R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE NEUF JUIN DEUX MIL VINGT SIX

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 24/01739 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75ZLA

Le 09 juin 2026

DEMANDEURS

M. [A] [K] [Z] [V]

né le 12 Janvier 1985 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Emmanuelle DEHEE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

Mme [R] [C] [G] [Y]

née le 05 Février 1992 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuelle DEHEE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDEURS

S.A.R.L. IMMOBILIERE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Claire LASUEN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Jennifer IVART, désigné(e) en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile.

assisté de M. Kevin PAVY, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 10 mars 2026.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 12 mai 2026 prorogé une première fois au 28 mai 2026 puis une seconde fois 09 juin 2026 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 5 août 2022, M. [A] [V] et Mme [R] [Y] ont acquis un appartement n°46 situé au 2ème étage d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 3]. Cet acte authentique vient en réitération d’un compromis de vente signé en avril 2022 et rédigé par l’agence Immobilière de France, à la fois intermédiaire de la vente en sa qualité de mandataire du vendeur et syndic de copropriété de l’immeuble.

M. [V] et Mme [Y] ont acheté cet appartement en front de mer en vue de le transformer en meublé de tourisme dans un objectif d’investissement locatif. Ils ont constaté courant octobre 2022 des infiltrations au niveau du plafond de l’appartement provenant de la toiture terrasse de l’appartement du dessus, appartenant au vendeur et loué à un tiers.

Après discussions entre les parties dans le courant de l’année de 2023, le vendeur et l’agence immobilière ont pris en charge le coût des travaux de réfection de la toiture terrasse, l’artisan étant intervenu courant novembre 2023.

D’autres problématiques d’infiltrations dans l’immeuble ont nécessité de prévoir la réfection d’une partie de la toiture et un traitement contre les champignons. M. [A] [V] et Mme [R] [Y], en qualité de nouveaux copropriétaires ont refusé de prendre en charge leur quote-part du coût de ces travaux faisant valoir qu’ils n’avaient pas été avertis de l’état dégradé de l’immeuble et soulevant que le vendeur et l’agence immobilière en leur qualité de copropriétaire majoritaire et de syndic de la copropriété avaient connaissance de cet état au moment de la vente.

M. [A] [V] et Mme [R] [Y] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, par actes de commissaire de justice des 26 mars et 15 avril 2024, la SARL Immobilière de France et le vendeur aux fins notamment de les voir condamner solidairement à leur payer des sommes sur le fondement principal des vices cachés et de l’obligation de conseil.

Par jugement du 9 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a notamment :

— débouté [A] [V] et Mme [R] [Y] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre du vendeur,

— dit que l’Agence Immobilière de France a manqué à son devoir de conseil et d’information à l’égard de M. [A] [V] et Mme [R] [Y] sur le fondement de la responsabilité civile extra-contractuelle,

— ordonné la réouverture des débats sur la question du préjudice réparable de la perte de chance de M. [A] [V] et Mme [R] [Y] de conclure la vente dans des conditions financières plus favorables rejetant l’ensemble des autres demandes indemnitaires formées par M. [A] [V] et Mme [R] [Y].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2026, M. [A] [V] et Mme [R] [Y] demandent au tribunal de :

— condamner l’Agence Immobilière de France à leur payer une somme de 41 000 euros au titre du préjudice lié à la perte de chance,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner l’Agence Immobilière de France à leur payer la somme de 5 053 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise assumés par leurs soins, soit une somme de 700 euros à ce titre, dont distraction pour ces derniers au profit de Maître Emmanuelle Dehée, avocat aux offres de droits.

M. [A] [V] et Mme [R] [Y] rappellent que s’ils avaient eu connaissance de l’état de l’immeuble au moment où ils ont contracté, ils ne se seraient vraisemblablement pas portés acquéreurs de cet appartement ou aurait à tout le moins négocié de façon substantielle le prix d’achat de cet appartement en intégrant les travaux de réfection de l’immeuble à prévoir pour la réfection intégrale de celui-ci au regard des désordres avancés tels qu’ils ont pu être constatés dans le rapport d’expertise. Ils précisent que Mme [Y] était enceinte de son deuxième enfant et qu’elle n’aurait jamais acheter cet appartement en ayant connaissance des désordres affectant les parties communes et les appartements situés au-dessus de l’appartement acheté tel qu’ils ont pu être établi par l’expert judiciaire.

Ils font valoir que la perte de chance de négocier le prix d’achat relève donc de la faute commise par l’agent immobilier qui avait parfaitement connaissance des désordres affectant l’immeuble et qui s’est, de manière dolosive, abstenu volontairement de délivrer cette information précieuse aux acquéreurs. Ils soutiennent qu’ils n’ont pas pu négocier le prix de vente en connaissance de cause puisque l’information de l’état délabré de l’immeuble ne leur avait pas été communiqué. Ils ajoutent que cette négociation leur aurait permis de solliciter la baisse du prix de vente en incluant le coût des travaux de réfection (tantième des travaux au niveau du toit et réfection du plafond résultant de la fuite du toit terrasse). Ils soutiennent en outre qu’ils auraient négocié le prix de leur immeuble à hauteur de 90 000 euros et non de 108 000 euros. Ils ajoutent également que la faute de l’agence immobilière qui n’a pas communiqué l’information a occasionné également une perte de chance consistant en l’impossibilité de louer l’appartement de mars à octobre 2023 alors qu’il s’agissait d’une acquisition réalisée dans le but exclusif d’un investissement locatif. Ils invoquent en outre un préjudice moral.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mars 2026, l’Agence Immobilière de France demande au tribunal de :

— limiter la perte de chance d’acquérir le bien à un prix moindre à hauteur de 826,9 euros,

— condamner in solidum M. [A] [V] et Mme [R] [Y] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’agence fait valoir que le préjudice réparable de la perte de chance des acquéreurs de conclure la vente dans des conditions financières plus favorables est particulièrement limité, voire nul, pour plusieurs raisons : la conclusion de la vente, à des conditions financières plus favorables, est également liée au consentement du cédant de céder son bien à un prix plus faible, ce qui limite d’autant la perte de chance ; les frais engagés pour réaliser le coût des éventuels futurs travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations dans les parties communes sont limités ; et quoi qu’il en soit, les infiltrations dans les parties communes ne sont en aucun cas dues à sa faute mais au comportement des locataires, comportements dont la société n’est pas responsable. Elle rappelle que les acquéreurs ont pu louer leur bien à de nombreuses reprises. Elle fait valoir que le préjudice moral invoqué n’est pas démontré.

La clôture de la procédure est intervenue au jour de l’audience le 10 mars 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que le tribunal a retenu, par jugement du 9 septembre 2025, que l’agence immobilière avait commis une faute en manquant à son devoir de conseil et d’information à défaut d’avoir averti les acquéreurs des difficultés présentes au niveau des parties communes de l’immeuble en copropriété.

Le tribunal a retenu que le manquement à son obligation de conseil avait entraîné une perte de chance pour les acquéreurs de négocier une réduction du prix de vente ou plus généralement des conditions financières plus favorables (prise en charge par le vendeur de la quote-part du coût des travaux pour remédier aux infiltrations dans les parties communes).

Il sera rappelé que la perte de chance est caractérisée par la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. La reconnaissance d’une perte de chance permet de réparer une part de l’entier dommage, déterminé à hauteur de la chance perdue, lorsque ce dommage n’est pas juridiquement réparable.

L’évaluation de la perte de chance de négocier l’achat de l’appartement à des conditions financières plus favorables nécessite de recontextualiser la situation de l’immeuble au moment de la vente en 2022, situation inconnue des acquéreurs à cette date.

Il ressort de l’expertise judiciaire ordonnée par le juge des contentieux de la protection que le bâtiment était infiltrant depuis de nombreuses années avant l’aggravation de la situation en 2023 : « il y a eu manifestement un défaut d’entretien et de suivi très important sur l’ouvrage avec des infiltrations par l’enveloppe (couverture, cheminée et menuiserie) qui ont menées à une dégradation avancé de l’ouvrage, pouvant mener à un effondrement partiel des planchers bois ». L’expert ajoute qu’il est question d’un « défaut de suivi et d’entretien manifeste du bâtiment par négligence ». Il ressort des pièces versées que plusieurs locataires de l’immeuble avaient été confrontés à des problématiques d’infiltrations.

Il existait au jour de la vente une véritable problématique d’infiltration, et ainsi un risque de dégradation de l’immeuble, d’atteinte à sa solidité, nécessitant à tout le moins un certain nombre de travaux permettant de remédier à ces difficultés.

Il sera rappelé à cet égard que le jugement du 9 septembre 2025 a retenu qu’au regard du cumul des différentes qualités de l’agence Immobilière de France (rédacteur du compromis, mandataire du vendeur, syndic, et interlocuteur des locataires (par le biais de son établissement secondaire)), l’agence était nécessairement informée de l’état du bâtiment.

Il sera ainsi rappelé qu’il a été suffisamment établi que l’agence immobilière avait connaissance des différents désordres d’infiltrations affectant l’immeuble antérieurement à la vente. Elle se devait ainsi d’alerter les acquéreurs sur les difficultés d’infiltrations récurrentes rencontrées dans l’immeuble, des possibles charges à prévoir à court ou moyen terme, permettant ainsi à ces derniers d’être parfaitement éclairés sur leur achat. Dans ce contexte, il importe peu qu’une partie des désordres seraient imputables à certains locataires dès lors que la faute retenue est un manquement au devoir d’information sur les problématiques de structure de l’immeuble.

M. [A] [V] et Mme [R] [Y] sollicitent une somme pouvant varier à minima à hauteur de 4 669 euros (travaux de réfection des parties communes et travaux au niveau du plafond intérieur) jusqu’à 18 000 euros (différence entre le prix d’achat et le prix qu’ils auraient négociés s’ils avaient connu les problématiques de l’immeuble).

Il est constant que M. [A] [V] et Mme [R] [Y] ont dû engager des sommes correspondant aux travaux de réfection des parties communes, soit la somme de 3 269 euros. Ces travaux n’étaient pas votés ni envisagés au jour de la vente.

S’agissant de la perte de chance de négocier l’achat de l’appartement à un prix moindre, les demandeurs versent aux débats un rapport d’évaluation réalisé par un notaire évaluant l’appartement (46 m2, deux chambres sans extérieur) courant 2024 à hauteur de 130 000 euros au regard de sa situation géographique à proximité de la mer et avec une vue sur la mer. Le notaire a toutefois relevé un élément défavorable : le mauvais état de l’immeuble et des parties communes. Il a appliqué dans ce contexte une décote de 20 %, ramenant le bien à une valeur vénale de 104 000 euros. Ils rappellent que le bien a été rénové, des travaux ayant été engagés à hauteur de 20 000 euros. Il en ressort qu’environ deux années après la vente, le bien rénové connaît une évaluation plus basse que son prix d’achat compte tenu de l’état général de l’immeuble, cela malgré les travaux réalisés.

L’agence soutient qu’il doit être tenu compte du prix très attractif de la vente de 2022. Toutefois, les pièces versées aux débats, particulièrement l’extrait DVF ne détaillant pas avec suffisamment de précision les caractéristiques des biens vendus à la même période, n’étayent pas cette affirmation. Elle n’établit pas que le bien aurait été effectivement négocié à la baisse en raison de difficultés au niveau des parties communes. Dès lors, la connaissance par les acquéreurs de l’état dégradé de l’immeuble, aurait pu très vraisemblablement influer sur la négociation in concreto du prix d’achat.

Au regard des éléments qui précèdent, il sera retenu qu’en toute connaissance de cause, les acquéreurs auraient pu négocier une décote du prix (108 000 euros) de 15 %, équivalant à une somme de 16 200 euros (correspondant environ à la décote sollicitée par les demandeurs). La perte de chance de négocier ce prix sera souverainement évaluée à hauteur de 50 %, ramenant le préjudice retenu à hauteur de 8 100 euros.

Les demandeurs sollicitent en outre la somme de 21 000 euros correspondant à la perte des revenus locatifs entre le 1er mars 2023 et le 30 septembre 2023.

Il n’est pas contesté par l’agence immobilière que le but locatif de l’investissement était connu d’elle et était par conséquence entré dans le champ contractuel. Toutefois, la seule attestation de l’expert-comptable indiquant que les acquéreurs ont subi « la perte d’exploitation estimative suivante sur la période du 01/03/2023 au 30/09/2023 : 210 nuitées à 125 euros TTC prix moyen avec un taux de 80 % de remplissage égal à 21 000 euros », est insuffisant à établir la réalité du préjudice, et est insuffisant à établir le lien de causalité entre le défaut de location et la faute de l’agence. La demande à ce titre sera par conséquent rejetée.

M. [A] [V] et Mme [R] [Y] ont en revanche nécessairement subi un préjudice moral accessoire à leur perte de chance de négocier l’achat plus favorablement du fait de la contrariété causée tant par la découverte de l’état de l’immeuble, que par les démarches réalisées auprès de l’agence et du vendeur, ainsi que par la nécessité d’engager une procédure devant le tribunal. Il conviendra de fixer le préjudice moral à hauteur de 1 000 euros.

L’issue du litige implique de condamner l’Agence Immobilière de France aux entiers dépens avec application de l’article 699 du code civil.

M. [A] [V] et Mme [R] [Y] ont pris part à l’expertise ordonnée par le juge des contentieux de la protection permettant d’éclairer le tribunal dans le cadre du présent litige. Il conviendra de faire droit à leur demande tendant à voir condamner l’Agence Immobilière de France à payer les dépens de la présente instance comprenant la somme de 700 euros.

Condamnée aux dépens, l’agence sera condamnée à verser à M. [A] [V] et Mme [R] [Y] la somme de 5 053 euros, justifiée par les factures versées aux débats, cela en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL Immobilière de France à verser à M. [A] [V] et Mme [R] [Y] la somme de 8 100 euros en réparation de leur préjudice au titre de la perte de chance de négocier l’achat de l’immeuble à des conditions plus favorables ;

CONDAMNE la SARL Immobilière de France à verser à M. [A] [V] et Mme [R] [Y] la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

REJETTE la demande de M. [A] [V] et Mme [R] [Y] au titre de la perte de revenus locatifs ;

CONDAMNE la SARL Immobilière de France aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise assumés par leurs soins, soit une somme de 700 euros à ce titre, dont distraction pour ces derniers au profit de Maître Emmanuelle Dehée ;

CONDAMNE la SARL Immobilière de France à verser à M. [A] [V] et Mme [R] [Y] la somme de 5 053 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

EN CONSEQUENCE

la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution : Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main; A tous les commandants et officiers de la force publique d’y prêter la main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision a été signée par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT