Tribunal Judiciaire

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[Adresse 4]

[Localité 7]

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Minute :

N° RG 25/00943 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76IC4

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12]

C/

[Z] [H]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

Jugement rendu le 04 Décembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d'[U] [W] et d'[O] [J], auditeurs de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [9], dont le siège social est sis [Adresse 6] (agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE)

représenté par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Z] [H],

demeurant [Adresse 3]

non comparant

DÉBATS : 02 Octobre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00943 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76IC4 et plaidée à l’audience publique du 02 Octobre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 04 Décembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [H] est propriétaire d’un lot n°215 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 12], situé [Adresse 5] à [Adresse 11] [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] a mis en demeure M. [Z] [H] de payer la somme principale de 6554,28 euros au titre des charges de copropriétés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 03 juillet 2025, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 8], agissant par son syndic, la société par actions simplifiée Foncia Hauts de France, a assigné M. [Z] [H] devant le juge du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour demander de, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de :

condamner M. [H] à lui payer la somme de 7093,68 euros arrêtée au 17 juin 2025, avec intérêts judiciaires à compter du 15 mai 2025, date de la dernière sommation de payercondamner M. [H] à lui payer la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts,condamner M. [H] à lui payer la somme de 1200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner M. [H] aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 02 octobre 2025, où elle a été retenue.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son conseil, a maintenu les demandes formulées dans son assignation.

M. [H], régulièrement cité à étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 de cette même loi énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 14-1 de cette même loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

un relevé de propriété faisant état que M. [H] est propriétaire du lot n°215 représentant 67 tantièmes au sein de la copropriété ; le contrat de syndic signé entre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] et la société par actions simplifiée Foncia Hauts de France prenant effet entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2025 ;un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 06 août 2022 valant notamment approbation du budget pour l’année 2021 et fixant le montant de la cotisation annuelle obligatoire au fonds des travaux pour l’exercice 2023 à 5% du montant du budget prévisionnel ;un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 23 septembre 2023 valant approbation des comptes pour l’exercice 2022, du budget prévisionnel de l’année 2024 à hauteur de 142 979,00 euros, du montant de la cotisation annuelle obligatoire au fonds de travaux pour l’année 2024 à hauteur de 5%, de l’étude des travaux de ravalement à hauteur de 9 350,00 euros et la réalisation du PPPT et DPE pour un montant de 7 440,00 euros ;un procès-verbal d’assemblée générales des copropriétaires du 03 août 2024 valant approbation des comptes pour l’exercice 2023, du budget prévisionnel pour l’année 2025 à hauteur de 145 053,00 euros, du montant de la cotisation annuelle obligatoire au fonds de travaux pour l’année 2025 à hauteur de 5% du montant du budget prévisionnel et de la réalisation des travaux de ravalement de façade à hauteur de 1 934 652,15 euros des appels de provision pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025 ainsi que des relevés de compte correspondant à ces périodes ;un décompte daté du 1er octobre 2025 ; trois lettres recommandées avec accusé de réception de mise en demeure du 06 mai 2024, 06 août 2024 et du 05 février 2025 ; plusieurs lettres adressées au défendeur sans accusé de réception.

Le défendeur ne comparait pas et n’est pas représenté. A défaut pour le demandeur de prouver du caractère contradictoire de l’actualisation de sa demande, il ne pourra être fait droit à l’actualisation de la créance effectuée lors de l’audience par le syndicat des copropriétaires. Ainsi, seules les demandes formées dans l’assignation seront étudiées.

S’agissant des charges de copropriété et des appels provisionnels, il ressort de ces éléments que M.[H] doit la somme de 5 960,35 euros au syndicat des copropriétaires, somme arrêtée à la date du 17 juin 2025.

S’agissant des frais de recouvrement et au vu du relevé de compte, seules les trois lettres de mise en demeure du 06 mai 2024, 06 août 2024 et du 05 février 2025 seront retenues car elles sont justifiées par la production de l’accusé de réception, le contrat de syndic prévoyant une tarification de 45,00 euros par mise en demeure.

Les frais au titre des frais de relance ne seront pas retenus, en l’absence de justificatif de l’envoi effectif de ces lettres.

Les frais de constitution de dossier transmis à un commissaire de justice (350,00 euros) et de frais de constitution de dossier transmis à un avocat (350,00 euros) ne seront pas retenus, dès lors qu’il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles. En effet, ce dossier porte sur un dossier simple de recouvrement de charges de copropriété.

Enfin, il sera retenu les frais de sommation de payer datés du 15 mai 2025 (166,13 euros au regard du tarif indiqué sur l’acte) en application de l’article 10-1 précédemment énoncé.

Au vu des éléments et par application des textes précités, M. [H] sera condamné à payer la somme de 6261,48 euros au syndicat des copropriétaires, correspondant à l’arriéré des charges de copropriété, des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et aux appels provisionnels arrêté au 16 juin 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 15 mai 2025, date du commandement de payer.

Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur n’apporte pas d’élément pouvant caractériser la mauvaise foi de M.[H].

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [H] sera donc condamné au paiement des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [H] qui succombe, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité de Boulogne-sur-Mer, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [H] à payer la somme de 6261,48 euros (six mille deux soixante et un euros et quarante-huit centimes) au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9], correspondant à l’arriéré des charges de copropriété, des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et aux appels provisionnels arrêté au 16 juin 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 15 mai 2025, date du commandement de payer ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [Z] [H] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [Z] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] la somme de 500,00 euros (cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, Le Juge,