] ne rapportant pas la preuve, qui lui incombe, de l’existence d’autres documents que ceux d’ores et déjà communiqués par les demandeurs, ni du motif légitime à en obtenir la communication forcée, il ne sera pas fait droit à sa demande d’injonction de communication de pièces.

Sur les dépens :

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens.

Dans ces conditions, Mme [A] et M. [J] seront condamnés aux dépens de la présente instance de référé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient, en équité, de juger que chaque partie conservera la charge des frais exposés, non compris dans les dépens, et de rejeter par conséquent les demandes formées par les parties de chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Ordonne une mesure d’expertise entre Mme [Z] [A] et M. [X] [J] d’une part et M. [U] [L] d’autre part ;

Commet pour y procéder : M. [C] [G] [C], expert judiciaire inscrit près la cour d’appel de [Localité 8], demeurant [Adresse 3] (Tél : [XXXXXXXX01]. ; Mèl : [Courriel 10]), qui aura pour mission de:

— entendre les parties et tous sachants ;

— aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

— se faire communiquer tous documents utiles ;

— visiter les lieux situés [Adresse 5] ;

— rechercher et constater les désordres sur l’immeuble des requérants par seule référence à l’assignation, aux pièces jointes à l’assignation et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile) ;

— décrire le siège, la nature et l’intensité des désordres ainsi constatés ;

— se prononcer sur l’origine de chaque désordre constaté ;

— préciser si les vices constatés rendent le bien impropre à son usage et à défaut, dire s’ils en diminuent l’usage et dans quelle proportion ;

— dire si les causes des désordres constatés existaient même en germe, lors de l’acquisition de l’immeuble le 20 juillet 2020 et s’ils étaient apparents ou cachés pour un profane d’une part et pour un professionnel d’autre part ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, et après avoir analysé les devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, évaluer le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— Le cas échéant, établir un compte entre les parties ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres soit pour prévenir une atteinte aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de désaccord sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux, en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui sera déposé dès que possible ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai , définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de quatre (4) mois à compter de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les dix (10) mois de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe ;

Dit qu’une consignation d’un montant de trois mille (3000) euros devra être versée auprès du regisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par Mme [Z] [A] et M. [X] [J] , à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 23 JUIN 2025, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque;

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce tribunal ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert adressera un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et, en cas d’insuffisance de la provision allouée demandera, le cas échéant, la consignation d’une provision supplémentaire ;

Dit que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

Rappelle que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

REJETTE la demande de communication de pièces formée par M. [L] ;

CONDAMNE à titre provisionnel Mme [Z] [A] et M. [X] [J] aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond.

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le greffier Le juge des référés