Min N° 25/00280

N° RG 24/05339 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDYNS

S.C.I. PEMAC

C/

M. [V] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 mars 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. PEMAC

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [N]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 22 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice NORET

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [V] [N]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2008, prenant effet le 01 octobre 2008, la Société civile immobilière PEMAC (la SCI PEMAC) a donné à bail à Monsieur [V] [N] un studio situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 410,45 euros et 15,55 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, la SCI PEMAC a fait signifier à Monsieur [V] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5.492,73 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 26 juin 2024 la SCI PEMAC a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ;

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, la SCI PEMAC a fait assigner Monsieur [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner Monsieur [V] [N] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5.214,10 euros au titre de la dette locative,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 21 août 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 juin 2024.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 25 octobre 2024.

A l’audience du 22 janvier 2025, la SCI PEMAC, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5.555,94 euros arrêtée au 10 janvier 2025, loyer du mois de janvier inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La SCI PEMAC soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [V] [N] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 juin 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [V] [N], régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [V] [N] assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , la SCI PEMAC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI PEMAC aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 septembre 2008, du commandement de payer délivré le 25 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 janvier 2025 que la SCI PEMAC rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [N] à payer à la SCI PEMAC la somme de 5.655,94 euros, au titre des sommes dues au 10 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 18 septembre 2008, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 25 juin 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 26 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 septembre 2008 à compter du 27 août 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V] [N] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 août 2024, Monsieur [V] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [V] [N] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [V] [N] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 juin 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [V] [N] à payer à la SCI PEMAC la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société civile immobilière PEMAC aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 septembre 2008 entre la Société civile immobilière PEMAC d’une part, et Monsieur [V] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 27 août 2024;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [V] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [V] [N] à compter du 27 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] à payer à la Société civile immobilière PEMAC la somme de 5.655,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 janvier 2025 échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] à payer à la Société civile immobilière PEMAC l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 août 2024, date de la résiliation et jusqu’à complète libération des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] à payer à la Société civile immobilière PEMAC la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 juin 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE