TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/50626 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZI4

N° : 13

Assignation du :

21 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 juin 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société CABINET N&H IMMOBILIER

Société à responsabilité limitée

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 5]

agissant en qualité de syndic du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis à [Adresse 7], élu au titre de ces fonctions lors de l’assemblée générale du 5 novembre 2024 (résolution n°4).

représenté par M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS – #E0839

DEFENDERESSE

La Société FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE SAS

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS – #G0837

DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

L’immeuble situé [Adresse 1], est soumis au statut de la copropriété.

Le 5 novembre 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a désigné en qualité de syndic la société Cabinet N&H Immobilier, succédant à la société Foncia [Localité 6] Rive Gauche.

Par acte du 21 janvier 2025, la société Cabinet N&H Immobilier, agissant en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], a fait assigner la société Foncia Paris Rive Gauche devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référés, aux fins de voir :

condamner la société Foncia [Localité 6] Rive Gauche à lui remettre, en sa qualité de syndic du syndicat de l’immeuble situé [Adresse 1], et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, les pièces suivantes :la situation de trésorerie ; les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque ; l’ensemble des documents et archives du syndicat ; l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ; l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture ; les éléments relatifs à l’assurance de l’immeuble (cie, n° de police, courtier) ;l’identité et les coordonnées du prestataire de ménage. condamner la société Foncia [Localité 6] Rive Gauche à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, à valoir sur le préjudice subi en application de l’article 1240 du code civil ; condamner la société Foncia [Localité 6] Rive Gauche à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société Foncia [Localité 6] Rive Gauche aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du code de procédure civile.

A l’audience du 13 mai 2025, le Conseil du demandeur a produit en pièce n°6 une liste actualisée des documents dont la communication est sollicitée, au regard des communications déjà intervenues.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 12 mai 2025, la société Foncia [Localité 6] Rive Gauche demande de :

débouter la société Cabinet N&H Immobilier de l’intégralité de ses demandes ; condamner société Cabinet N&H Immobilier aux entiers dépens.

Le Conseil de la défenderesse a fait valoir que le syndic n’a jamais été en possession de certaines pièces, son mandat n’ayant duré qu’un seul exercice et ayant également connu des difficultés de communication avec le précédent syndic ; qu’il ne peut être condamné sous astreinte à produire des pièces qu’il ne possède pas ; que certaines demandes sont trop imprécises ; que le dossier incendie sera produit en cours de délibéré.

Aucune note en délibéré n’a été adressée.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient.

Il ne peut se contenter d’affirmer sans le prouver qu’il ne détient pas les documents réclamés qu’il devrait normalement détenir, sauf à démontrer leur inexistence.

En l’espèce, la société Cabinet N&H Immobilier expose avoir été désignée comme syndic de l’immeuble lors de l’assemblée générale du 5 novembre 2024, et avoir vainement demandé la communication de plusieurs documents relatifs à la gestion de la copropriété à sa prédécesseuse, la société Foncia [Localité 6] Rive Gauche, par courriels du 6 et 26 novembre et du 2 et 4 décembre 2024, puis aux termes de mises en demeure du 16 et du 23 décembre 2024.

Aux termes de ses conclusions, la demanderesse expose avoir reçu, depuis son assignation, certaines des pièces qu’elle estime manquantes, et produit une liste actualisée des documents dont elle sollicite la production en pièce n°6.

La société Foncia [Localité 6] Rive Gauche, laquelle soutient n’avoir été syndic de l’immeuble que du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2024, fait valoir qu’elle n’a reçu de l’ancien syndic qu’une partie des archives et qu’elle a mené des recherches pour transmettre les pièces demandées par la société Cabinet N&H Immobilier.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’une partie des documents dont la communication est demandée par la société Cabinet N&H Immobilier a déjà été transmise par la société Foncia [Localité 6] Rive Gauche, à savoir :

deux dossiers mutation sur les dix sollicités ; l’évaluation des risques professionnels de l’ancienne gardienne ; les coordonnées de l’entreprise chargée de l’entretien des parties communes ; les documents relatifs aux déclarations des charges sociales ; les justificatifs des appels de fonds depuis l’origine du débit pour les copropriétaires débiteurs ;

les comptes travaux. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la communication de ces documents.

La société Foncia [Localité 6] Rive Gauche demande également de rejeter les demandes concernant des documents dont l’existence ne serait pas établie.

Toutefois, l’ancien syndic est tenu de communiquer à son successeur toutes pièces relatives à l’immeuble et au syndicat, conformément à l’article 18-2 de la loi de 1965 et à l’article 33 du décret du 17 mars 1967 ou de démontrer leur inexistence, ce que ne fait pas la défenderesse se contentant de l’affirmer. La défenderesse sera donc condamnée à communiquer les documents sollicités sauf à démontrer explicitement leur inexistence.

Il lui sera donc ordonné de produire les pièces listées au dispositif, l’ancien syndic ne pouvant se borner à affirmer ne pas les détenir pour échapper à sa condamnation.

En revanche, la société Foncia [Localité 6] Rive Gauche démontre utilement que certains documents ne peuvent exister ou que la demande est insuffisamment déterminée :

le diagnostic établi lors de la mise en copropriété ne peut exister car n’était pas exigé en 1957, la demande relative au « contrat d’entretien » est insuffisamment déterminée, le dossier de l’ancienne gardienne est une demande insuffisamment déterminée en l’absence de nom communiqué, les documents relatifs aux travaux sont sollicités en doublon au titre des « documents relatifs aux travaux » puis au titre des « documents relatifs à l’immeuble » et seront donc écartés de ce second titre, Considérant la bonne foi et la réactivité de la société Foncia [Localité 6] Rive Gauche, laquelle n’a de surcroît été syndic que durant un exercice, ainsi que le caractère insuffisamment déterminé de certaines demandes, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Le préjudice résultant du défaut de transmission, distinct de la contrainte de devoir agir en justice, n’est pas démontré. Dès lors, la provision sollicitée par la société Cabinet N&H Immobilier se heurte à une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Il n’y aura donc pas lieu à référé sur la demande de provision formée par la demanderesse.

Sur les demandes accessoires

La société Foncia [Localité 6] Rive Gauche, partie perdante, sera condamnée aux dépens et à payer la somme de 1.500 euros à la société Cabinet N&H Immobilier en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Foncia [Localité 6] Rive Gauche à remettre à la société Cabinet N&H Immobilier, en sa qualité de syndic de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1], les documents suivants tels que listés en pièce n°6 du demandeur:

les dossiers des assemblées générales ;les registres des procès-verbaux d’assemblées générales ; les documents comptables, à l’exception des deux dossiers de mutation déjà communiqués ; les documents relatifs à la sécurité et à l’entretien, à l’exception des documents relatifs aux extincteurs, détection incendie, matériel de protection, du dossier de l’ancienne gardienne, ainsi que du diagnostic établi lors de la mise en copropriété ; les documents relatifs aux travaux ; le dossier incendie 2024 ;les documents relatifs aux assurances dommage-ouvrage ; le DDE de Mme [N] ; les dossiers de procédure dans lesquels le syndicat est partie, avec les correspondances et actes judiciaires, ainsi que les seconds originaux des oppositions article 20 de la loi du 1 juillet 1965, à défaut une justification de l’absence de procédure ; les justificatifs des appels de fonds depuis l’origine du débit, concernant les copropriétaires débiteurs, à l’exception de celui de Mme [N] déjà produit ; les documents relatifs à l’immeuble, à l’exception du règlement de copropriété et de ses éventuels modificatifs, de l’état descriptif de division, du plan de la copropriété, du dossier de l’ancienne gardienne, du diagnostic établi lors de la mise en copropriété et des documents d’urbanisme concernant l’immeuble ainsi que des documents listés relatifs aux travaux, déjà sollicités précédemment ; le carnet d’entretien de l’immeuble ; les fiches synthétiques immeuble.Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice de la société Cabinet N&H Immobilier ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société Foncia [Localité 6] Rive Gauche aux dépens de l’instance ;

Condamnons la société Foncia [Localité 6] Rive Gauche à payer à la société Cabinet N&H Immobilier la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 6] le 17 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN