Minute N°

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 15 Janvier 2025

NUMERO RG : N° RG 24/00253 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755II

JUGE DES REFERES : Pascale METTEAU, Première Vice-présidente

GREFFIERE LORS DES DEBATS: Stéphanie SENECHAL

GREFFIERE LORS DU DELIBERE: Céline THIBAULT

Débats tenus à l’audience du : 18 Décembre 2024

AFFAIRE :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [C], [M] [U]

né le 06 Avril 1961 à [Localité 30], demeurant [Adresse 18]

représenté par M^e Audrey LESAGE, avocate au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,substituée par M^e Emilie LESCHAEVE, avocate au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Madame [A] [Y], [T] [U]

née le 27 Juillet 1962 à [Localité 31], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Audrey LESAGE, avocate au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,substituée par M^e Emilie LESCHAEVE, avocate au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDERESSES

SARL [Adresse 34]

dont le siège social est sis [Adresse 26], pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Yann LEUPE, avocat au barreau de DUNKERQUE,substitué par M^e Ophélie HEDUY, avocate au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

SCI CAMPING DE LA PLAGE

dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Yann LEUPE, avocat au barreau de DUNKERQUE,substitué par M^e Ophélie HEDUY, avocate au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 22 juillet 2005, M. [C] [U] et Mme [Y] [U] ont vendu à la SCI [Adresse 32] [Adresse 35] plage un ensemble immobilier situé [Adresse 25] à Les [Adresse 38] (62730), cadastré section AY n°[Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 19], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 11], exploité par la SARL [Adresse 34].

Cet acte de vente contient une servitude non ædificandi selon laquelle la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 15] affectée au parcours de pêche à la truite avec étang aménagé et bâtiment à usage de vivier ne pourra faire l’objet d’aucune autre destination qu’un espace naturel et végétal. Suivant acte authentique du 13 juillet 2005, M. [C] [U] et Mme [Y] [U] ont donné à leur fils, M. [R] [U] et leur fille, Mme [A] [U], un ensemble immobilier situé [Adresse 25] à [Localité 40] [Adresse 38] [Localité 1], cadastré section AY n°[Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 8]. Cet acte de donation reprend la servitude de non aedificandi susvisée.

Invoquant le non-respect de la servitude non ædificandi, M. [R] [U] et Mme [A] [U] ont, par actes de commissaire de justice des 6 et 7 août 2024, fait assigner la SARL Camping de la plage et la [44] [Adresse 34] aux fins de désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Ils font valoir que la SCI Camping de la plage a édifié une route sur la parcelle cadastrée AY n°[Cadastre 15] ; qu’elle a entrepris des travaux de construction d’une piscine et d’une terrasse empiétant pour partie sur cette parcelle ; que l’ensemble de ces travaux, qui occasionnent des troubles de voisinage non négligeables du fait du bruit présent jour et nuit, tant par le passage des véhicules que des animations données sur la terrasse dans le cadre de l’activité de camping de la [43] [Adresse 34], sont également à l’origine des dégradations sur leur clôture et leur portillon ; que le 18 juillet 2022, un procès-verbal de constat a été établi par Me [O] [G], commissaire de justice ; que M. [K] [I], géomètre, a confirmé l’existence d’une route sur la parcelle non aedificandi.

Ils indiquent que la SCI Camping de la plage ne cesse de violer leur droit de propriété n’hésitant pas à faire installer un échafaudage par une entreprise pendant plusieurs jours, sans solliciter le tour d’échelle, et à faire passer et transformer une parcelle sur laquelle étaient présents des petits chalets à la location en une décharge, entravant ainsi leur vue ; qu’une nouvelle fois, la clôture a été démontée et non refixée par l’entreprise mandatée par la SCI [Adresse 34] ; qu’un procès-verbal de constat dressé le 11 mai 2023 met en évidence ces violations répétées.

Ils ajoutent que la SCI Camping de la plage a fait édifier sur la parcelle non ædificandi des chalets en bois en vue de leur location ; que procédant à la rénovation d’un bâtiment lui appartenant, la SCI [Adresse 34] a fait rejeter sur leur parcelle cadastrée AY n°[Cadastre 17] les eaux du toit et a procédé à la pose de baies vitrées coulissantes ouvertes sur leur parcelle avec une vue directe, en remplacement d’une issue de secours, sans permis de construire ; qu’un nouveau procès-verbal de constat réalisé le 17 juillet 2023 met en évidence les violations répétées de leur droit de propriété par la SCI Camping de la plage.

En outre, ils précisent qu’une expertise amiable et contradictoire s’est tenue le 14 mars 2024 ; que l’expert a confirmé l’existence de l’empiétement et des désordres créés par la SCI [Adresse 34] dont il a retenu la responsabilité, chiffrant le coût de remise en état à la somme de 57 200 euros comprenant la démolition des constructions et ouvrages installés sur la parcelle cadastrée [Cadastre 29] outre la réparation de tous les dommages constatés ; que la SCI Camping de la plage contestant l’assiette de la servitude non aedificandi, une seconde réunion en présence d’un géomètre devait se tenir le 18 juillet 2024 ; que la SCI [Adresse 34] a usé de tous les subterfuges pour la faire annuler, refusant désormais tout accès à sa parcelle.

A l’audience, M. et Mme [U] ont maintenu leur demande d’expertise et ont indiqué ne pas s’opposer à la demande de conciliation formulée par la SARL Camping de la plage et la [44] [Adresse 34].

Dans leurs conclusions signifiées par voie électronique le 16 décembre 2024 et soutenues à l’audience, la SARL Camping de la plage et la [44] [Adresse 34] formulent protestations et réserves quant à la mesure d’expertise sollicitée par M. et Mme [U] et demandent au juge des référés d’ordonner en parallèle de l’expertise judiciaire, une mesure de conciliation et de juger que l’expert judiciaire nommé assistera le conciliateur en qualité de technicien.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de conciliation :

L’article 127 du code de procédure civile prévoit que hors les cas prévus à l’article 750-1, le juge peut proposer aux parties qui ne justifieraient pas de diligences entreprises pour parvenir à une résolution amiable du litige une mesure de conciliation ou de médiation.

Aux termes de l’article 128 du code de procédure civile, les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance.

L’alinéa 1er de l’article 129 du code de procédure civile dispose que la conciliation est tentée, sauf disposition particulière, au lieu et au moment que le juge estime favorables et selon les modalités qu’il fixe.

En l’espèce, la SARL Camping de la plage et la [44] [Adresse 34] sollicitent une mesure de conciliation en parallèle de la réalisation d’une mesure d’expertise. M. et Mme [U] ne s’opposent pas à cette mesure.

Les parties étant engagées dans un conflit déjà ancien, il est opportun qu’elles puissent rechercher ensemble, avec l’aide d’un tiers neutre, une solution négociée dans un cadre confidentiel.

Par conséquent il est pertinent de désigner un conciliateur de justice afin de trouver une issue amiable à ce conflit.

Sur la mesure d’instruction :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Aucune condition relative à l’urgence ou à l’absence de contestation sérieuse n’est requise en la matière. Si les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont par ailleurs pas applicables au référé-expertise, il appartient cependant au demandeur d’établir l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée, même en présence d’un motif légitime.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’apprécier si les critères du référé aux fins d’expertise sont réunis, la juridiction peut valablement porter une appréciation sur une question juridique, qui n’a toutefois aucune autorité de chose jugée à l’égard de la juridiction ultérieure éventuellement saisie au fond.

La mission d’expertise ne peut pas présenter un caractère général, mais doit porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. et Mme [U] sont propriétaires d’un ensemble immobilier situé [Adresse 25] à [Localité 40] [Adresse 38] ([Adresse 22]), cadastré section AY n°[Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 8], selon acte de donation en date du 13 juillet 2005.

La SCI [Adresse 33] plage quant à elle est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 27] Les [Adresse 38] ([Adresse 22]), cadastré section AY n°[Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 19], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 11], exploité par la SARL [Adresse 34], selon acte de vente en date du 22 juillet 2005.

L’acte de donation et l’acte de vente susvisés contiennent une clause intitulée “servitude de non aedificandi” aux termes de laquelle, “il est expressément convenu que la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 15] (…) “actuellement affectée au parcours de pêche à la truite avec étang aménagé et bâtiment à usage de vivier sera frappée de non aedificandi et ne pourra faire l’objet d’aucune autre destination qu’un espace naturel et végétal. Si le parcours de pêche à la truite était abandonné, cette servitude de non aedificandi s’éteindra de plein droit dans 99 ans.”

L’article 689 du code civil traite de la servitude non ædificandi, qui est une contrainte imposée au propriétaire d’un terrain, l’empêchant de construire sur une partie de ce terrain.

Dans le procès-verbal de constat en date du 18 juillet 2022, il est constaté sur une parcelle une route en enrobé, une barrière affectée à la circulation des véhicules, une terrasse en béton, des travaux en cours, des matériaux stockés et deux engins de chantier. Selon M. et Mme [U] cette parcelle serait la parcelle cadastrée AY n°[Cadastre 15], frappée de la servitude non ædificandi.

En outre, le commissaire de justice mentionne l’existence d’une clôture avec un portillon séparant deux autres parcelles l’une appartenant à M. et Mme [U] et l’autre à la SCI [Adresse 34]. Il précise que la clôture est affectée de désordres notamment que l’une des parties de la clôture a été surélevée ; que les supports sont cassés ; qu’en dessous de la clôture, il y a plusieurs planches ; que la clôture n’est pas droite et s’affaisse vers le terrain de M. et Mme [U] ; que le portillon ne ferme pas correctement et que la serrure de celui-ci est cassée ; qu’une partie de la clôture tient à l’aide de fils de fer ; qu’il existe une différence de sol entre les deux terrains séparés par ladite clôture ; que du sable déborde d’un terrain vers l’autre. Selon M. et Mme [U] la clôture et le portillon leur appartiennent.

Selon un rapport de visite en date du 7 mars 2023, M. [I], géomètre, a relevé la présence d’une voie d’accès sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 15].

Dans le procès-verbal de constat en date du 11 mai 2023, il est constaté sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 16] la présence de bennes remplies de déchets, de deux remorques, de palissades en bois empilées les unes sur les autres et d’un ancien mobile-home. De plus, il est mentionné sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 17], la présence d’un échafaudage et qu’une clôture au fond de la parcelle est fixée sur ses pieds par des fils de fer, branlants.

Dans le procès-verbal de constat en date du 17 juillet 2023, il est fait mention sur la parcelle cadastrée AY n°[Cadastre 10] de la présence de chalets ; que les chalets ont une vue directe sur la parcelle cadastrée AY n°[Cadastre 15] ; que le chalet le plus à gauche avance de 1,50 mètres environ sur la parcelle cadastrée AY n°[Cadastre 15]. En outre, il est indiqué que les eaux du toit du bâtiment présent sur la parcelle cadastrée AY n°[Cadastre 19] sont rejetées sur la parcelle cadastrée AY n°[Cadastre 17] ; qu’une baie vitrée coulissante est ouverte sur cette parcelle avec une vue directe ; que les supports servant à fixer le revêtement débordent également sur cette parcelle ; que la clôture séparative est cassée et en partie descellée ; que la clôture est branlante ; que la serrure du portillon est cassée ; que l’ensemble est maintenu par une chaîne et un cadenas ; qu’une terrasse est construite sur la parcelle cadastrée AY n°[Cadastre 15] ; qu’une route et une terrasse sont construites sur la parcelle cadastrée AY n°[Cadastre 15].

Un rapport d’expertise amiable et contradictoire rédigé par le cabinet Assistance expertise bâtiment constate plusieurs désordres notamment que certaines fixations de la clôture près de la salle de réception sont inexistantes ; qu’une baie vitrée est installée sur la salle de réception ; que des descentes de gouttières sont en direction de la servitude de passage ; que des trous se sont formés sur l’enrobé derrière la salle de réception ; qu’il y a potentiellement un empiétement sur la parcelle cadastrée AY [Cadastre 15] ; que des chalets en bois dépassent d’environ 1 mètre 20 des clôtures béton existantes ; qu’une route en enrobé, une terrasse et une allée ont été créées. De plus, il précise la nécessité de faire intervenir un géomètre-expert afin de clarifier les limitations des parcelles.

Le caractère légitime de la demande d’expertise résulte ainsi de la nécessité de déterminer la délimitation des parcelles appartenant à M. et Mme [U] et à la SCI [Adresse 34]. Une mesure d’expertise sera donc ordonnée en ce sens.

Sur les dépens :

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. et Mme [U] aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La juge des référés statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Ordonne une mesure de conciliation entre M. [R] [U] et Mme [A] [U] d’une part, et la SARL Camping de la plage et la [44] [Adresse 34], d’autre part  ;

Commet pour y procéder :

Monsieur [H] [W]

sur rendez-vous

CCAS de [Localité 41]

[Adresse 2]

[Localité 23]

ou

Maison de Justice et du Droit

Locaux du tribunal de proximité de Calais

[Adresse 3]

[Localité 20]

[Courriel 37]

en qualité de conciliateur qui aura pour mission de :

— procéder par voie de conciliation entre les parties, à la confrontation de leurs points de vue respectifs et, au besoin, à la négociation d’un protocole d’accord en proposant les termes d’une solution convenue et amiable et ce, au vu des opérations d’expertise également ordonnées ;

— convoquer les parties et leurs conseils dans les meilleurs délais ;

— informer le juge des référés de la date de tenue de la première réunion ;

— aviser le juge des référés, de toute difficulté rencontrée dans l’exercice de la mesure de conciliation ;

Dit que le juge peut mettre fin, à tout moment, à la conciliation sur demande d’une partie ou à l’initiative du conciliateur ;

Dit qu’à l’expiration de sa mission, le conciliateur devra informer le juge de l’accord intervenu entre les parties ou de l’échec de la mesure, sans mention des propositions transactionnelles avancées par l’une ou l’autre des parties ;

Rappelle que les parties peuvent être assistées devant le conciliateur par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction qui a ordonné la conciliation ;

Ordonne une mesure d’expertise entre M. [R] [U] et Mme [A] [U] d’une part, et la SARL Camping de la plage et la [44] [Adresse 34], d’autre part ;

Commet pour y procéder :

Monsieur [J] [E]

Domicilié [Adresse 24]

[Localité 21]

[Courriel 42]

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 36], qui aura pour mission de :

— assister le conciliateur en qualité de technicien ;

— convoquer les parties ;

— entendre les parties et tous sachants ;

— aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 25] à [Localité 40] [Adresse 39]), parcelles cadastrées AY n°[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 19], [Cadastre 9], [Cadastre 16], [Cadastre 17] ;

— se faire communiquer tous documents utiles ;

— dire si les constructions réalisées par la SCI Camping de la plage empiètent sur la parcelle cadastrée AY [Cadastre 15] ;

— dans l’affirmative, décrire l’importance de l’empiétement ; dresser un croquis schématique des lieux mettant en évidence l’empiétement et sa nature, et chiffrer le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux ;

— examiner la rénovation réalisée sur la construction érigée sur la parcelle cadastrée [Cadastre 28] n°[Cadastre 19] et dire si ces travaux de rénovation créent un empiétement et une vue directe sur la parcelle cadastrée [Cadastre 28] n°[Cadastre 17], tant au titre des descentes de gouttière, des fixations prévues pour le revêtement, que de la baie vitrée coulissante ;

— dans l’affirmative, décrire l’importance de l’empiétement ou de le vue, dresser un croquis schématique des lieux mettant en évidence l’empiétement ou de la vue et sa nature, et chiffrer le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux ;

— vérifier l’existence de désordres occasionnés sur les clôtures servant de délimitation de propriété et au bitume de la parcelle cadastrée AY n°[Cadastre 17] ; les décrire ; indiquer la nature et le coût des travaux nécessaires à la remise en état du fonds de M. [R] [U] et Mme [A] [U] et de la clôture ;

— dire si les constructions ainsi édifiées et l’usage et l’utilisation qui en sont faits par la SARL [Adresse 34] peuvent être à l’origine de désordres et préjudices à l’égard de M. [R] [U] et Mme [A] [U] ;

— se prononcer sur l’ensemble des préjudices subis par M. [R] [U] et Mme [A] [U] ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai , définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de six mois à compter de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les huit mois de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe ;

Dit qu’une consignation d’un montant de trois mille euros (3 000 €) devra être versée auprès du regisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par M. [R] [U] et Mme [A] [U] , à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 15 mars 2025, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce tribunal ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert adressera un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et, en cas d’insuffisance de la provision allouée demandera, le cas échéant, la consignation d’une provision supplémentaire ;

Dit que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

Rappelle que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

Condamne M. [R] [U] et Mme [A] [U] aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond.

Ainsi jugé et prononcé le 15 janvier 2025 au tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par ordonnance mise à disposition du greffe, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES