Tribunal Judiciaire

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Minute :

N° RG 23/00160 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75MYC

JUGEMENT

DU : 26 Juin 2025

[F] [C]

[I] [P]

C/

[Z] [H]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 26 Juin 2025

Jugement rendu le 26 Juin 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [F] [C], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1319 du 05/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

M. [I] [P], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1320 du 05/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

ET :

DÉFENDEUR

M. [Z] [H], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Maxime BATTEZ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DÉBATS : 24 Avril 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 23/00160 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75MYC et plaidée à l’audience publique du 24 Avril 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 26 Juin 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2020 Monsieur [Z] [H] a confié à bail à Messieurs [F] [C] et [I] [P] un appartement n°4, sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel d’un montant de 450,00 euros, dont 30,00 euros de provision sur charges mensuelles.

Un dépôt de garantie d’un montant correspondant à un mois de loyer, soit 420,00 euros, a été réglé par les preneurs.

Au début de l’année 2022, les locataires ont alerté le bailleur de la présence de désordres au sein du logement loué.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 avril 2022, le bailleur a adressé aux preneurs une sommation interpellative de communiquer leurs disponibilités afin de permettre l’intervention de la SARL NOVASTYLE-KOMILFO pour réaliser le métrage définitif et d’un expert mandaté pour déterminer l’origine de l’humidité.

Par courrier recommandé avec accusé de réception de leur conseil en date du 30 juin 2022, les locataires ont mis en demeure le bailleur de réaliser tout travaux, dans le délai d’un mois, de nature à faire cesser les nuisances dénoncées à savoir l’apparition de traces de moisissures, de phénomènes de condensation et d’infiltration, la présence de menuiseries extérieures non étanches et l’existence d’une fuite d’eau lors de travaux réalisés par une entreprise mandatée par le propriétaire.

Suivant jugement en date du 19 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, saisi à l’initiative de Messieurs [F] [C] et [I] [P] par acte de commissaire de justice délivré le 21 mars 2023 à Monsieur [Z] [H], a ordonné une expertise confiée à Monsieur [N] [T]. Celui-ci a établi son rapport d’expertise le 22 août 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 septembre 2024, les locataires ont donné congé avec prise d’effet dans le délai d’un mois. Le 28 octobre 2024 un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement par Maître [R] et Maître [W], commissaires de justice, et il a été procédé à la remise des clefs.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 décembre 2024, Messieurs [F] [C] et [I] [P], ont mis en demeure Monsieur [Z] [H] de restituer le dépôt de garantie d’un montant de 420 euros, majoré de la somme de 10% du loyer par mois de retard commencé.

Après dépôt du rapport d’expertise judiciaire, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 24 avril 2025.

A cette audience, se référant à leurs dernières écritures, Messieurs [F] [C] et [I] [P], représentés par leur conseil, demandent au tribunal de :

— condamner Monsieur [Z] [H] en conséquence à leur payer

— la somme de 759,20 euros au titre de leur préjudice matériel ;

— la somme de 500,00 euros par mois au titre de leur préjudice de jouissance

à titre principal, à compter du 25 février 2022

à titre subsidiaire à compter du 1er juillet 2022

et en tout état de cause jusqu’au départ des locataires

— Condamner Monsieur [Z] [H] à leur payer la somme de 672,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— Débouter Monsieur [Z] [H] de sa demande reconventionnelle en réparation des dégradations locatives ;

— Condamner Monsieur [Z] [H] aux dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier en date du 28 novembre 2023 ;

— Condamner Monsieur [Z] [H] à leur payer la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande en engagement de la responsabilité contractuelle de Monsieur [Z] [H] au titre du contrat de bail qui les lie, Messieurs [F] [C] et [I] [P] se fondent sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1719 et suivants du code civil qui disposent que le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage et de réparation et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Les demandeurs relèvent plusieurs malfaçons, défaillance d’extracteur d’air, fort taux d’humidité, infestation de nuisibles (acariens et moucherons), absence d’isolation sur la façade arrière et phénomènes d’infiltration et de condensation, qui sont à l’origine de désordres les empêchant de jouir paisiblement des lieux. Ils précisent que ces désordres ne relèvent pas d’un défaut d’entretien de leur part, mais du principe constructif de l’immeuble et de l’absence de réalisation par le bailleur de travaux indispensables au bon état du logement. Ils énoncent que ces vices étaient présents dès l’entrée dans les lieux, dès lors que ces désordres sont imputables à la conception même de l’immeuble. Ils soulignent que le principe constructif de l’immeuble auquel est rattaché les désordres n’est pas un cas de force majeure exonérant le bailleur de son obligation de résultat d’assurer une jouissance paisible du logement loué. Ils considèrent que les désordres constatés engendrent un trouble de jouissance quand bien même l’expert ne qualifie pas le logement d’insalubre ou indécent, ces notions n’étant pas indispensables pour caractériser un état dégradé du logement le rendant impropre à son usage. Ils justifient le défaut de jouissance paisible également par l’impact qu’a eu l’état du logement, sur leur santé, se plaignant de retentissements physiques et psychologiques dus à une dégradation des conditions sanitaires du logement.

Messieurs [F] [C] et [I] [P] réclament en conséquence que Monsieur [Z] [H] soit condamné en réparation de leur préjudice de jouissance qu’ils estiment à 500,00 euros par mois à compter de la date où ils ont informé le propriétaire des désordres, ou à défaut à compter du 1er juillet 2022, date de mise en demeure.

Les demandeurs réclament également réparation de leur préjudice matériel consécutif à la dégradation de la cuisine équipée posée par leurs soins, pour lequel ils s’appuient plus spécifiquement sur l’article 1721 du code civil qui dispose qu’il est dû garantie au preneur de tous les vices et défauts de la chose qui en empêchent l’usage. Ils exposent que les désordres d’infiltration et de condensation constituent un vice qui a causé des dégradations sur la cuisine. Ils précisent que ces dégradations vont au-delà de la seule vétusté d’usage, dès lors que cette dernière avait été posée récemment. Ils justifient ainsi leur préjudice matériel d’un montant de 759,20 euros en le décomposant comme suit : 527,00 euros au titre du remplacement de la crédence et du plan de travail et 232,2 euros au titre de la réparation des dégradations présentes sur la cuisine.

Au soutien de leur demande en restitution du dépôt de garantie, Messieurs [F] [C] et [I] [P] se fondent sur l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 faisant valoir que le dépôt de garantie, d’un montant de 420,00 euros, soit un mois de loyer, ne leur a pas été restitué dans le mois à compter du jour où ils ont quitté les lieux, et ce comme imposé par la loi dès lors que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Ils réclament, conformément à l’article susvisé, que le montant du dépôt de garantie soit majoré de la somme égale à 10% du loyer pour chaque période mensuelle commencée en retard soit à compter du 26 novembre 2024, soit un montant total de 672 euros à la date du 26 avril 2025.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de Monsieur [Z] [H] en réparation des dégradations des lieux, les demandeurs font valoir tout d’abord que les équipements de cuisine leur appartiennent et ne peuvent donc être compris dans ladite réparation demandée. De plus, les traces d’humidité constatées sont la conséquence des infiltrations imputables au principe constructif même de l’immeuble et non aux demandeurs. Ils relèvent en outre, que les dégradations relatives aux traces de silicone et peinture résultent des travaux engagés par le bailleur lui-même. Enfin, les décolorations du revêtement du sol sont dues à un usage normal du logement et relèvent donc de la simple vétusté.

A cette audience, se référant à ses dernières écritures, Monsieur [Z] [H], représenté par son conseil, demande au tribunal de :

A titre principal

— Débouter Messieurs [F] [C] et [I] [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire

— En cas de condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, réduire le montant sollicité par les demandeurs ;

— En cas de condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel, appliquer au montant sollicité par les demandeurs un coefficient de vétusté d’au moins 50% ;

A titre reconventionnel

— Condamner in solidum Messieurs [F] [C] et [I] [P] à lui verser le loyer au titre de l’occupation des lieux du 1er au 28 octobre 2024 ;

— Condamner in solidum Messieurs [F] [C] et [I] [P] à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 1.286,45 euros en réparation du préjudice de dégradation des lieux ;

En tout état de cause

— Condamner in solidum Messieurs [F] [C] et [I] [P] aux dépens, en ce compris le coût de l’état des lieux de sortie ;

— Condamner in solidum Messieurs [F] [C] et [I] [P] à lui payer la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de Messieurs [F] [C] et [I] [P] d’engager sa responsabilité contractuelle au titre du contrat de bail, Monsieur [Z] [H] fait valoir qu’il n’a pas commis de manquement contractuel en l’absence d’indécence du logement loué. Il déclare que l’imputation des désordres aux principes constructifs de l’immeuble exclue toute faute de la part du bailleur. Il estime qu’ayant occupés, depuis la conclusion du bail, les locaux conformément à leur usage d’habitation, le manque de confort allégué par les locataires ne constitue pas un préjudice de jouissance indemnisable. Par ailleurs, le défendeur expose que l’expert avait pour mission de déterminer le caractère indécent ou non du logement et le cas échéant prescrire les travaux propres à y remédier. Il expose que les locataires ont joui et utilisé les locaux conformément à son usage d’habitation. Enfin, Monsieur [Z] [H] qualifie l’indemnisation sollicitée par les demandeurs d’enrichissement sans cause au motif que, le loyer étant pris en charge par l’allocation logement à hauteur de 90%, faire droit à la demande des demandeurs reviendrait à les enrichir personnellement d’une somme égale à 120% du loyer.

Pour s’opposer à la demande de Messieurs [F] [C] et [I] [P] d’indemnisation d’un préjudice matériel relatif à la dégradation de la cuisine, Monsieur [Z] [H] précise, qu’outre le défaut de preuve de la dégradation des éléments de cuisine et de démonstration d’un lien de causalité entre les désordres dénoncés et ladite dégradation. Il expose également qu’il ne peut être responsable de la dégradation de cette cuisine, dont l’entretien n’incombe qu’à ses propriétaires.

Au soutien de sa demande reconventionnelle en paiement du loyer dû au titre du mois d’octobre 2024, Monsieur [Z] [H] se fonde sur les articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 au motif que, les locataires ayant occupés les lieux jusqu’au 28 octobre 2024, ils étaient tenus du paiement du loyer jusqu’à cette date, ne pouvant prétendre à aucune dispense de paiement faute d’indécence caractérisée. A défaut de règlement, Monsieur [Z] [H] sollicite le recouvrement de ce loyer par déduction du dépôt de garantie d’un montant égal à un mois de loyer.

Au soutien de sa demande reconventionnelle en indemnisation des travaux de réfection, Monsieur [Z] [H] se fonde sur l’article 1732 du code civil en vertu duquel le locataire répond des dégradations qui ont lieu pendant sa jouissance. Il estime qu’il ressort de l’état des lieux de sortie un certain nombre de dégradations survenues au cours de l’occupation de Messieurs [F] [C] et [I] [P], en comparaison avec l’état des lieux d’entrée, dont il a fait établir un devis pour leurs reprises. Il précise que le revêtement du sol linoléum est arraché et que les murs criblés de trous de perçage dans le séjour. Il ajoute que la douche a été restituée avec des parois branlantes et dépourvue de pommeau. Il déclare que les revêtements de sols linoléums de la chambre sont décolorés et dégradés. Enfin, il expose que la crédence de la cuisine a été restituée totalement noircie et dégradée.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition du greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’engagement de la responsabilité contractuelle de Monsieur [Z] [H] :

Sur la demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance :

Il résulte des articles 1719, 1° du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d’usage et de réparation. Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet d’une clause expresse. Il doit aussi entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et y faire les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à faire l’entretien normal des locaux loués.

Selon l’article 2 du décret n°2022-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable au litige, le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites ; les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante. Le logement doit également permettre une aération suffisante et une évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

L’obligation pour le bailleur de remettre un logement décent au locataire est une obligation de résultat qui ne cesse qu’en cas de force majeure.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et il lui appartient de prouver qu’il a satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi de manière contradictoire le 15 décembre 2020 ne mentionne aucun défaut ou vice présent dans l’appartement loué, ce dernier présentant tous les équipements comme « neuf » ou « en très bon état » à l’exception des « portes et menuiseries » qui sont mentionnées en « bon état ». Aucune clause n’ayant par ailleurs été contractualisée dans un sens contraire entre le bailleur et les preneurs, le logement est réputé, selon cet état des lieux, avoir été remis dans un état décent, comportant des équipements en bon état, assurant une jouissance paisible aux locataires.

Cependant, il ressort, d’une part du procès-verbal de constat dressé par Maître [K], d’autre part du rapport d’expert judiciaire de Monsieur [N] [T], que de nombreux désordres ont affecté la jouissance des locaux par Messieurs [F] [C] et [I] [P]. Appuyé par des photographies et des relevés thermiques, il a été relevé les désordres suivants :

En général : les bouches d’extraction ne fonctionnent que lorsque la lumière est allumée rendant la ventilation insuffisante ;

Dans la cuisine en façade arrière : la toile en verre est fortement décollée ; la maçonnerie présente un taux d’humidité de 89,00 % ; en tête de maçonnerie, la présence d’une mousse blanchâtre, directement liée à la présence de champignons se développant sous cette forme, suite à la présence d’humidité et un taux d’humidité de 82,70% ; dans l’angle formée par la façade arrière et la cloison de distribution jouxtant la cage d’escalier, la présence d’importants ponts thermiques (température de 11,8°C) ; au-dessus des meubles hauts de la cuisine, la température de la maçonnerie est de l’ordre de 11,6°C ; la crédence est par endroits légèrement décollée du support ;

Dans le séjour : Au droit des menuiseries des fenêtres, les appuis de fenêtres étaient affectés d’auréoles brunâtres significatives d’infiltration d’eau ;

Dans la salle de bains : En cueillie de plafond, la présence d’importantes auréoles brunâtres et noirâtres, à la fois significatives d’infiltrations d’eau et de condensations ; derrière la cuvette des WC, la toile de verre est décollée par endroits, il existe des tâches noirâtres et brunâtres significatives à la fois d’infiltration d’eau et de condensation et le taux d’humidité est de 91,00 % en partie courante du mur ; derrière la cabine de douche, les embellissements sont fortement dégradés par l’humidité et la condensation et le taux d’humidité est de 70,50% ; au vu des relevés thermiques, le mur de façade arrière n’est pas isolé (7,8°C par exemple) ;

Dans le dégagement : derrière la machine à laver et le ballon d’eau chaude, le long de la façade arrière, la présence de traces brunâtres et noirâtres significatives d’infiltration d’eau et de condensation ; la présence de points froids sur la façade arrière non isolée ; au droit de la cloison de distribution jouxtant la cage d’escalier et l’espace commun, la présence de passages d’air froid ;

Dans la chambre : ils subsistent des traces brunâtres significatives de condensation au droit de la fenêtre ; la présence de ponts thermiques au droit de la menuiserie ;

Dans les parties communes : le long de la façade arrière, des traces significatives de condensation et d’infiltration d’eau ;

Au vu de ces éléments, il apparaît que les phénomènes d’infiltration, de condensation et de ponts thermiques sont concentrés sur les murs de la façade arrière. Concernant les murs de la façade extérieur, ces derniers présentent uniquement une pathologie ponctuelle au niveau des menuiseries de la chambre. Il convient de préciser que les désordres dans le séjour ont été résolues suite à l’intervention de la société KOMILFO en octobre 2022, dès lors que l’expert a précisé que les traces noirâtres et brunâtres sont anciennes et sèches.

L’expert judiciaire estime que le logement ne peut être considéré comme indécent. Toutefois, il inscrit dans son rapport que les importants ponts thermiques et infiltrations sur les parois froides est une « situation totalement anormale ». Il mentionne également que les locataires subissent des phénomènes d’infiltration et de condensation « qui sont en l’état inacceptables ». Malgré la conclusion de décence par l’expert judiciaire, ces constats sont contraires à l’impératif d’un logement protégé contre les infiltrations, comportant des murs, notamment extérieurs, étanches et présentant une aération suffisante et une évacuation de l’humidité. Sur ces points, le logement loué par Monsieur [Z] [H] ne répond donc pas au critère de décence imposé par la loi tel que précisé par décret. Les nombreux désordres relatifs aux infiltrations et à la condensation, également avérés, n’assurent pas en sus une jouissance paisible à Messieurs [F] [C] et [I] [P].

Par ailleurs, les désordres portant atteintes à la décence du logement et à la jouissance paisible des locataires, ne sont pas imputables à ces derniers. En effet, l’expert a exclu un défaut d’entretien de la part des locataires, dès lors qu’il a constaté que les lieux étaient propres, bien tenus et normalement chauffés. L’expert judiciaire souligne l’origine des désordres à savoir le « principe constructif de l’immeuble ». Les infiltrations et la condensation sont liées à la conception même de l’immeuble et préexistées donc à l’entrée dans les lieux des preneurs.

Or cette origine n’est pas un cas de force majeure comme le prétend Monsieur [Z] [H] en ce que l’existence de défauts des lieux dont il est propriétaire n’est pas à son égard imprévisible et irrésistible. Il appartenait en effet au bailleur de mettre en place tous les travaux nécessaires à mettre un terme aux vices de l’immeuble. L’expert préconise à ce titre des travaux qui permettront de faire cesser les désordres de condensation et d’infiltration ; travaux qu’il ne qualifie ni d’agréments facultatifs, ni d’amélioration mais réellement en capacité de rendre les logements décents. Si Monsieur [Z] [H] a fait remplacer les menuiseries, il ne rapporte par la preuve d’autres travaux de nature à faire cesser les désordres, se contentant de verser aux débats des photographies sans date, sans précision du lieu ni explication de leur contenu. L’expert judicaire relève également que l’hydrofuge mis en œuvre par le bailleur apparait inefficace et insuffisant. Il constate en outre que l’état des lieux d’entrée démontre seulement que le bailleur a remis à l’état de neuf des embellissements mais non le logement.

Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent a nécessairement causé aux locataires un préjudice résultant de l’impossibilité de jouir paisiblement du logement loué. Outre des répercussions sur leur santé, certes peu établies par les certificats médicaux transmis, Messieurs [F] [C] et [I] [P] ont vécu plus de trois ans dans des conditions dégradées subissant des températures froides, de l’humidité, des moisissures, des infiltrations et ce dans la cuisine, le hall d’entrée, la salle d’eau et la chambre.

Quant au montant de l’indemnité, il convient d’accorder aux preneurs en réparation de leur préjudice de jouissance un pourcentage du loyer réglé. Même si le loyer était pris en charge à 90,00% par l’aide personnalisée au logement, le principe de réparation intégral du préjudice, et notamment du préjudice de jouissance, empêche de limiter l’indemnisation à la somme réellement versée par les locataires au titre du loyer. Par ailleurs, il convient de rappeler que l’aide personnalisée au logement a directement été versé au bailleur.

Au regard des éléments précédemment énoncés, il apparaît que les désordres étaient uniquement concentrés dans les murs en façade extérieur et au niveau des menuiseries de la fenêtre. En ce sens, l’expert n’a pas relevé d’autres désordres significatifs et a indiqué que le logement répond aux critères de performance énergétiques.

Ainsi, étant limité dans son ampleur, le préjudice doit être indemnisé à hauteur de 30,00% du montant du loyer principal, soit 135,00 euros par mois. Ce préjudice sera indemnisé à compter du 25 février 2022, comme réclamé par les demandeurs, dès lors que l’indécence du logement préexistait à l’arrivée des demandeurs dans les lieux.

Ainsi le préjudice de jouissance étant calculé sur la période allant du 25 février 2022 au 28 octobre 2024, date du départ effectif, la somme totale due au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance est de 4 326,23 euros.

En conséquence, Monsieur [Z] [H], dont la responsabilité contractuelle est engagée, sera condamné à verser à Messieurs [F] [C] et [I] [P] la somme de 4 326,23 euros en réparation de leur préjudice de jouissance causé par l’état d’indécence du logement loué.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice matériel :

L’article 1721 du code civil dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

La vétusté n’est un cas fortuit exonérant le bailleur que si elle ne résulte pas de négligence ou défaut d’entretien imputable à celui-ci.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la cuisine a été financée et installée par les preneurs.

De plus, il résulte de ce qui a été démontré précédemment que le logement loué par Monsieur [Z] [H] était affecté de vices, consistant notamment en des phénomènes d’infiltration et de condensation, le rendant indécent. Or ces vices ont entrainé une perte pour les locataires en ce que l’humidité anormale du logement a endommagé la cuisine posée par leurs soins. En effet, le rapport d’expertise judiciaire relève, d’une part que la crédence est par endroits légèrement décollée du support, d’autre part que le plan de travail est gonflé. L’expert établi un lien de causalité entre cette dégradation et les vices affectant le logement en précisant que le plan de travail a gonflé au contact de l’humidité présente dans la maçonnerie de la façade arrière.

L’expert établit avec certitude que la dégradation des éléments de la cuisine est consécutive à l’indécence du logement et l’absence de travaux du bailleur pour faire cesser les troubles d’humidité.

Par ailleurs, la cuisine ayant été acquise qu’en 2021, de telles dégradations ne peuvent être imputées à un usage normal des équipements. En ce sens, l’expert a exposé que les demandeurs ont fait un usage normal du logement, dès lors qu’il a constaté que les lieux étaient propres, bien tenu et normalement chauffé.

En raison des phénomènes d’humidité de la responsabilité du bailleur, les preneurs ont donc subi un préjudice matériel consistant en la dégradation de la cuisine dont ils sont propriétaires.

L’expert judiciaire, suivant facture présentée par les demandeurs, fixe à 527,00 euros le coût de remplacement de la crédence et du plan de travail endommagés par l’humidité. Par production de factures d’achat des éléments de cuisine Messieurs [F] [C] et [I] [P] sollicitent également la réparation du coût de deux caissons de cuisine pour un montant de 232,2 euros. Toutefois, le rapport d’expertise ne constatant des dégradations uniquement au niveau de la crédence et du plan de travail, et les preneurs ne rapportant la preuve de détériorations au niveau desdits caissons, il ne pourra être fait droit à l’indemnisation du coût de ces derniers.

Par conséquent, Monsieur [Z] [H] sera condamné à verser à Messieurs [F] [C] et [I] [P] la somme de 527,00 euros en réparation de leur préjudice matériel.

Sur la demande reconventionnelle de paiement du loyer au titre du mois d’octobre 2024 :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 15 de la même loi, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé.

En l’espèce, il n’est pas contesté que, par lettre du 26 septembre 2024, les preneurs ont donné congé au bailleur, avec prise d’effet dans le délai d’un mois, et ont procédé à la remise des clefs le 28 octobre 2024 lors de l’état des lieux de sortie. Ainsi, les preneurs étaient tenus de payer le loyer dû au titre du mois d’octobre 2024. Ce défaut de paiement constitue un manquement à l’obligation des preneurs de payer le loyer au titre duquel le bailleur peut réclamer son exécution forcée.

Par ailleurs, s’il a été démontré le caractère indécent du logement, ce dommage sera réparé au titre de l’indemnité allouée pour préjudice de jouissance et non par l’exonération de paiement du loyer.

En conséquence, Messieurs [F] [C] et [I] [P] seront condamnés à payer à Monsieur [Z] [H] la somme de 406,45 euros (450/31*28 = 406,45) au titre de l’occupation du logement du 1er octobre au 28 octobre 2024, charges comprises.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de dégradations locatives de Monsieur [Z] [H] :

L’article 1732 du code civil dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée en date du 15 décembre 2020 indique que tous les équipements présents dans l’appartement sont « neuf » ou « en très bon état » à l’exception des « portes et menuiseries » qui sont mentionnées en « bon état ».

Si Monsieur [Z] [H] expose que la crédence de la cuisine a été restituée totalement noircie et dégradée, il ressort des éléments précédents que cette dernière appartient aux locataires. Par conséquent, Monsieur [Z] [H] ne peut être indemnisé à ce titre.

Concernant les autres demandes, Monsieur [Z] [H] n’apporte pas les éléments nécessaires à l’évaluation de son préjudice, dès lors que le devis produit ne mentionne pas le coût des réparations postes par postes.

Par conséquent, Monsieur [Z] [H] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de dégradations locatives.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Messieurs [F] [C] et [I] [P] ont remis, à la prise de possession du logement, un dépôt de garantie d’un montant correspondant à un mois de loyer, soit 420 euros.

L’état des lieux de sortie établi le 28 octobre 2024 constate des dégradations non mentionnées dans l’état des lieux d’entrée en date du 15 décembre 2020. Les deux états des lieux n’étant pas conformes, le dépôt de garantie aurait dû être remis par le bailleur aux preneurs dans le délai de deux mois à compter du 28 octobre 2024, date de la remise des clefs.

Or, Monsieur [Z] [H] n’a toujours pas remis à ce jour le dépôt de garantie aux preneurs, élément qu’il ne discute pas.

Cependant, il ressort des éléments précédents que Messieurs [F] [C] et [I] [P] restaient redevables de la somme de 406,45 euros au titre de l’arriéré locatif.

En conséquence, Monsieur [Z] [H] est en droit de leur restituer uniquement la somme de 13,65 euros au titre du dépôt de garantie (420,00 – 406,45 = 13,65 euros).

Ainsi Monsieur [Z] [H] est redevable auprès des locataires de la restitution de la somme de 13,65 euros au titre du dépôt de garantie et de 210,00 euros au titre de la majoration de 10 % du loyer mensuel à compter du 26 novembre 2024, jusqu’à la date du 26 avril 2025 sollicitée par les preneurs (42,00*5 = 210,00), soit un montant total de 223,65 euros.

Sur les frais du procès :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [H], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le montant de l’expertise judiciaire et du procès-verbal de constat en date du 28 novembre 2023.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [H] sera débouté de sa demande de condamnation de Messieurs [F] [C] et [I] [P], aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [Z] [H], condamné aux dépens, sera condamné à payer à Messieurs [F] [C] et [I] [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [H] sera débouté de sa demande de condamnation de Messieurs [F] [C] et [I] [P] au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à payer à Messieurs [F] [C] et [I] [P] la somme de 4 326,23 euros (quatre mille trois cent vingt-six euros et vingt-trois centimes) au titre du préjudice de jouissance lié aux désordres affectant le bien loué sis [Adresse 4] à [Localité 9] ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à payer à Messieurs [F] [C] et [I] [P] la somme de 527,00 euros (cinq cent vingt-sept euros) au titre du préjudice matériel, relatif à la cuisine, lié aux désordres affectant le bien loué sis [Adresse 4] à [Localité 9] ;

CONDAMNE Messieurs [F] [C] et [I] [P] à payer à Monsieur [Z] [H] la somme de 406,45 euros (quatre cent six euros et quarante-cinq centimes) au titre du loyer de l’occupation du 1er octobre 2024 au 28 octobre 2024 du logement sis [Adresse 4] à [Localité 9] ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [H] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de dégradations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à payer à Messieurs [F] [C] et [I] [P] la somme de 210,65 euros (deux cent dix euros et soixante-cinq euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la majoration légale de10 % du loyer mensuel sur la période du 26 novembre 2024 au 26 avril 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [H] de sa demande de dommages et intérêts au titre de dégradations locatives ;

REJETTE les demandes de Monsieur [Z] [H] au titre des dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et du procès-verbal de constat en date du 28 novembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à payer à Messieurs [F] [C] et [I] [P], la somme de 2 000,00 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,