TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [T] [O] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Laurent RUBIO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05730 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADWV

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Laurent RUBIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0729

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [O] [D], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/05730 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADWV

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 janvier 2024, l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a donné en location à M. [T] [X] un logement situé dans un foyer sis [Adresse 3], pour une durée d’un mois renouvelable, reconductible sans pouvoir dépasser deux ans, moyennant une redevance mensuelle initiale de 482,04 euros, charges et prestations annexes incluses.

Suite à des impayés, l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a, par courrier du 4 mars 2025, mis M. [T] [X] en demeure de lui payer la somme de 1540,14 euros sous huit jours, et par courrier du 12 mars 2025, l’a informé de la résiliation de son titre d’occupation, laquelle serait effective passé le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 juin 2025 à étude, l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a fait assigner M. [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

A titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de mise à disposition d’un logement conclu le 15 janvier 2024 avec M. [X],

A titre subsidiaire :

— constater les manquements de M. [T] [X] à son obligation de paiement des redevances,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de mise à disposition d’un logement conclu le 15 janvier 2024 avec M. [X],

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de M. [T] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce avec le concours ou l’assistance du commissaire de police et la force publique si besoin est,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant de l’actuelle redevance,

— condamner M. [X] au paiement de la dite indemnité jusqu’à libération effective des lieux loués,

— condamner M. [T] [X] à payer à l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT la somme de 1260,14 euros au titre des redevances impayées, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner M. [T] [X] au paiement d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont le coût de l’assignation et des états et frais d’exécution.

A l’audience du 7 juillet 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation, actualisant sa créance à la somme de 1242,48 euros au 4 juillet 2025 et indiquant ne pas être opposée à des délais de paiement. Elle précise que la demande de M. [T] [D] a été jugée recevable par la commission de surendettement le 15 mai 2025.

M. [T] [X] a comparu en personne. Il déclare vouloir se maintenir dans les lieux, avoir repris le paiement de son loyer et désormais percevoir l’aide au logement. Il fait par ailleurs état de nuisances sonores, d’une dépression ayant entraîné son hospitalisation, et de difficultés à entrer en contact avec l’assistante sociale du [Localité 1].

La décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [T] [X] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [5]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Sur la demande principale d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise outre les délais légaux de préavis, les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

L’article R.633-3 du même code précise que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ».

Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a fait délivrer à M. [T] [X] le 4 mars 2025 une mise en demeure d’avoir à régulariser ses impayés de redevance sous 8 jours, lesquels correspondaient à une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges, précisant qu’à défaut, elle engagerait une procédure contentieuse à son encontre.

Si la convention du 15 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 19) en cas d’impayés de redevances et qu’une mise en demeure a été envoyée le 4 mars 2025, pour la somme en principal de 1540,14 euros, le pli est toutefois revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé ». La clause résolutoire ne saurait ainsi être déclarée acquise. Il appartenait au bailleur de renouveler l’envoi de la mise en demeure préalable à la résiliation ou de faire délivrer un commandement de payer par acte d’huissier. Au surplus, il sera relevé que la mise en demeure de payer ne visait pas expressément la clause résolutoire stipulée à l’article XIV de la convention d’occupation, de sorte que la clause résolutoire n’a pas été valablement acquise.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire formée à titre principal.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte produit par l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT que les impayés de loyers s’élevaient au 7 juillet 2025 à 1242,28 euros, cette somme représentant 2,6 mois de redevances impayées sur une durée d’occupation de 18 mois; il y apparaît en outre que des paiements, bien que partiels, ont été régulièrement effectués par M. [T] [O] [D], ce qui a permis de contenir la dette dans des proportions raisonnables, cette dernière ayant d’ailleurs diminué depuis la délivrance de l’assignation.

M. [T] [O] [D] a par ailleurs justifié de la recevabilité de sa situation de surendettement par la production d’un courrier émanant de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] daté du 16 mai 2025, de sorte qu’à compter de cette date, en application de la règle selon laquelle la décision de recevabilité emporte interdiction de payer les dettes nées antérieurement, le débiteur n’étant plus tenu qu’au paiement de ses charges courantes, les manquements de M. [T] [O] [D] à son obligation de paiement antérieure à la décision de recevabilité ont perdu leur caractère fautif.

M. [T] [O] [D] justifie par ailleurs de son hospitalisation complète entre le 13 mars 2025 et le 25 avril 2025, ce qui peut expliquer le fait que la mise en demeure du 4 mars 2025 n’ait pas été réclamée dans les délais par son destinataire. Il apparaît enfin qu’il perçoit désormais l’APL, d’un montant mensuel de 408 euros, laquelle s’ajoute à l’allocation de retour à l’emploi comprise entre 800 et 900 euros chaque mois, ce qui permet d’envisager qu’il puisse désormais faire face à ses charges de logement.

Ainsi, si la violation des obligations contractuelles de M. [T] [O] [D] est avérée, elle n’est pas suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail, le locataire, présent et concerné à l’audience, ayant expliqué les raisons de ses manquements et démontrant aujourd’hui être en mesure de diligemment s’acquitter de ses obligations contractuelles.

M. [T] [O] [D] justifie par ailleurs de diligences sérieuses en vue de l’obtention d’un logement social.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande de résiliation judiciaire sera rejetée et l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT sera déboutée de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de redevances

Il ressort du décompte fourni par l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT que M. [T] [X] reste devoir une somme de 1242,28 euros au titre des redevances impayées, arrêtée au 1 juillet 2025, juin 2025 inclus.

Il convient toutefois de constater que cette dette est née antérieurement à la décision de recevabilité rendue par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6], de sorte que M. [T] [X] sera condamné au paiement de cette somme, avec cette précision que cette condamnation devra s’exécuter conformément à la législation applicable au surendettement.

Il convient en conséquence de condamner au paiement de cette somme, sous réserve des mesures qui seront imposées par la commission de surendettement des Particuliers de [Localité 6].

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de l’issue donnée au litige, l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT supportera seule les entiers dépens de la procédure.

La demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

REJETTE la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

REJETTE la demande de résiliation judiciaire,

CONDAMNE M. [T] [O] [D] à payer à l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT la somme de 1242,28 euros au titre des redevances impayées, arrêtée au 1 juillet 2025, juin 2025 inclus,

RAPPELLE que l’exécution de cette condamnation s’exécutera conformément à la législation applicable au surendettement

CONDAMNE l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT aux dépens,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux

de la protection