MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 Avril 2025

DOSSIER : N° RG 19/02052 – N° Portalis DBX4-W-B7D-OOLS

NAC : 34C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 7

JUGEMENT DU 11 Avril 2025

PRESIDENT

Madame BLONDE, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 21 Février 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [X] [C]

né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 21], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e José DUGUET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

DEFENDERESSES

S.D.C. DE LA RESIDENCE “[Adresse 8] [Localité 12] [Adresse 6]”, représenté par son syndic la SAS PLH-L’AGENCE., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 001

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [C] est copropriétaire d’un lot situé au sein de la Résidence dénommée [Adresse 9].

Cet ensemble immobilier se constitue de douze maisons et d’un petit immeuble collectif.

Les copropriétaires se sont réunis en assemblée générale le 17 décembre 2018.

Monsieur [C] n’y a pas participé et le Procès-Verbal de cette assemblée générale lui a été notifiée par lettre recommandée avec avis de réception le 27 décembre 2018.

Par acte d’huissier de justice en date du 25 février 2019, Monsieur [X] [C] a fait assigner le [Adresse 19], pris en la personne de son administrateur provisoire, Madame [E] [G], devant le tribunal de grande instance de Toulouse, devenu tribunal judiciaire de Toulouse à compter du 1er janvier 2020, aux fins d’obtenir notamment l’annulation de l’assemblée générale du 17 décembre 2018.

Le Syndicat des copropriétaires a soulevé la nullité de ladite assignation dès lors que Madame [G] ne représentait plus la copropriété depuis 2013.

Toutefois, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a considéré que l’irrégularité de fond de cette assignation avait été couverte par sa dénonciation ultérieure en date du 1er mars 2019 et a rejeté l’exception de nullité par ordonnance du 04 février 2021.

Par ailleurs, par acte d’huissier délivré le 4 février 2020, Monsieur [X] [C] a fait assigner le Syndicat Des Copropriétaires LES COTEAUX DE [Adresse 14] devant le Tribunal Judiciaire de TOULOUSE et demandait à la juridiction, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret d’application du 17 mars 1967, et des articles 696 et 700 du Code de Procédure Civile, de :

— annuler l’assemblée générale du 17 décembre 2018 et, par voie de conséquence ou par d’autres motifs, chacune des décisions qui y ont été prises

— subsidiairement, surseoir à statuer jusqu’au jugement à intervenir sur la demande en annulation de la décision n°4 de l’assemblée générale du 25 octobre 2017 portant désignation de la société LOFT ONE – SAS ELIENCE comme syndic

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant opposition ou appel, le tout sans caution

— condamner le Syndicat des copropriétaires aux dépens dont distraction au profit de M° [L], avocat, aux offres de droit, ainsi qu’à la somme de 3.000 € au profit de M.[C] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par jugement prononcé le 29 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a notamment :

— ordonné la jonction des instances enregistrées sous les n° RG 19/02052 et 20/00607 et dit que les deux dossiers seraient désormais appelés sous le numéro unique le plus ancien, soit le n°19/02052

— révoqué l’ordonnance de clôture en date du 2 septembre 2021

— ordonné la réouverture des débats

— fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur (l’association Médiateurs ad’hoc).

L’injonction de rencontrer un médiateur adressée aux parties n’a pas permis de trouver de solution amiable au présent litige.

Par ordonnance du 1er décembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a constaté l’interruption de l’instance à l’égard du syndicat de copropriétaires, qui s’est trouvé privé de syndic et Monsieur [C] a été invité à régulariser la procédure.

Le 23 juin 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a élu la SAS PLH L’AGENCE en qualité de nouveau syndic.

Par ordonnance en date du 07 septembre 2023, le juge de la mise en état, saisi sur incident par Monsieur [X] [C], a :

— dit que la demande tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] de régulariser la désignation d’un nouveau syndic est sans objet

— renvoyé l’affaire à la mise en état écrite du 2 novembre 2023

— accordé à M. [X] [C] un ultime délai pour mettre en cause le nouveau syndic représentant le syndicat secondaire des copropriétaires [Adresse 11] avant le 2 novembre 2023

— dit qu’à défaut de régularisation de la procédure avant cette date, l’affaire pourrait faire l’objet d’une radiation

— rejeté la demande d’indemnités de M. [X] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. [X] [C] aux dépens de l’incident.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, Monsieur [X] [C] a fait assigner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 15] LES [Adresse 4] DE [Adresse 14] pris en la personne de son syndic la SAS PLH-L’AGENCE en appel en cause devant le tribunal judiciaire de Toulouse

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2024, Monsieur [X] [C] a fait assigner à nouveau en appel en cause, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 15] LES [Adresse 4] DE [Adresse 14], pris en la personne de son syndic, la SAS PLH – L’AGENCE, et demande au tribunal de :

— lui donner acte de son appel en cause du [Adresse 18] [Adresse 9], pris en la personne de son nouveau Syndic, la SAS PLH L’AGENCE en raison de sa désignation, afin de satisfaire aux exigences légales telles que découlant de l’ordonnance du juge de la mise en état du 7 septembre 2023, afin de lui permettre de prendre toutes conclusions que de droit.

— statuer sur les dépens de cet appel en cause comme au principal.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 04 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 17], représenté par son syndic en exercice la SA PLH L’AGENCE, demande au tribunal, au visa du décret du 17 mars 1967, des articles 14-1 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— débouter Monsieur [C] de l’intégralité de ses demandes

A titre reconventionnel,

— condamner Monsieur [C] à payer au syndicat des copropriétaires 10.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive

— condamner Monsieur [C] à payer au syndicat des copropriétaires 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par Maître Olivier LERIDON conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

La clôture de la mise en état est intervenue le 05 septembre 2024 par ordonnance du juge de la mise en état rendue le même jour. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en date du 21 février 2025.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS :

Il convient de préciser à titre liminaire que Monsieur [X] [C] n’a pas repris dans ses assignations d’appel en cause délivrées au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 17], pris en la personne de son syndic la SAS PLH-L’AGENCE, les 26 octobre 2023 et 1er décembre 2024, ses demandes au fond, contrairement à ce qu’imposent les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile. Toutefois, force est de constater que l’assignation initiale délivrée le 25 février 2019 figure en pièce numéro 1 sur le bordereau de communication de pièces joint aux assignations d’appel en cause précitées et que le défendeur a conclu au fond sur la base des demandes et moyens développés dans l’assignation du 25 février 2019.

Au regard de l’ancienneté de ce dossier et tenant le respect du principe du contradictoire, le tribunal considérera donc au présent cas être demeuré saisi des moyens et demandes développés par le requérant dans son assignation initiale, sans qu’il ne soit en revanche tenu compte des autres demandes et moyens qui auraient pu être développés par ce dernier dans d’autres actes, tels l’assignation d’appel en cause délivrée le 04 février 2020 à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 16] représenté par son syndic en exercice LOFT ONE – SAS LOFT ONE DIRECTION REGIONALE OCCITANIE.

Sur la demande en nullité de l’assemblée générale du 17 décembre 2018

Monsieur [X] [C] sollicite la nullité de l’assemblée générale du 17 décembre 2018 se prévalant du défaut de qualité du cabinet ELIENCE pour convoquer cette assemblée générale, de l’absence de terme du mandat et de la durée maximale du mandat du syndic, du défaut de notifications préalables des documents à l’origine des décisions 4 à 7 et de l’absence de modalité relative à la consultation des pièces justificatives indiquée sur la convocation.

Sur le défaut de qualité du cabinet ELIENCE pour convoquer cette assemblée générale

Monsieur [X] [C] fait en premier lieu valoir que l’assemblée générale du 07 novembre 2018, appelée à approuver les comptes de l’exercice clos le 30/06/2018, a mis fin au mandat du syndic alors en exercice, lequel n’avait dès lors plus qualité pour convoquer l’assemblée générale du 17 décembre 2018.

Or, selon l’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

En application de l’article 29 alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, selon l’article 28, alinéa 2, de ce même décret la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment de la résolution n°4 du procès-verbal d’assemblée générale du 25 octobre 2017, que le syndic LOFT ONE – SAS ELIENCE a été élu sur la base d’un contrat de syndic courant « à compter du 16/10/2017 et jusqu’au 31/12/2018, soit pour une durée de 14 MOIS ». Il est précisé au sein de cette même résolution que « la mission du syndic expirera en tout état de cause avec l’assemblée générale appelée à approuver les comptes de l’exercice arrêté au 30/06/18 ».

Il ne peut dès lors être sérieusement soutenu, comme le fait Monsieur [X] [C], que l’assemblée générale du 07 novembre 2018 qui était appelée à approuver les comptes de l’exercice clos du 30 juin 2018 mais qui n’a pu se tenir faute de participants, comme en atteste le courrier du 23 novembre 2018 adressé par Monsieur [N], gestionnaire de copropriétés au requérant, a mis fin au mandat du syndic LOFT ONE – SAS ELIENCE, seule la tenue effective d’une assemblée générale permettant de statuer sur l’approbation des comptes de l’exercice arrêté au 30 juin 2018 étant de nature à décharger le syndic de son mandat.

Le moyen développé de ce chef sera dès lors écarté.

De la même manière, le moyen tenant à une possible annulation à venir de l’assemblée générale du 25 octobre 2017 sera écarté, de même que la demande de sursis à statuer formée en lien avec cette demande en annulation, le tribunal de grande instance de Toulouse ayant statué sur cette question par décision de rejet en date du 29 mai 2019.

Sur l’absence de terme du mandat et de la durée maximale du mandat du syndic

Monsieur [X] [C] fait valoir que la clause stipulant que « la mission du syndic expirera en tout état de cause avec l’assemblée générale appelée à approuver les comptes de l’exercice arrêté au 30/06/2018 », ne détermine en aucune façon le terme du mandat, ni même sa durée maximale, l’approbation des comptes n’étant enfermée dans aucun délai, privant ainsi au contraire d’effet toute stipulation y afférente qui serait spécifiée au contrat.

Comme rappelé précédemment, en application de l’article 29 alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance. En outre, selon l’article 28, alinéa 2, de ce même décret la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.

Il convient de rappeler encore qu’est nulle la résolution selon laquelle le syndic en place est reconduit jusqu’à la prochaine assemblée générale d’approbation des comptes, même si son mandat n’a pas une durée supérieure à 3 ans, la mention de la date calendaire d’expiration du mandat de syndic étant exigée.

Or, au présent cas et comme déjà repris, la résolution n°4 du procès-verbal d’assemblée générale du 25 octobre 2017 prévoit notamment que le syndic LOFT ONE – SAS ELIENCE a été élu sur la base d’un contrat de syndic courant « à compter du 16/10/2017 et jusqu’au 31/12/2018, soit pour une durée de 14 MOIS ». Il est précisé par la suite au sein de cette même résolution que « la mission du syndic expirera en tout état de cause avec l’assemblée générale appelée à approuver les comptes de l’exercice arrêté au 30/06/18 ».

Ainsi, et contrairement à ce que considère Monsieur [X] [C], la résolution précitée prévoit bien la durée et les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, le mandat du syndic s’exerçant au présent cas au maximum entre le 16 octobre 2017 et le 30 décembre 2018, sans que cette dernière date ne puisse être dépassée et ne soit remise en cause par la mention prévoyant d’une possible fin de mission anticipée, fixée au jour de l’assemblée générale appelée à approuver les comptes de l’exercice arrêté au 30 juin 2018.

D’ailleurs, compte tenu de ces dispositions et de la soumission à l’assemblée générale du 17 décembre 2018 de la question de l’examen et de l’approbation de ces comptes, à l’origine de la résolution numéro 4, la mission du syndic LOFT ONE – SAS ELIENCE a pris fin à cette date et dès avant le 31 décembre 2018.

Le moyen développé de ce chef sera dès lors également écarté.

Sur le défaut de notifications préalables des documents à l’origine des décisions 4 à 7

Monsieur [X] [C] fait valoir qu’aucun des documents visés à l’article 11 du décret n°67-223 I 1°, 2°, 4° n’a été joint à la convocation à l’assemblée générale du 17 décembre 2018.

Il ne rapporte toutefois aucunement la preuve de cette affirmation, la simple différence de tarif entre le tarif des envois des convocations pour les assemblées générales des 7 novembre 2018 et 17 décembre 2018 étant insuffisamment probant sur ce point, alors que Monsieur [X] [C] ne justifie par ailleurs d’aucune réclamation adressée au syndic de ce chef avant l’introduction de la présente instance.

Il reconnaît d’ailleurs au sein de ses propres écritures que ces documents « avaient été joints à la précédente convocation pour l’assemblée générale du 7 novembre 2018 (à l’exception notable de celui exigé pour la décision n°6 relative au nouveau budget pour l’exercice en cours du 01/07/2018 au 31/06/2019). »

Le moyen développé sur ce point ne pourra encore qu’être écarté, faute de preuve suffisante rapportée par Monsieur [X] [C].

Sur l’absence de modalité relative à la consultation des pièces justificatives indiquée sur la convocation

L’article 18-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1065 dispose que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.

L’article 9 alinéa 1 du décret n°67-223 précise que la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

L’article 13 du même décret prévoit pour sa part que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour.

En l’espèce, s’il résulte des éléments du dossier que les modalités de consultation des pièces justificatives des charges ne sont pas mentionnées dans la convocation du 23 novembre 2018 reçue par Monsieur [X] [C], cette irrégularité ne saurait avoir pour effet d’annuler l’assemblée générale en son entier mais uniquement les résolutions ayant une incidence directe ou indirecte sur les charges susceptibles d’incomber au requérant.

Or, celui-ci ne sollicite pas l’annulation de résolutions ayant un lien avec l’approbation des comptes, le quitus à donner au syndic, le budget prévisionnel ou de manière plus générale les charges de copropriété.

Par conséquent, il ne saurait être fait droit à la demande de Monsieur [X] [C] en annulation de l’assemblée générale du 17 décembre 2018 dans son ensemble.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre de Monsieur [X] [C]

Le [Adresse 18] [Adresse 8] [Localité 12] [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS PLH L’AGENCE sollicite la condamnation de Monsieur [X] [C] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

En effet, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient au [Adresse 18] [Adresse 11] représenté par son syndic, de rapporter la preuve de la faute commise et du préjudice découlant pour lui de cette faute.

Or, il ressort des éléments du dossier, et plus particulièrement des assignations et décisions de justice intervenues, que Monsieur [X] [C] multiplie les instances en contestation des décisions des assemblées générales de copropriétaires, auxquelles il ne participe pas et sans alléguer de grief personnel.

Le comportement de Monsieur [X] [C] par la réitération de ses actions et le maintien de ses demandes tandis qu’il n’allègue, ni ne prouve toujours aucun grief, est bien constitutif d’un abus causant nécessairement un préjudice au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES COTEAUX DE [Adresse 13], en entravant une fois de plus la gestion courante et la bonne marche de la copropriété notamment pour l’application des décisions adoptées au cours des assemblées générales. De plus le syndicat des copropriétaires doit à chaque fois engager de nouveaux frais de procédure et d’avocats en vue de défendre les décisions votées en assemblée générale.

Monsieur [X] [C] sera par conséquent condamné à payer au [Adresse 18] [Adresse 10], représenté par son syndic la SAS PLH L’AGENCE, la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, compte tenu de l’économie de la présente décision, la totalité des dépens sera supportée par Monsieur [X] [C].

Ainsi qu’il en fait la demande et en application de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Olivier LERIDON sera autorisé à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Au regard de la nature et de la résolution du litige, de son ancienneté, ainsi que de l’équité, il y a lieu de condamner Monsieur [X] [C] à payer au [Adresse 18] [Adresse 11], représenté par son syndic la SAS PLH L’AGENCE, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en audience publique par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe

DEBOUTE Monsieur [X] [C] de sa demande en annulation de l’assemblée générale du 17 décembre 2018

DEBOUTE Monsieur [X] [C] de sa demande subsidiaire de sursis à statuer

CONDAMNE Monsieur [X] [C] à payer au [Adresse 18] [Adresse 8] [Localité 12] [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS PLH L’AGENCE, la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000 €) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

CONDAMNE Monsieur [X] [C] à payer au [Adresse 18] [Adresse 7] DE [Adresse 14], représenté par son syndic la SAS PLH L’AGENCE, la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000 €) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires

CONDAMNE Monsieur [X] [C] aux entiers dépens de la présente instance

ACCORDE à Maître Olivier LERIDON le bénéfice du recouvrement direct dans les conditions prévues à l’article 699 du code du code de procédure civile.

Ainsi jugé à [Localité 20] le 11 avril 2025.

La Greffière La Présidente