Minute N° 25/35

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE VINGT NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 29 Janvier 2025

NUMERO RG : N° RG 24/00386 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76A5S

JUGE DES REFERES : Gabrielle DELCROIX, Juge

GREFFIERE LORS DES DEBATS: Céline THIBAULT

GREFFIERE LORS DU DELIBERE: C2line THIBAULT

Débats tenus à l’audience du : 15 Janvier 2025

AFFAIRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [O] [C]

né le 21 Décembre 1958 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Philippe ROBERT, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Madame [M] [R]

née le 01 Janvier 1958 à [Localité 15] (ALGERIE), demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Philippe ROBERT, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDERESSES

Madame [Z] [D] [I] [F] [Y]

née le 10 Mars 1950 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Stanislas DUHAMEL de la SELARL SELARL OPAL’JURIS, avocats au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Syndicat LE SYNDICAT DE COPROPRIETE DE LA VILLA ANDALOUSA Le Syndicat de Copropriété de la Villa Andalousa, dont le siège social est [Adresse 2], agissant et représenté par son syndic l’Agence SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE, Société par Actions Simplifiées au capital variable minimum de 30.007.000 €, RCS LILLE METROPOLE N° 444193122 00041, dont le siège est à [Adresse 12] et ayant Agence [Adresse 5] à [Localité 8],, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

S.C.I. CARREY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 23 décembre 2020, M. [W] [C] et Mme [M] [R] ont fait l’acquisition d’un immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 2], à l’angle de la [Adresse 14], à [Localité 8], auprès de [X] [F] et Mme [Z] [Y], épouse [F].

Invoquant la présence d’un champignon de type mérule dans l’immeuble, M. [C] et Mme [R] ont, par actes de commissaire de justice des 12 et 15 novembre 2024, fait assigner la SCI Carrey, Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de la villa Andalousa, représenté par son syndic la SAS Square habitat Nord de France, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Ils expliquent qu’ils ont confié un mandat de commercialisation à l’agence Orpi ; que lors d’une visite, ils ont découvert sous le tapis du premier étage que le plancher bois présentait un affaissement ; qu’en déplaçant les meubles, ils ont également découvert la présence de ramifications pouvant correspondre à un champignon de type mérule ; que la société ACTB est intervenue sur site et a déposé son rapport le 6 décembre 2023, dans lequel le diagnostiqueur constate dans leur immeuble construit au cours de l’année 1930, la présence de la mérule dans la chambre n°1 et dans la chambre n°2 au premier étage, rappelant en grande partie les constatations effectuées par M. [A] [K] du cabinet Union d’experts dans son rapport du 14 août 2024 ; que lors de l’intervention de ce professionnel, la mérule a été également découverte au niveau du tableau de comptage Enedis ; qu’un procès-verbal de constat a été réalisé par Maître MélanieVicongne, commissaire de justice, le 5 décembre 2023 et met en évidence outre des traces d’humidité et de moisissure, des plaques contreplaquées à la place du parquet.

Ils indiquent que les vendeurs avaient inévitablement connaissance de l’existence de ce champignon et ce d’autant que Mme [F] indique que les travaux de réfection du parquet ont été réalisés par son mari aujourd’hui décédé ; que le sinistre intéresse au premier chef, la copropriété qui doit être présente dans la procédure ; qu’il est vraisemblable que la mérule trouve son origine dans l’appartement voisin, appartenant à la SCI Carrey, situé à [Adresse 9], porte de droite au bout du balcon voire aussi au rez-de-chausée de l’immeuble où se trouve le compteur Linky ; qu’il y a donc intérêt à ce que celle-ci soit appelée en la cause afin d’éclairer l’expert sur la réalité de cette origine.

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 28 novembre 2024 et soutenues à l’audience, Mme [F] demande au juge des référés à titre principal de débouter M. [C] et Mme [R] de leur demande d’expertise judiciaire et à titre subsidiaire de compléter la mission de l’expert judiciaire et fixer le montant de la consignation à la charge de M.[C] et Mme [R].

Elle fait valoir qu’il n’est fourni aucun élément permettant de laisser penser que la mérule préexistait à la vente 4 ans plus tôt, les demandeurs affirmant d’ailleurs qu’il est très vraisemblable que cette mérule trouve son origine dans l’appartement voisin appartenant à la SCI Carrey ; que les demandeurs disposent déjà d’éléments permettant de considérer que la mérule trouve son origine dans l’appartement voisin ; qu’il apparaît que des infiltrations ont été déplorées dans le bien immobilier appartenant à la SCI Carrey au point d’ailleurs que l’occupant de ce bien a été contraint de quitter les lieux momentanément le temps de remédier aux désordres et notamment les fuites depuis la toiture ; qu’elle a entretenu le bien immobilier pendant 24 ans, jusqu’au changement entier de la toiture et n’a jamais eu connaissance d’un état parasitaire.

En outre, elle considère que rien ne permet de dire que la mérule pouvait exister avant la vente ; que son origine pourrait être recherchée dans l’humidité existant entre les deux bâtiments du fait de l’absence de réparation de toiture par la SCI Carrey ; que conformément à l’acte de vente, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés ; qu’elle n’a pas à être d’emblée attraite à la procédure d’expertise et que ce n’est qu’au cas où l’expert judiciaire serait en capacité de dater l’origine de la mérule comme antérieurement à la vente qu’elle pourrait être appelée à la cause.

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 13 janvier 2025 et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la villa Andalousa formule protestations et réserves sur la demande d’expertise sollicitée par M. [C] et Mme [R] et demande au juge des référés de compléter la mission de l’expert judiciaire.

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 29 novembre 2024 et soutenues à l’audience, la SCI Carrey formule protestations et réserves sur la demande d’expertise sollicitée par M. [C] et Mme [R] et demande au juge des référés de compléter la mission de l’expert judiciaire.

Elle fait valoir qu’au début de l’année 2024, elle a appris que le bâtiment D était gravement impacté par la mérule ; que la problématique est que les bâtiments C et D possèdent un mur commun et que les chances de propagation entre ces deux bâtiments sont plus élevées ; que dans une résolution n°17, M. [C] et Mme [R] ont pris l’engagement de prendre en charge la totalité des frais de traitement de la mérule dans le bâtiment C lui appartenant ; qu’elle a appris récemment qu’ils n’avaient finalement entamé aucun traitement contre la mérule dans leur bâtiment ; qu’elle s’inquiète en raison du changement récent de la toiture bois de son bâtiment.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le 29 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mesure d’instruction :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Aucune condition relative à l’urgence ou à l’absence de contestation sérieuse n’est requise en la matière. Si les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont par ailleurs pas applicables au référé-expertise, il appartient cependant au demandeur d’établir l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée, même en présence d’un motif légitime.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’apprécier si les critères du référé aux fins d’expertise sont réunis, la juridiction peut valablement porter une appréciation sur une question juridique, qui n’a toutefois aucune autorité de chose jugée à l’égard de la juridiction ultérieure éventuellement saisie au fond.

La mission d’expertise ne peut pas présenter un caractère général, mais doit porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [C] et Mme [R] justifient de l’existence de désordres au sein de leur immeuble.

Dans le procès-verbal de constat en date du 5 décembre 2023, Me [G] fait état des désordres suivants :

dans la première chambre à l’étage : il est constaté que le plancher bois a été découpé et qu’il a été remplacé par un panneau d’aggloméré ; que la sous face linoléum est tachée ; que des traces d’humidité sont visibles en partie basse des murs ; que la tapisserie se décolle et noircie.

dans la deuxième chambre à l’étage : il est relevé que le plancher bois a été découpé et qu’il a été remplacé par un panneau d’aggloméré ; que la sous face de linoléum est tachée sous forme d’auréoles avec des traces de ramifications ; que des traces d’humidité sont visibles en partie basse des murs ; que la tapisserie se décolle.

Dans le rapport d’expertise immobilière dressé le 6 décembre 2023 par la SARL ACTB, il est constaté la présence d’un parasite de type mérule “serpula lacrymans” dans les chambres situées à l’étage de l’immeuble.

Dans le rapport d’expertise réalisé par le cabinet Union d’experts en date du 14 août 2024, il est confirmé la présence de la mérule.

Le caractère légitime de la demande d’expertise résulte ainsi de la nécessité de déterminer la nature des désordres, non-façons ou malfaçons invoqués par M. [C] et Mme [R] , de rechercher leurs origines, leurs causes exactes et leur incidence sur leur immeuble, afin de permettre au juge du fond de déterminer s’ils relèvent ou non de l’une des garanties dont bénéficient les requérants.

Sur la participation de Mme [F] aux opérations d’expertise :

Suivant acte authentique en date du 23 décembre 2020, M. [W] [C] et Mme [M] [R] ont acquis l’immeuble litigieux auprès de [X] [F] et Mme [F].

Dans le rapport d’expertise réalisé par le cabinet Union d’experts en date du 14 août 2024, il est indiqué que les vendeurs ne pouvaient ignorer la présence de la mérule au moment de la vente.

Ainsi, il appartiendra au juge du fond d’apprécier une éventuelle responsabilité de Mme [F] mais, en tout état de cause, il apparaît nécessaire que celle-ci soit partie aux opérations d’expertise.

Par conséquent, Mme [F] sera déboutée de sa demande de mise hors de cause.

Sur les dépens :

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [C] et Mme [R] aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Déboute Mme [Z] [Y], épouse [F], de sa demande de mise hors de cause ;

Ordonne une mesure d’expertise entre M. [W] [C] et Mme [M] [R] d’une part, et Mme [Z] [F], le syndicat des copropriétaires de la villa Andalousa, représenté par son syndic la SAS Square habitat Nord de France, et la SCI Carrey, d’autre part  ;

Commet pour y procéder, : Monsieur [E] [J]

Domicilié [Adresse 3]

[Localité 6]

[Courriel 10]

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Douai, qui aura pour mission de :

— entendre les parties et tous sachants ;

— aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

— se faire communiquer tous documents utiles et notamment les documents contractuels ;

— visiter les lieux situés [Adresse 2], à l’angle de la [Adresse 14] et [Adresse 9], porte de droite au bout du balcon et le rez-de-chaussée de l’immeuble appartenant à la SCI Carrey, où se trouve le compteur linky à [Localité 8] ;

— rechercher et constater les désordres par seule référence à l’assignation, aux pièces jointes à l’assignation et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile) ;

— dire si les immeubles, dont les parties communes, présentent un état parasitaire ;

— décrire le siège, la nature et l’intensité des désordres ainsi constatés, en apportant en particulier les indications suivantes :

— fournir tous les éléments techniques permettant à la juridiction de déterminer, pour chaque dommage constaté, s’il est de nature à affecter la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ou à affecter la solidité d’un élément d’équipement indissociable (après avoir décrit les éléments permettant de retenir qu’il fait indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert) ;

— préciser la date d’apparition de chaque dommage et se prononcer, le cas échéant, sur son éventuel caractère évolutif (constatable au-delà du délai décennal) ou futur (constaté dans le délai décennal mais susceptible d’aggravation avant son expiration) ;

— se prononcer sur l’origine de chaque désordre constaté ;

— dire si les immeubles appartenant à M. [W] [C] et Mme [M] [R] et à la SCI Carrey sont suffisamment chauffés ;

— se prononcer sur les responsabilités encourues ;

— déterminer si les éventuels vices affectant l’immeuble résultent de défauts antérieurs ou postérieurs à la vente de l’immeuble ; déterminer le niveau de compétence professionnelle de M. [W] [C] et Mme [M] [R] en matière de construction (profane ou professionnel) ; dire si les éventuels vices présentent un caractère caché ou apparent à l’égard de M. [W] [C] et Mme [M] [R] , notamment en fonction de ce niveau de compétence au moment de la vente ; se prononcer sur l’éventuelle connaissance par Mme [Z] [F] des vices affectant l’immeuble vendu ; déterminer, pour chacun des vices constatés s’il y a impropriété à la destination ou atteinte à l’usage du bien ; donner son avis sur l’éventuelle moins-value en résultant pour chaque poste au regard de l’option ouverte par l’article 1644 du code civil ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, et après avoir analysé les devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, évaluer le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés ;

— se prononcer sur l’ensemble des préjudices subis par M. [W] [C] et Mme [M] [R], le syndicat des copropriétaires de la villa Andalousa et la SCI Carrey ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai , définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de DOUZE mois à compter de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les DIX mois de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe ;

Dit qu’une consignation d’un montant de 10 000 euros devra être versée auprès du regisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par M. [W] [C] et Mme [M] [R] , à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 28 MARS 2025, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus.

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce tribunal ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert adressera un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et, en cas d’insuffisance de la provision allouée demandera, le cas échéant, la consignation d’une provision supplémentaire ;

Dit que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

Rappelle que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

Condamne M. [W] [C] et Mme [M] [R] aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES