Minute N° 25/00244

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE SEIZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 16 Juillet 2025

NUMERO : N° RG 25/00124 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76F4Z

JUGE DES REFERES : Pascale METTEAU, Première Vice-présidente

GREFFIERE LORS DES DEBATS: Gaetan DELETTREZ

GREFFIERE LORS DU DELIBERE: David QUENEHEN

Débats tenus à l’audience du : 18 Juin 2025

AFFAIRE :

DEMANDERESSE

Madame [R] [Z], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jérôme LESTOILLE, avocat au barreau de LILLE substitué par M^e Audrey LESAGE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDEURS

Monsieur [T] [C], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sophie GRAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Madame [K] [W] épouse [C], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sophie GRAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 2 avril 2024, Mme [Z] a acquis auprès de M. et Mme [C], un immeuble comprenant quatre logements, situé [Adresse 7] à [Adresse 8] [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, Mme [R] [Z] a fait assigner M. [T] [C] et Mme [K] [W], son épouse, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Elle indique que le 2 octobre 2024, elle a reçu un courrier de Mme [N] [F], la locataire du logement situé au deuxième étage, pour l’informer qu’elle avait constaté des traces visibles de moisissures sur le plafond et les murs de son appartement dès le mois de février 2024 ; que la locataire a précisé avoir signalé ces désordres aux anciens propriétaires, M. et Mme [C] ; qu’une expertise amiable et contradictoire a été diligentée par l’assureur de Mme [F], le 25 juillet 2024 ; que l’expert a constaté l’absence de grille d’arrivée d’air dans les menuiseries du séjour/salon, un défaut de d’étalonnage des portes, ainsi qu’un fonctionnement insuffisant des extracteurs d’air dans la cuisine et la salle de bain ; que l’humidité se fixe au droit du mur non isolé où se situent les ponts thermiques ; que, par courrier en date du 3 octobre 2024, elle relancé M. et Mme [C] auxquels elle avait adressé les devis établis pour des travaux de reprise et que, par courrier en date du 26 septembre 2024, ceux-ci se sont opposés à toute demande estimant que la clause d’exonération des vices cachés figurant sur l’acte justifiait l’absence de prise en charge.

Dans leurs conclusions signifiées par voie électronique le 21 mai 2025 et soutenues lors l’audience, M. et Mme [C] formulent protestations et réserves sur la demande d’expertise sollicitée par Mme [Z].

Ils font valoir qu’ils ignoraient que les légères traces d’humidité qui leur avaient été évoquées par SMS du 23 février 2024 et sur lesquelles M. [C] avait ensuite échangé sur place avec ses locataires, n’étaient pas résolues lors de la vente et alors qu’il est inséré aux termes de l’acte de vente une clause d’exonération de garantie des vices cachés ; que le devis produit par Mme [Z], portant sur le remplacement des fenêtres, est sans rapport avec les conclusions du rapport d’expertise dont elle se prévaut pour solliciter la mesure d’expertise judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mesure d’instruction :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Aucune condition relative à l’urgence ou à l’absence de contestation sérieuse n’est requise en la matière. Si les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont par ailleurs pas applicables au référé-expertise, il appartient cependant au demandeur d’établir l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée, même en présence d’un motif légitime.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’apprécier si les critères du référé aux fins d’expertise sont réunis, la juridiction peut valablement porter une appréciation sur une question juridique, qui n’a toutefois aucune autorité de chose jugée à l’égard de la juridiction ultérieure éventuellement saisie au fond.

La mission d’expertise ne peut pas présenter un caractère général, mais doit porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Mme [Z] justifie de l’existence de désordres dans son immeuble acquis auprès de M. et Mme [C].

Dans le rapport réalisé par la SAS Union d’experts Hauts-de-France du 25 juillet 2024, il est constaté, dans le logement situé au deuxième étage, les désordres suivants :

— l’absence de grille d’arrivée d’air dans les menuiseries du séjour/salon ;

— un défaut de détalonnage des portes ;

— un fonctionnement insuffisant des extracteurs d’air dans la cuisine et la salle de bain ;

— l’humidité se fixe au droit du mur non isolé où se situe les ponts thermiques.

Le caractère légitime de la demande d’expertise résulte ainsi de la nécessité de déterminer la nature des désordres invoqués par Mme [Z], de rechercher leurs origines, leurs causes exactes et leur incidence sur son immeuble, afin de permettre au juge du fond de déterminer s’ils relèvent ou non de l’une des garanties dont bénéficie Mme [Z].

Sur les dépens :

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens.

Dans ces conditions, il convient de condamner Mme [Z] aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Ordonne une mesure d’expertise entre Mme [R] [Z] d’une part, et M. [T] [C] et Mme [K] [W], épouse [C], d’autre part  ;

Commet pour y procéder, Monsieur [U] [I], demeurant [Adresse 3] – tél. : [XXXXXXXX02] – mèl. : c.picard@piconsulting, en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 10], qui aura pour mission de :

— entendre les parties et tous sachants ;

— aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

— se faire communiquer tous documents utiles ;

— visiter les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 9] ;

— rechercher et constater les désordres par seule référence à l’assignation, aux pièces jointes à l’assignation et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile) ;

— décrire le siège, la nature et l’intensité des désordres ainsi constatés, en apportant en particulier les indications suivantes :

— fournir tous les éléments techniques permettant à la juridiction de déterminer, pour chaque dommage constaté, s’il est de nature à affecter la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ou à affecter la solidité d’un élément d’équipement indissociable (après avoir décrit les éléments permettant de retenir qu’il fait indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert) ;

— préciser la date d’apparition de chaque dommage ;

— se prononcer sur l’origine de chaque désordre constaté : défaut de conception / défaut de contrôle et de surveillance du maître d’oeuvre / défaut d’exécution, dans une mauvaise mise en oeuvre des matériaux ou un non respect des règles de l’art ou des DTU / défaut de conformité contractuelle ou non-finition / vice des matériaux,… ;

— se prononcer sur l’imputabilité de chacun des désordres constatés ;

— déterminer si les éventuels vices affectant l’immeuble résultent de défauts antérieurs ou postérieurs à la vente de l’immeuble ; déterminer le niveau de compétence professionnelle de Mme [R] [Z] en matière de construction (profane ou professionnel) ; dire si les éventuels vices présentent un caractère caché ou apparent à l’égard de Mme [R] [Z], notamment en fonction de ce niveau de compétence au moment de la vente ; se prononcer sur l’éventuelle connaissance par M. [T] [C] et Mme [K] [W], épouse [C], des vices affectant l’immeuble vendu ; déterminer, pour chacun des vices constatés s’il y a impropriété à la destination ou atteinte à l’usage du bien ; donner son avis sur l’éventuelle moins-value en résultant pour chaque poste au regard de l’option ouverte par l’article 1644 du code civil ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, et après avoir analysé les devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, évaluer le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés ;

— se prononcer sur l’ensemble des préjudices subis par Mme [R] [Z] ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai , définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les 10 mois de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe ;

Dit qu’une consignation d’un montant de 3000 euros devra être versée auprès du regisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par Mme [R] [Z], à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 19 septembre 2025, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce tribunal ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert adressera un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et, en cas d’insuffisance de la provision allouée demandera, le cas échéant, la consignation d’une provision supplémentaire ;

Dit que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

Rappelle que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

Condamne Mme [R] [Z] aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond ;

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES