TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [M]

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e FOURN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/06967

N° Portalis 352J-W-B7F-CUOXH

N° MINUTE :

Assignation du :

17 mai 2021

JUGEMENT

rendu le 16 mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. OPERA NORD

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Raphaëlle TARDIF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2610

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic le cabinet LEPINAY MALET, S.A.S.

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par Maître Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0064

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 16 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/06967 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUOXH

DÉBATS

A l’audience du 31 janvier 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Opéra Nord est propriétaire des lots n°60 et 131, formant un appartement au 5ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 9ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’appartement est donné à bail à Mme [U] depuis le 1er février 2008.

En 2008, la SCI Opéra Nord a signalé au syndic de copropriété un affaissement du plancher bas du 5ème étage, qui a été placé sous surveillance depuis lors.

Le 7 novembre 2018, le bureau d’étude Structura Lab a remis son rapport sur cet affaissement et préconisé des travaux de renforcement.

Lesdits travaux ont été votés par l’assemblée générale du 27 juin 2019, et effectués en 2021.

Lors de l’assemblée générale du 28 janvier 2021, a été rejetée la résolution n°30 portant sur la prise en charge par la copropriété du coût de la remise en état du logement de la SCI Opéra Nord.

C’est dans ces conditions que la SCI Opéra Nord a fait assigner, par exploit du 17 mai 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 9ème, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation de la résolution n°30 de l’assemblée générale du 28 janvier 2021, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Par ordonnance du 8 septembre 2023, saisi d’un incident par le syndicat des copropriétaires, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat, débouté ce dernier de sa demande d’accès au bien de la SCI Opéra Nord sous astreinte, et condamné le syndicat à produire sous astreinte le rapport établi par l’architecte, M. [G] [X].

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, la SCI Opéra Nord demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 1242 alinéa 1er du code civil, de :

Décision du 16 mai 2025

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« Dire que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est responsable de plein droit des dommages causés par les parties communes à la SCI Opéra Nord ;

Annuler en conséquence la résolution 30 de l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 4], du 28 janvier 2021 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCI Opéra Nord la somme de 62.329,95€ € en réparation des désordres, ladite somme étant indexée sur l’indice INSEE BT 01 entre janvier 2023 et l’indice applicable lors de l’exécution du jugement à intervenir ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCI Opéra Nord les sommes de 7.170,00 € et 7.095,60 € au titre du déménagement et du logement de la locataire ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SCI Opéra Nord la somme de 3.000€ au titre de l’indemnisation de son préjudice lié à la résistance abusive du défendeur et du temps passé ;

S’entendre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], condamner à payer à la SCI Opéra Nord la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

S’entendre également condamner aux dépens qui seront distraits à Me [M] en application de l’article 699 du code de procédure civile. »

*

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 26 avril 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 9ème, demande au tribunal, de :

« Déclarer la SCI Opéra Nord mal fondée en ses demandes et l’en débouter ;

Condamner la SCI Opéra Nord à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 9ème, représenté par son syndic la cabinet Lepinay Malet, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qui seront directement recouvrés par M^e Christian Fourn, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. »

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 31 janvier 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 4 avril 2025 prorogée au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande d’annulation de résolution n°30

La résolution n°30 de l’assemblée générale du 28 janvier 2021, est ainsi libellée :

« 30) Demande de la SCI Opéra Nord – Vote de la remise en état du logement de la SCI Opéra Nord (lots 60 et 31)

Il a été joint à la convocation le courrier envoyé en recommandé de la SCI Opera Nord daté du 15 juin 2020.

L’assemblée décide de :

— Voter la remise en état du logement de la SCI Opéra Nord, de valider le descriptif de travaux présentés par la société Gouider dons son devis n° 19-222 ;

— Voter un budget d’un montant minimum de 20 000 euros TTC correspondant au devis de la société Gouider pour 17 848,33 euros majoré de 1,2% ;

— Confier le soin au cabinet [X] de donner un avis sur les travaux pour un montant maximum de 9 % HT sur le montant HT des travaux ;

— Fixer le montant des honoraires du syndic à 3 % du montant des travaux répartis et appelés selon les mêmes modalités que les travaux ;

— Que le coût global (travaux, honoraires) sera réparti entre les copropriétaires selon la clé de répartition charges générales ;

— Financer le coût global au moyen d’appels de provision ainsi définis :

Le 10 mai 2021 : 100 %.

Pour : 2 copropriétaires totalisant 155/ 5 185 ièmes

Contre : 6 copropriétaires totalisant 5030 /5 185 ièmes

S’abstiennent : 2 copropriétaires totalisant 645 / 5 830 ièmes

Résolution non adoptée ».

*

La SCI Opéra Nord sollicite l’annulation de la résolution litigieuse sur les fondements des articles 1240 et 1242 alinéa 1 du code civil en soutenant que la garde des parties communes que sont les planchers revient au syndicat des copropriétaires, et que l’affaissement de celui du 5ème étage, peu importe son origine, lui a nécessairement causé un préjudice puisqu’il a endommagé ses parties privatives. Elle ajoute qu’en refusant de financer les travaux de remise en état de ses parties privatives, le syndicat a commis une faute.

En réplique, le syndicat des copropriétaires expose que la demande d’annulation de la résolution litigieuse est mal fondée, puisque la demanderesse ne fonde pas son action sur la loi du 10 juillet 1965 ou sur le décret du 17 mars 1967, seuls textes pouvant donner lieu à l’annulation d’une résolution, l’article 1242 du code civil ne pouvant servir de fondement à cet effet, pas plus que la résolution litigeuse ne pouvait être adoptée puisque la remise en état de parties privatives ne relève pas de ses prérogatives de syndicat.

Décision du 16 mai 2025

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Sur ce,

Le tribunal relève, comme le soutient justement le syndicat des copropriétaires, que la SCI Opéra Nord ne soulève aucun moyen de nature à faire encourir la nullité de la résolution en question dès lors qu’il ne fonde son action que sur les articles 1240 et 1242 du code civil qui sont des régimes de responsabilité. La SCI Opéra Nord ne fait par ailleurs état d’aucun moyen de forme relatif à la convocation ou la tenue de l’assemblée, ou de fond relatif aux règles de majorité ou à un abus de majorité, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°30.

2 – Sur les demandes indemnitaires

2.1. Sur les désordres et leur origine

La SCI Opéra Nord indique avoir subi des désordres dans ses parties privatives suite à l’affaissement du plancher bas du 5ème étage, ces désordres consistant en un affaissement du sol dans le séjour et la cuisine américaine avec un décollement de la cloison séparative avec la chambre.

Il ressort de l’étude de vérification structure effectuée par le bureau d’études Structura Lab le 7 septembre 2018, mandaté pour « faire l’étude du solivage haut et descente de charges de la charpente en charge sur le solivage – 4ème étage sur 50m2 au niveau de bureaux » qu’ont été constatés « des désordres structurels notamment des fissurations sur les cloisons en plâtre ainsi qu’un affaissement au niveau du plancher visible sur la cloison séparant les deux appartements. D’ordre général, la charpente est en bon état et ne présente pas de pièces dégradées ».

L’analyse menée dans le cadre de cette étude relève que :

« Lors de notre visite nous avons pu constater des fissures relatives à un déplacement vertical du plancher. Suite à une analyse des éléments présents dans la zone à purger, nous pouvons dire que le solivage est sous-dimensionné à la flèche au vu des charges à reprendre. C’est-à-dire, en termes de résistance, le plancher est de bonne section mais insuffisant afin de reprendre les déplacements, d’autant plus qu’il y a des éléments fragiles au-dessus (cloison-plâtre). […]. Afin de satisfaire les normes de résistance et de déformation, il faut entamer une campagne de réparation afin de stabiliser la structure. Dans le plancher, en estimant qu’il n’y a pas de poutres dégradées, il faut renforcer les solives ainsi que les poutres d’enchevêtrure selon les plans joints. […]. »

Il apparaît par ailleurs que les travaux de renforcement de la structure préconisés ont été votés par l’assemblée générale le 27 juin 2019.

Dans un rapport d’avis et de conseil du 31 octobre 2022, l’architecte de l’immeuble, M. [P] a relevé que :

« les déformations du plancher bas du lot concerné ont perturbé les sols du séjour, de la salle de bains, de la chambre : nul ne sait ce qui s’est passé dans les fosses cachées en bêton allégé de vermicuite ou équivalent, interdisant de bricoler des ragréages de surface qui pourraient très bien recasser ».

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Ces éléments établissent la réalité des désordres allégués, ceux-ci n’étant d’ailleurs pas contestés.

Ceux-ci trouvent leur origine dans le plancher haut du 4ème étage.

2.2. Sur les responsabilités

Comme relevé plus haut, la SCI Opéra Nord recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur les fondements des articles 1240 et 1242 alinéa 1 du code civil, en faisant valoir que les désordres trouvent leur origine dans le plancher du 5ème étage qui constitue une partie commune et relève à ce titre de la responsabilité du syndicat.

Le syndicat oppose qu’aucune faute, préjudice et lien de causalité n’est démontré par la SCI Opéra Nord, car il n’y avait pas d’urgence à réaliser les travaux de renforcement et que le plancher a fait l’objet d’une surveillance depuis 2008 ; que la SCI Opéra Nord ne démontre pas que l’affaissement du plancher constaté en 2008 résulte de la défaillance des éléments structurels du plancher et serait à l’origine des désordres affectant ses parties privatives ; que ces derniers résultent des travaux réalisés par la demanderesse lors de la réunion des lots qui ont entraîné une surcharge du plancher.

Sur ce,

L’article 1242 alinéa 1er du code civil dispose notamment qu'« on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, si la SCI Opéra Nord ne rapporte la preuve d’aucune faute susceptible d’engager la responsabilité délictuelle du syndicat, la responsabilité de ce dernier sera retenue au titre de l’article 1242 alinéa 1 du code civil dans la mesure où les désordres ont été causés par un défaut de structure du plancher haut du 4ème étage, dont la qualité de partie commune n’est pas contestée et dont il est le gardien, indépendamment de toute faute. Le syndicat affirme sans nullement en justifier que les désordres résulteraient « probablement » d’une surcharge du plancher liée aux travaux entrepris par la SCI Opéra Nord. Alors que la charge de la preuve de la cause d’exonération alléguée lui incombe, le syndicat n’établit pas la réalité d’une faute de la victime susceptible de l’exonérer de sa responsabilité, laquelle est engagée dès lors que le dommage trouve sa source dans une partie commune, peu important que la cause de l’affaissement du plancher soit indéterminée ou que le gardien n’ait commis aucune faute.

2.3. Sur les préjudices

* sur les travaux de remise en état

Décision du 16 mai 2025

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La SCI Opéra Nord sollicite la condamnation du syndicat à lui verser la somme de 62.329,95 euros correspondant au coût des travaux de reprise de son logement, conformément au devis de la société [N] [K] de janvier 2023, indexé sur l’indice INSEE BT 01 entre janvier 2023 et l’indice applicable lors de l’exécution du jugement à intervenir ; elle précise que ledit devis prend en compte l’évolution des désordres et du coût des matériaux, contrairement à celui établi par la société Gouider Ravalement le 14 mai 2019 proposant des travaux d’un mois pour la somme de 17.848,33 euros.

Le syndicat des copropriétaires expose que le devis de la société [N] [K] ne saurait être retenu, car il va au-delà de simples réparations liées aux désordres, et vise la réfection totale de l’appartement ; que la SCI Opéra Nord ne démontre pas que ce nouveau devis se limite aux réparations rendues nécessaires suite aux désordres ; et que contrairement à ce qu’elle allègue, le montant des travaux préconisés par l’architecte de l’immeuble correspond à celui du devis de la société Gouider Ravalement.

Sur ce,

Le devis établi par l’entreprise Gouider Ravalement à la demande du syndicat le 14 mai 2019 pour un montant TTC de 17.848,33 euros comprend les prestations suivantes :

— installation de chantier (protection, dépose et repose)

— travaux préparatoires et finitions dans la pièce principale, la salle de bains et la chambre (murs, sols et plinthes)

— évacuation et nettoyage.

Le devis établi par la société [N] [K] le 2 janvier 2023 pour un montant TTC de 62.329,95 euros à la demande de la SCI Opéra Nord comprend pour sa part les prestations suivantes :

— demandes administratives (constat d’huissier et stationnement pendant 2 mois)

— protection des communs

— pièce principale : dépose sols, carrelage, main d’œuvre, peinture

— cuisine : faïence et main d''uvre

— salle de bains : carrelage et faïence, main d’œuvre, peinture

— chambre : travaux préparatoires, revêtement de sol plastique, peinture murs, plafonds et boiseries.

Contrairement à ce qu’indique le syndicat, les deux devis concernent un périmètre de travaux identique, s’agissant de travaux de réfection des sols et murs de la pièce principale, de la cuisine, de la salle de bains et de la chambre. Ce périmètre correspond d’ailleurs aux travaux préconisés par l’architecte de l’immeuble dans son rapport du 31 octobre 2022, à l’exception des peintures des murs et cloisons du séjour dont il indique qu’elles ne sont pas nécessaires. Le tribunal relève par ailleurs que le second devis comporte des prestations supplémentaires (constat d’huissier et stationnement pour un montant de 2.250 euros) dont la nécessité n’est pas justifiée.

Par ailleurs, la différence de prix entre les deux devis ne peut s’expliquer par la seule hausse des coûts de matériaux comme le soutient la SCI Opéra Nord. Cette dernière fait également valoir que le devis de la société Gouider Ravalement ne comporte pas certaines prestations telles que la pose d’un isolant phonique sous le carrelage. Toutefois, il n’est pas établi qu’un tel isolant existe actuellement de sorte que cette prestation ne peut être assimilée à une simple remise à l’état d’origine.

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Au regard de l’ensemble de ces éléments, le préjudice lié à la remise en état du logement sera justement évalué à la somme de 17.848,33 euros TTC conformément au devis établi par l’entreprise Gouider Ravalement en mai 2019, celui-ci correspondant aux travaux de remise en état préconisés par l’architecte de l’immeuble.

Le montant de l’indemnisation devant être arrêté à la date du prononcé de la décision, la juridiction peut valablement faire application d’indices afin d’actualiser les montants en fonction de l’évolution des prix depuis l’évaluation du préjudice. La condamnation prononcée au profit de la SCI Opéra Nord sera ainsi indexée sur l’indice INSEE BT 01 de la construction avec pour valeur de référence le mois de mai 2019.

* sur les frais de déménagement et de relogement de la locataire

La demanderesse explique qu’elle devra reloger sa locataire dans la mesure où les travaux préconisés sont incompatibles avec le maintien de la locataire dans les lieux durant leur réalisation ; que leur durée est évaluée à trois mois par la société [N] [K], prenant en compte l’évolution des désordres, et non d’un mois tel que préconisé par la société Gouider Ravalement. Elle indique qu’elle devra également régler les frais de déménagement et de garde-meuble dans l’attente du retour de sa locataire.

En réplique, le syndicat des copropriétaires explique que les montants des préjudices invoqués ne sont pas justifiés, faute de connaître l’étendue des travaux nécessaires et de ce fait leur durée ; que la SCI Opéra Nord peut en outre entreprendre les travaux, non urgents, lors d’un changement de locataire, lui évitant des frais de déménagement, relogement et de réaménagement.

Sur ce,

Il est établi par le contrat de bail produit aux débats que le bien de la SCI Opéra Nord est actuellement loué à Mme [U] pour un loyer mensuel charges comprises de 1.270 euros.

Il est par ailleurs attesté par les pièces produites aux débats que la nature des travaux rendra le bien inhabitable pour une durée de trois mois comme l’indique le rapport de M. [X] du 31 octobre 2022, étant relevé qu’une dépose des sanitaires sera rendue indispensable, le fait que les travaux ne présentent pas de caractère d’urgence étant par ailleurs inopérant.

Au soutien de sa demande, la SCI Opéra Nord produit une recherche de logement sur une plateforme de location de meublés de tourisme pour un montant mensuel de 2.070 euros. Cette unique pièce n’étant pas suffisante à établir le montant des frais de relogement nécessaires, les frais de relogement dans un logement identique à celui actuellement occupé seront fixés au montant du loyer actuel soit 1.270 euros par mois, soit un total de 3.810 euros pour une période de trois mois.

Le préjudice lié aux frais de déménagement et de garde-meubles sera par ailleurs fixé conformément au devis de l’entreprise Blondeau Déménagements en date du 31 mai 2022 à la somme de 5.568 euros (pour 3 mois de garde meubles).

* sur la résistance abusive

La SCI Opéra Nord estime subir un préjudice évalué à 3.000 euros, résultant de la résistance du syndicat des copropriétaires à procéder à l’indemnisation de ses préjudices, et du temps passé pour solliciter les entreprises pour l’établissement des devis.

La SCI Opéra Nord n’établissant aucune faute imputable au syndicat des copropriétaires, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée à Me [M], qui en a fait la demande de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI Opéra Nord la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, après débats en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la SCI Opéra Nord de sa demande d’annulation de la résolution n°30 de l’assemblée générale du 28 janvier 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 9ème à payer à la SCI Opéra Nord une somme de 17.848,33 euros TTC au titre des frais de remise en état de son bien, avec actualisation à la date du jugement suivant la variation de l’indice INSEE BT 01 – construction, avec pour valeur de référence le mois de mai 2019 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 9ème à payer à la SCI Opéra Nord :

— une somme de 3.810 euros euros au titre des frais de relogement ;

— une somme de 5.568 euros au titre des frais de déménagement et garde-meubles ;

DÉBOUTE la SCI Opéra Nord de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] aux dépens, avec autorisation à Me [M] de recouvrer ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 9ème à payer à la SCI Opéra Nord la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 16 mai 2025

La greffière La présidente