N° RG 23/01080 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75TCL

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 9]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 14]

N° RG 23/01080 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75TCL

Minute : 25/28

JUGEMENT

Du : 13 Janvier 2025

Mme [P] [C]

C/

S.C.I. COMODE

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [P] [C]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 8]

représentée par M^e Ludovic SARTIAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.C.I. COMODE

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Audrey LESAGE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 19 Novembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [C] est locataire d’un appartement situé à [Adresse 13], selon contrat de bail du 25 juillet 2020, consenti par la SCI Le Sirius.

Le 26 février 2021, la SCI Le Sirius a vendu l’immeuble situé [Adresse 7], à la SCI Comode.

En février 2023, la SCI Comode a fait procéder au changement de la serrure de la porte d’accès aux parties communes de l’immeuble et aux boites aux lettres.

Alléguant divers désordres relativement à la boite aux lettres ainsi qu’à un dégât des eaux, Madame [C] a saisi le service hygiène et salubrité de la ville de [Localité 12]. Par courrier du 21 août 2023, le premier adjoint au maire de la ville de [Localité 12] a informé le bailleur de désordres constatés dans le logement loué.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2023, Madame [C] a fait assigner la SCI Comode devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Calais, aux fins de voir celui-ci :

— Déterminer la nature des travaux à réaliser ;

— Ordonner leur réalisation sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de deux mois après signification de la décision à intervenir ;

— Suspendre l’obligation du locataire de paiement du loyer jusqu’à cette réalisation ;

— Condamner la SCI Comode au paiement de la somme de 1 086,75 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du trouble de jouissance subi, sauf à parfaire ;

— Enjoindre la SCI Comode de faire le nécessaire pour que les services postaux puissent procéder à la distribution du courrier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois commençant à courir à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner la SCI Comode au paiement de la somme de 124,50 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice constitué par la nécessité de souscrire des contrats pour la garde du courrier, sauf à parfaire ;

— Condamner la SCI Comode aux dépens.

Initialement fixée à l’audience du 7 novembre 2023, l’affaire a été successivement renvoyée à la demande des parties, pour être appelée à l’audience du 19 novembre 2024, date à laquelle elle a été utilement retenue.

A cette audience, Madame [C], représentée par son conseil, aux termes de ses dernières conclusions, sollicite du juge de céans qu’il condamne la SCI Comode au paiement de la somme de 1 267,87 euros à titre d’indemnisation du trouble de jouissance subi, et à la somme de 211 euros au titre de l’indemnisation de la souscription des contrats de garde de courriers, outre sa condamnation aux dépens.

Madame [C] expose qu’à la suite de la signification de l’acte introductif d’instance, sa bailleresse lui a proposé de la reloger pendant le temps nécessaire à la réalisation des travaux au sein de son appartement. Elle indique, en outre, que le 19 avril 2024, elle a été informée par les services postaux que l’accès à l’immeuble pour la distribution du courrier avait été rétabli. Elle déclare, par conséquent, ne plus maintenir ses demandes initiales à ces titres mais sollicite la condamnation de la SCI Comode au paiement de sommes en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis.

Elle fait valoir que sa bailleresse a manqué à son obligation de délivrance du logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi qu’à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux, tel que cela lui incombe en vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1720 du code civil.

Elle estime que les désordres affectant son appartement et l’inertie de la bailleresse qui n’est intervenue que le 16 novembre 2023 pour réaliser les travaux nécessaires, alors qu’elle l’avait informée dès le 5 avril 2023, lui ont causé un trouble de jouissance. Elle estime pour juste réparation une indemnisation à hauteur de la moitié du loyer mensuel sur la période d’avril à novembre 2023, soit la somme de 1 267,87 euros.

Elle considère par ailleurs, avoir été contrainte de souscrire et renouveler un contrat de garde de courrier, le bailleur ayant tardé à donner accès aux services postaux, aux boites aux lettres de l’immeuble (avril 2024) alors qu’elle en avait averti le gestionnaire de l’immeuble par courrier du 29 mars 2023.

A l’audience du 19 novembre 2024, la SCI Comode, représentée par son conseil, sollicite de la présente juridiction de débouter Madame [C] de l’ensemble de ses demandes, et de la condamner au paiement de la somme de 1 213 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, conformément à ses dernières conclusions.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’obligation d’entretien du logement incombe au locataire et non au bailleur et qu’au demeurant l’appartement loué à Madame [C] bénéficie d’un système d’extraction d’air vicié, dont il n’est pas établi qu’il dysfonctionne et en tout état de cause, qu’un tel dysfonctionnement ne résulte pas du fait de la locataire. Elle précise qu’elle n’a pas été informée des suites de la déclaration à la suite du dégât des eaux survenu, effectuée par Madame [C] auprès de son assureur, déclaration qu’elle avait, elle-même, validée. Elle ajoute qu’en dépit du relogement prévu aux fins de réalisation des travaux nécessaires dans l’appartement de Madame [C], cette dernière n’a pas quitté le logement comme il l’était convenu à la date du 16 novembre 2023. Cette situation l’a contrainte à adresser un courrier recommandé à Madame [C] le 6 décembre 2023. Elle indique enfin que les travaux sont désormais réalisés.

S’agissant de la problématique d’acheminement du courrier, la SCI Comode indique que, dès qu’il en a été informé, son mandataire a pris des dispositions pour y remédier. Elle estime que les contrats de garde de courrier souscrits par Madame [C] n’étaient pas nécessaires, outre le fait que les contrats versés aux débats ne sont pas signés. Elle souligne, également, le fait que Madame [C] a indiqué, dans une plainte qu’elle a déposée, être importunée de manière systématique par un voisin, lorsqu’elle relève son courrier, ce qui démontre qu’elle reçoit bien son courrier dans sa boite aux lettres.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 13 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en paiement au titre du trouble de jouissance

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, en vigueur à la date de conclusion du contrat de location liant les parties, le bailleur est tenu, d’une part, de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, et d’autre part, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, outre d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 1720 du code civil dispose également : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Le préjudice de jouissance suppose la démonstration d’une privation ou d’un trouble affectant la jouissance normale du bien.

En l’espèce, Madame [C] produit aux débats, le « constat amiable dégât des eaux » daté du 4 avril 2023, copie du courrier recommandé daté du 5 avril 2023 de transmission de ce constat, qu’elle a adressé à l’agence [Adresse 15] [Localité 12], en charge de la gestion de l’immeuble. Elle verse également aux débats copie du courrier de la ville de Calais du 21 août 2023, adressé à la SCI Comode et listant les désordres affectant l’appartement loué.

Madame [C] produit également diverses photographies qui ne sont toutefois ni datées, ni localisées.

La bailleresse, qui ne conteste pas que le logement nécessitait des travaux, justifie avoir conclu avec Madame [C], un avenant au contrat de bail en date du 16 novembre 2023 aux fins de relogement dans un autre appartement de l’immeuble le temps nécessaire à la réalisation des travaux.

Il apparaît toutefois, que Madame [C] n’a pas restitué les clefs de l’appartement à la date convenue, pour permettre au propriétaire de faire procéder aux réparations. Pour en justifier, la défenderesse produit un courrier envoyé le 6 décembre 2023, par l’agence immobilière en charge de la gestion de l’immeuble, à Madame [C], pour lui rappeler la nécessité de quitter le logement et de remettre les clefs.

Il résulte de ces éléments que, informée dès le 5 avril 2023, eu égard notamment à la transmission du constat de dégât des eaux, la bailleresse n’a pris des mesures effectives qu’à compter du 16 novembre 2023 pour remédier aux désordres affectant le logement de Madame [C].

La circonstance évoquée par la propriétaire de l’absence d’informations quant aux suites de la déclaration de sinistre auprès de l’assureur de la locataire, ne saurait la dispenser de son obligation de garantir une jouissance paisible du bien loué.

Dès lors, compte tenu du délai entre la date de survenance du sinistre et celle de l’avenant au bail relatif au relogement de Madame [C], et au regard des désordres allégués qui ne sont pas contestés et qui ont, de surcroît, été constatés lors de la visite de la société mandatée par les services de la ville de [Localité 12], il convient de relever que Madame [C] a subi un préjudice de jouissance, dans l’usage du bien donné à bail.

Les éléments relevés dans le courrier du 21 août 2023 du premier adjoint au maire de [Localité 12], à la suite de la visite des lieux du 19 juillet 2023, notamment « la présence généralisée de moisissures », un « dysfonctionnement du système d’extraction d’air vicié » et « l’absence d’amenées d’air frais au niveau des menuiseries des pièces de vie », caractérisent une impossibilité de jouir paisiblement d’un usage normal du logement.

Enfin, si le bailleur émet l’hypothèse de ce que le dysfonctionnement du système d’aération pourrait être dû à une absence d’entretien par la locataire, il n’en apporte pas la preuve. Il a pris à sa charge le coût des travaux permettant de remédier à ces désordres ainsi que le relogement de la locataire, faisant à la fois cesser le trouble et empêchant toute expertise d’être réalisée, ce qui ne permet pas de retenir une quelconque responsabilité de la locataire dans la survenance de ces troubles.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance subi, à hauteur de la demande formulée par Madame [C], à savoir la somme de 1 267,87 euros, correspondant à 50% du montant du loyer mensuel sur la période du 5 avril 2023 (date de notification du dégât des eaux à l’agence immobilière) au 16 novembre 2023 (date de l’avenant au contrat de bail portant relogement de Madame [C]) [(soit 50% x 362,25 euros (montant mensuel du loyer hors charges) x (7 mois)].

Par conséquent, il convient de condamner la SCI Comode, à payer à Madame [C], la somme de 1 267,87 euros, en réparation de son préjudice de jouissance de l’appartement loué. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil, applicable en matière de condamnation indemnitaire.

Sur la demande en paiement au titre du préjudice matériel

A la suite du changement de serrure de l’immeuble, Madame [C] produit copie d’un courrier du 29 mars 2023, adressé à l’agence [Adresse 16], gestionnaire de l’immeuble, l’informant de l’impossibilité pour les services de la Poste d’accéder aux boites aux lettres. Elle produit également un courriel que lui a adressé le service clients courrier de La Poste, le 29 août 2023, précisant que " l’agent effectuant la distribution du courrier n’a pas accès aux boites aux lettres à l’intérieur de l’immeuble du [Adresse 6] ". Il est ainsi établi que l’accès à la boîte aux lettres de la locataire s’est trouvé compromis à compter du mois de mars 2023 et que ce trouble ne relève pas de la responsabilité du locataire mais de celle du bailleur.

S’agissant de la date de fin de ce trouble la SCI Comode produit une facture de l’entreprise individuelle ETS Hurtevent, datée du 10 août 2023 qui mentionne une « intervention pour remplacement de barillet de porte d’entrée » à la date du 10 août 2023. Si Madame [C] affirme aux termes de son courrier du 29 avril 2024 n’avoir été informée que le 19 avril 2024 que l’accès à la boîte aux lettres avait été réparé, ce courrier est une preuve à soi-même et elle ne produit aucun élément de preuve permettant de dater la fin de l’impossibilité d’accès de la poste à sa boîte aux lettres. Or, toutes les parties s’accordent sur le fait que ce trouble a cessé.

A défaut pour Madame [C] d’apporter des éléments de preuve permettant de retenir une date postérieure à l’intervention de l’entreprise ETS Hurtevent, la date du 10 août 2023 sera retenue comme celle de fin de ce trouble.

Considérant l’envoi dès mars 2023 d’un courrier de la locataire à son bailleur l’avertissant de cette difficulté majeure l’empêchant de recevoir son courrier, et l’écoulement de presque cinq mois avant que le bailleur n’y mette fin, la responsabilité du bailleur sera retenue, ce délai étant excessivement long.

S’agissant de l’évaluation du préjudice matériel en ayant résulté, Madame [C] justifie de contrats de réexpédition ou garde du courrier pour la période du 31/03/2023 au 29/06/2023, pour un montant de 41,50 euros et pour la période du 30/06/2023 au 29/09/2023, pour un montant de 41,50 euros.

Les autres contrats souscrits étant postérieurs à la date de l’intervention de l’entreprise Hurtevent, pour le remplacement du barillet de la porte de l’immeuble, il n’y a pas lieu de les retenir, faute de lien de causalité avec l’accès à la boîte aux lettres après le 10 août 2023.

La circonstance invoquée par la défenderesse de ce que les contrats ne sont pas signés ne permet pas d’en conclure à leur éviction, dans la mesure où ils portent l’identité de Madame [C], la période correspondante ainsi que la mention « statut Valide ». En outre, Madame [C] produit copie d’un courrier du 5 avril 2023 adressé à l’agence [Adresse 16], avec accusé de réception qui comporte une étiquette de suivi de courrier " PLACE D’ALSACE PR [Localité 12] PRINCIPAL ", correspondant à la poste restante indiquée sur les contrats souscrits.

Dès lors, au titre de la réparation du préjudice matériel résultant de la nécessité pour la locataire de souscrire des contrats de garde de courrier, la SCI Comode sera condamnée à payer à Madame [C] la somme de 83 euros (41,50€ + 41,50€). Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil, applicable en matière de condamnation indemnitaire.

Sur les frais du procès

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Partie ayant succombé, au sens de ces dispositions, la SCI Comode sera condamnée aux dépens. Ces dépens seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l’aide juridictionnelle.

La SCI Comode sera déboutée de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI Comode à payer à Madame [P] [C], la somme de 1 267,87 euros titre de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SCI Comode à payer à Madame [P] [C], la somme de 83 euros au titre de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SCI Comode aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

DEBOUTE la SCI Comode de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Y.LANCE C. ALLAIN