Min N° 26/00322

N° RG 25/01652 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5NJ

Société CIO

Société SEYNA

C/

Mme [W] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 mars 2026

DEMANDERESSES :

SCI CIO

[Adresse 1]

[Localité 1]

Société SEYNA

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [M]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 10 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Copie délivrée

le :

à : Madame [W] [M]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI CIO est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 4], à Villiers-sur-Morin (77 580) dont elle a, par acte sous seing privé du 26 avril 2024, confié la gestion locative à la SARL [O] [D], laquelle a souscrit auprès de la SA SEYNA un contrat d’assurance garantie des loyers impayés pour les biens dont elle avait la gestion.

Par acte sous seing privé du 10 mai 2024, ayant pris effet le 13 mai 2024, la SCI CIO a donné à bail à Mme [W] [M] un logement situé à cette adresse pour un loyer mensuel initial de 800 euros, des provisions mensuelles sur charges de 50 euros, outre un dépôt de garantie de 800 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, la SCI CIO a fait signifier à Mme [W] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 500 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, la SCI CIO et la SA SEYNA ont fait assigner Mme [W] [M] à l’audience du 04 juin 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement.

À cette audience à laquelle seules la SCI CIO et la SA SEYNA ont comparu, représentées par leur conseil, l’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025 avant de faire l’objet d’une réouverture des débats par mention au dossier pour production du commandement de payer ou de la sommation délivrée par la SA SEYNA à la locataire, seul le commandement de payer délivré par la SCI CIO pour une somme hors frais de 1 500 euros ayant été versée aux débats. L’affaire a alors été renvoyée à l’audience du 05 novembre 2025.

Lors de cette audience à laquelle seules la SCI CIO et la SA SEYNA ont comparu, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 décembre 2025 pour signification des nouvelles conclusions à la défenderesse, celle-ci ayant quitté les lieux le 31 mai 2025 et des demandes en paiement au titre des dégradations locatives ayant été formulées.

À cette dernière audience, la SCI CIO et la SA SEYNA, représentés par leur conseil qui s’en rapporte à ses conclusions signifiées à Mme [W] [M] par acte de commissaire de justice du 09 décembre 2025, demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– condamner Mme [W] [M] à payer à la SCI CIO la somme de 455,58 euros au titre de la dette locative à sa sortie des lieux le 31 mai 2025 ;

– condamner Mme [W] [M] à payer à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de la SCI CIO, la somme de 1 500 euros au titre de la dette locative à sa sortie des lieux le 31 mai 2025 ;

– condamner Mme [W] [M] à payer à la SCI CIO la somme de 2 145 euros au titre des dégradations locatives ;

– condamner Mme [W] [M] à payer à la SCI CIO la somme de 1 000 euros au titre de la résistance abusive ;

– autoriser la SCI CIO et la SA SEYNA à faire usage du dépôt de garantie d’un montant de 800 euros versé par Mme [W] [M], en déduction de la dette locative ;

– condamner Mme [W] [M] à payer à la SA SEYNA la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer du 22 janvier 2025.

Mme [W] [M] ne comparaît pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026, prorogé au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

L’article 473 du code de procédure civile prévoit que le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à personne.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude et avisé des différents renvois, Mme [W] [M] n’était ni présente ni représentée à aucune des audiences. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 7 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

L’article 1346-1 du code civil dispose en outre que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En l’espèce, le bail signé le 10 mai 2024, le commandement de payer délivré le 22 janvier 2025 et le décompte de la créance actualisé au 05 octobre 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire, pour un total de 1 955,58 euros, calculé au prorata de la durée d’ocuccupation et en tenant compte de son départ au 31 mai 2025.

La SCI CIO, en qualité de bailleresse, est par nature la créancière principale de cette somme.

Toutefois, par quittances subrogatives des 26 décembre 2024 et 09 janvier 2025, la SCI CIO reconnaît avoir reçu de la SA SEYNA la somme totale de 1 500 euros en garantie des loyers et charges impayés par la locataire. Cette quittance précise que la SA SEYNA est subrogée dans les droits du bailleur, en application des articles 2306 et 1346 du code civil, à hauteur des sommes qu’elle lui aurait versées. Il convient de déduire le dépôt de garantie, d’un montant de 800 euros, de cette somme, et ce en application de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [W] [M] à payer à la SA SEYNA, en qualité de créancier subrogé, la somme de 700 euros au titre de la dette locative composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 05 octobre 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Mme [W] [M] sera également condamné à la SCI CIO la somme de 455,58 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 05 octobre 2025, échéance de mai 2025 incluse.

3. Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

Conformément aux dispositions des articles 1732 et 1735 du code civil et aux dispositions des articles 7 c) et d) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est obligé :

– de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

– de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Lorsque les dégradations sont constatées lors de la restitution des lieux, le preneur est présumé en être responsable, la charge de la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute du bailleur ou d’un tiers lui incombant. Il appartient cependant au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives .

La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Ainsi, les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté.

Au titre des dégradations locatives , le bailleur a droit à la réparation intégrale de son préjudice qui relève du pouvoir d’appréciation du juge. Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur à ce titre ont un caractère indemnitaire, le bailleur n’étant pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation.

Enfin, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la bailleresse sollicite le paiement d’une somme de 2 145 euros au titre des dégradations locatives et produit à cette fin une facture pour des travaux de reprise des peintures de la cuisine, de la cage d’escalier et de la salle-de-bain, ainsi que pour le remplacement du meuble-vasque dans la salle-de-bain.

Il sera noté que les lieux ont été occupés par Mme [W] [M] pendant une durée d’un an et un mois. Sur une période aussi courte il ne saurait être tenu compte de l’usure normale du bien. Pour autant, seront distinguées les dégradations locatives, en raison des manquements de la locataire à son obligation d’entretien courant, des pertes.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée, dressé contradictoirement le 13 mai 2024, qu’à cette date, les peintures des sol et plafond de la cuisine étaient à l’état d’usage, de même que dans la salle-de-bain et dans la cage d’escalier. Dans l’état des lieux de sortie, dressé selon les mêmes modalités le 31 mai 2025, il apparaît que les peintures des sols et plafond de ces pièces sont en bon état. Aussi, aucune dégradation locative imputable à la locataire ne saurait être retenue à ce titre.

Dans l’état d’entrée, il est mentionné que le lavabo de la sale-de-bain est à l’état d’usage et que le meuble de cette pièce est vétuste. Cependant, la photographie jointe permet de constater que le meuble en question est en réalité le meuble sous la vasque. Lors de l’état des lieux de sortie, il a été noté que le meuble sous lavabo était dégradé. Il s’en déduit qu’aucun manquement de la locataire ne peut être retenu à ce titre, l’état du meuble vasque étant resté à l’identique.

Compte tenu de ces éléments, il convient de débouter la SCI CIO de sa demande en paiement au titre des dégradations locatives.

4. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par la juridiction.

En l’espèce, la SCI CIO ne démontre ni ne caractérise le fait que l’opposition de la défenderesse aurait dégénéré en abus leur droit de se défendre en justice.

Dans ces conditions, il convient de rejeter sa demande à ce titre.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [W] [M] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 janvier 2025, étant souligné que la dette était justifiée au moment où il a été émis, et qu’à l’origine, la bailleresse avait assignée la locataire en résiliation du bail.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [W] [M] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE Mme [W] [M] à payer à la SCI CIO la somme de 455,58 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 05 octobre 2025 (échéance de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 145,57 euros à compter du 21 mars 2025, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [W] [M] à payer à la SA SEYNA la somme de 700 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 05 octobre 2025 (échéance de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 ;

DÉBOUTE la SCI CIO de sa demande en paiement au titre des dégradations locatives ;

DÉBOUTE la SCI CIO de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [W] [M] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 22 janvier 2025 ;

CONDAMNE Mme [W] [M] à payer à la SA SEYNA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 25 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION