COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/00683 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PTTU

Du 29 Avril 2025

MINUTE N°25/00130

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 8]

c/ [C]

Grosse(s) délivrée(s) à

M^e Florian FOUQUES

Expédition(s) délivrée(s) à

M^e Julie ROVERE

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 27 Mars 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 8], sis [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice l’AGENCE DU [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [N] [C]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Françoise DAVIDEAU, avocat au barreau de PARIS

Rep/assistant : M^e Julie ROVERE, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 11 Mars 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 Avril 2025,

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [N] [C] est propriétaire du lot n°2505 au sein de la copropriété de l’immeuble dénommé LES HESPERIDES sis [Adresse 5].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a, par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, fait assigner Madame [N] [C] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  35 145,78 euros au titre de l’arriéré de charges courantes et d’appels de travaux, échu et impayé au 18 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter des présentes,

—  11 627,48 euros au titre des provisions sur charges, appels de travaux et du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice budgétaire 2024,

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens qui comprendront, outre le coût des présentes, celui de la signification de la décision à intervenir et celui, taxable du commandement de payer en date du 17 juin 2021.

À l’audience du 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son conseil, a maintenu dans ses conclusions en réponse ses demandes .

Il soutient que l’ensemble des charges de copropriété ont été approuvées lors des assemblées générales, qu’aucune contestation de la partie adverse n’est intervenue, que ces assemblées sont devenues définitives et que les comptes ne peuvent plus être remis en cause. Il ajoute que Mme [C] qualifie de factures les charges afférentes aux prestataires et ce alors qu’elles constituent des charges de copropriété qui sont répercutées aux copropriétaires sur leur compte à l’instar des autres charges et que les repas et consommations au bar sont facturés personnellement et directement au propriétaire concerné sans être répercutés à l’ensemble de la copropriété. Il soutient que les charges sont justifiées au regard des états de dépense versés et que les provisions non échues devenues exigibles, sont également dues, le prévisionnel de l’exercice 2024 ayant été approuvé au cours de l’assemblée générale devenue définitive du 9 juin 2022 et ajusté par la suite au cours de celle du 16 mai 2023. Il expose que sa demande de dommages et intérêts est également fondée puisque le syndicat s’est trouvé privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Dans ses conclusions déposées à cette même audience, et visées par le greffe, Madame [N] [C] sollicite :

— le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires,

— à titre subsidiaire, d’ordonner au syndicat des copropriétaires de détailler la créance et ainsi de distinguer, conformément aux dispositions en vigueur, les charges communes relevant de la copropriété et comprenant les charges de services non-individualisables et les charges de services individualisables,

— en conséquence, de ramener à de plus justes proportions la demande de recouvrement en fixant la créance selon les modalités suivantes : en se limitant aux charges générales et charges de services non-individualisables au sens de l’article 3 du Décret n°2016-1446 du 26 octobre 2016,

— de débouter le syndicat du surplus dès lors que la preuve d’une créance certaine et exigible n’est pas rapportée par la demanderesse,

— le condamner à lui payer 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’anxiété et de son préjudice moral,

— le condamner à lui payer la somme de 6000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose avoir hérité du bien immobilier dans le cadre de la succession de son père M. [Z] [C] décédé le 13 décembre 2020 et que la valeur de ce bien dépassant la quotité disponible, elle sera contrainte de répartir son prix à l’issue de la vente qui est prévue courant du mois de janvier 2025. Elle expose que depuis son acquisition, M. [C] réglait des charges de copropriété excessives, comprenant notamment des charges dites de services représentant 85% des charges courantes, qu’aucun détail des sommes réclamées n’a été effectué dans la mise en demeure du 19 décembre 2023, que les services non-individualisables sont prévus par l’article 3 du décret sdu 26 octobre 2016 et que tous les services n’entrant pas dans le champ de cet article sont donc individualisables. Elle ajoute que ces services individualisables ne peuvent faire l’objet d’une répartition au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que le règlement de copropriété permet d’apprécier la répartition et le contenu des charges de services collectifs, que le syndicat ne produit pas ce règlement et que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier la répartition opérée par celui-ci entre les charges générales et celles dites de services.

Elle soutient que les résidences pour séniors font l’objet d’abus majeurs, que les pièces versées ne permettent pas d’établir le caractère certain et exigible des sommes réclamées et qu’il est impossible de vérifier si le règlement de copropriété est en conformité avec les nouvelles dispositions légales de sorte que la différence entre les charges générales et celles de services ne peut être opérée et ce alors que la spécificité de la résidence de services nécessite de distinguer les charges communes de celles qui sont optionnelles. Elle soutient que les frais d’animation, de restauration et de bar sont répartis entre tous les copropriétaires à tort et que les sommes réclamées sont exorbitantes, les procès-verbaux des assemblées générales de 2022 et 2021 ne faisant aucune distinction entre les charges collectives, les charges individualisées et les charges générales. Elle ajoute subir un préjudice moral lié à la présente procédure de recouvrement.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.

Par un jugement du 11 février 2025, le juge délégué du tribunal judiciaire a :

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du 11 mars 2025 à 9h et ce afin que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HESPERIDES, verse le règlement de copropriété de l’immeuble ainsi qu’un décompte ou tout autre élément distinguant les charges communes, comprenant les charges de services non individualisables et les charges de services individualisables ;

— sursit à statuer dans l’attente sur les demandes

À l’audience du 11 mars 2025 à laquelle l’affaire a été rappelée le syndicat des copropriétaires LES HESPERIDES représentées par son conseil a maintenu ses demandes et a versé aux débats le règlement de copropriété ainsi qu’un nouveau décompte.

Madame [N] [C] représentée par son conseil a maintenu ses demandes aux termes de ses dernières conclusions reprises à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : "À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 » ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Selon l’article 3 du décret du 26 octobre 2016 entré en vigueur le 1er novembre 2016 " Les catégories de services non individualisables mentionnées à l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont :

“1° L’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ;”

“2°La mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et la surveillance des biens ;”

“3° Le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés.”

Toutefois, ce décret prévoit que les dispositions des articles 1er à 8 ne s’appliquent pas aux résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l’expiration du délai mentionné à l’article 91 de la loi du 28 décembre 2015.

Selon l’article 91 de la loi du 28 décembre 2015, les articles 41-1 à 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans leur rédaction résultant du I de l’article 14 de la présente loi, s’appliquent à l’expiration d’un délai de six mois suivant la promulgation de la présente loi.

Les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du présent article restent régies par les articles 41-1 à 41-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction antérieure à la présente loi. Le 4° de l’article L. 7232-1-2 du code du travail, dans sa rédaction antérieure à l’article 15 14 de la présente loi, leur demeure applicable.

Pour ces résidences-services, le syndic inscrit chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les articles 41-1 et 41-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi. La décision de procéder à la modification du règlement de copropriété est prise à la majorité prévue à l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. La mise en conformité du règlement de copropriété entraîne l’application des articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant du I de l’article 14.

Selon l’ancien article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d’aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d’une convention conclue avec des tiers.

Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l’octroi de services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles.

Selon l’ancien article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965, les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l’article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l’application de l’article 14-1.

Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.

Il ressort de ces dispositions que les dépenses communes relatives à la structure du bâtiment et à sa conservation entrent dans les dépenses communes visées par l’article 10 al. 2 de la loi. Les dépenses relatives aux services spécifiques qui ont été créées dans la résidence services entrent dans les dépenses afférentes aux services et éléments d’équipement communs et sont en conséquence, réparties selon le critère de l’utilité conformément à l’article 10 al . Les dépenses de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes et l’article 41-3 les fait entrer, dans les éléments du budget prévisionnel, avec toutes les conséquences qui en découlent. En revanche, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.

En l’espèce, il est justifié que Madame [N] [C] est propriétaire du lot n°2505 dépendant de l’immeuble LES HESPERIDES, dont elle a hérité suite au décès de son père survenu le 13 novembre 2020.

Suite à la réouverture des débats, le syndicat des propriétaires LES HESPERIDES a produit le règlement de copropriété qui a été publié avant l’expiration du délai de six mois suivant la promulgation de la loi du 28 décembre 2015 soit avant le 29 juin 2016.

Il n’est pas justifié d’une mise en conformité dudit réglement avec les articles 41-1 et 41-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant de la loi de 2015.

Le règlement de copropriété prévoit au titre des charges, qu’elles sont constituées :

— des dépenses de conservation d’entretien et d’administration des parties communes

— et d’autre part des dépenses de fonctionnement des services collectifs et des éléments d’équipement commun.

— S’agissant des premières elles seront supportées par chacun des copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot et plus particulièrement en fonction de leurs millièmes.

— S’agissant des secondes, elles seront réparties en fonction de l’utilité que les services collectifs et éléments d’équipement sont susceptibles d’avoir pour chacun des lots.

Les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes comprennent les charges communes générales et les charges communes spéciales selon les Bat A, 2 et 3

S’agissant des charges de services collectifs et des éléments d’équipement commun il est prévu:

— I :le chauffage des appartements est assuré par un chauffage individuel ainsi que la production d’eau chaude

— II:les charges d’ascenseur sont constituées par les dépenses d’entretien de réparation de remplacement et seront réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leur quote-part figurant dans la colonne 8 de l’état de répartition des charges

— III: les consommations d’eau froide seront réparties entre chacun des lots au prorata de leur quote-part dans les parties communes en fonction des comptages divisionnaires installés

— IV:S’agissant des services d’accueil, de communication, d’informations de direction et de surveillance paramédicale, elles sont constituées notamment des salaires, charges sociales du personnel de la résidence, des dépenses d’entretien et de réparation standard des réseaux d’alarme, du coût des communications téléphoniques, des achats des produits et médicaments d’usage courant et d’urgence et de la consommation d’eau et d’électricité de la cuisine collective des salles à manger et leurs annexes… : elles sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction d’un coefficient propre à chaque type d’appartement en tenant compte de son habitabilité sans considération de surface soit 0,5 pour les chambres individuelles, studettes et studios constituant un lot distinct et appartenant au propriétaire d’un appartement mitoyen et en même temps que l’appartement par un seul et même foyer familial ,1,5 pour les chambres individuelles studettes, des studios lorsqu’il constitue une unité d’habitation autonome, 2 pour un deux pièces, 2,5 pour un trois-pièces étroit pour 4 pièces ou plus

— V: Service de restauration : les salaires de personnel, les charges sociales ainsi que la consommation d’eau électricité de la cuisine et de la salle à manger constituent des frais fixes du service de restauration répartis entre tous les propriétaires selon les principes posés ci-dessous en IV ; les autres dépenses du service de restauration sont constituées par les dépenses de consommation proprement dite et elles sont liées à l’usage qui en est faite, sont mises en masse et réparties entre les copropriétaires selon leur consommation. Le syndic établit le prix prévisionnel des repas et des consommations diverses, en fin de chaque trimestre civil, il établit le compte des dépenses effectives et s’il apparaît une différence en plus ou moins celle-ci s’ajoute sur les charges fixes du service de restauration. Pour permettre aux syndicats de disposer de la trésorerie nécessaire il appellera un fonds de roulement équivalent à 60 fois le prix “menu” annoncé pour le déjeuner et le dîner ;

— Au titre du règlement des charges communes, une avance de trésorerie permanente dont le montant est fixé à trois mois de charges sera versée par les copropriétaires et au début de chaque trimestre une provision sous réserve des décisions de l’assemblée générale ne pourra excéder le quart du budget prévisionnel voté pour l’exercice considéré

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 24 juin 2021, 9 juin 2022 et 16 mai 2023, que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2020/2021/2022 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024.

Dans les procès-verbaux d’assemblée générale des 24 juin 2021 et 9 juin 2022, les comptes ont été approuvés sans distinction entre les charges générales et les charges de services, et dans celui du 16 mai 2023, deux résolutions relatives à l’ajustement du budget de fonctionnement et des charges de services 2023 ont été votées, les budget de fonctionnement prévisionnel 2024 et celui des charges de services 2024 ayant été votés distinctement.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Madame [N] [C] pour la période considérée, les états des dépenses de 2020 à 2023 ainsi qu’une mise en demeure du 19 décembre 2023 envoyée à cette dernière par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 35 205,95 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Selon le décompte versé en date du 18 décembre 2023, la somme de 34 637,83 euros (35145,78 – 24 – 24 – 164,98 – 294,97), déduction faite des frais de recouvrement, demeure impayée au 31 décembre 2023( et non 18 décembre 2024 ainsi que le mentionne le syndicat des copropriéraires dans ses conclusions) et les autres provisions portant sur l’année 2024 qui sont depuis devenues depuis exigibles s’élèvent à la somme de 11 627,48 euros.

Suite à la réouverture des débats, le syndicat des copropriétaires a versé un nouveau décompte ventilant les charges communes générales, les charges de services non individualisables et les charges de services individualisables.

En premier lieu, bien que Mme [C] expose que les achats du bar, les frais du restaurant ainsi que les charges et salaires y afférents ainsi que les animations et les achats de fleurs ne font pas partie des services non individualisables limitativement prévus par décret, force est de relever que la résidence de services demeure régie par les articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur rédaction antérieure à la loi du 28 décembre 2015 dans la mesure où le règlement de copropriété a été publié avant le 29 juin 2016 et n’a pas été mis en conformité avec les nouvelles dispositions et non pas par les nouveaux articles modifiés par cette loi.

Par ailleurs, bien que l’article 91 de la loi de 2015, dispose que le syndic doit inscrire chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les articles 41-1 et 41-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi et que seul le procès-verbal de 2023 en fait mention, force est de relever que Mme [C] n’a élevé aucune contestation dans les délais impartis contre les procès-verbaux.

Bien qu’elle conteste le calcul des charges qui lui sont réclamées, elle ne justifie pas également avoir contesté les assemblées générales depuis qu’elle est devenue propriétaire de l’appartement suite au décès de son père, le 13 novembre 2020.

Or, en l’absence de contestations, les assemblées générales sont devenues définitives de sorte que l’approbation des comptes rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires.

Il ressort en outre du règlement de copropriété, que les frais affèrents aux salaires, charges sociales du personnel de la résidence, les dépenses d’entretien et de réparation standard des réseaux d’alarme, le coût des communications téléphoniques, les achats des produits et médicaments d’usage courant d’urgence et la consommation d’eau et d’électricité de la cuisine collective des salles à manger et leurs annexes, les salaires de personnel, les charges sociales ainsi que la consommation d’eau, d’électricité de la cuisine et de la salle à manger, sont répartis entre tous les copropriétaires en fonction d’un coefficient propre à chaque type d’appartement selon les principes posés au paragraphe IV. S’agissant du service de restauration : les salaires de personnel, les charges sociales ainsi que la consommation d’eau électricité de la cuisine et de la salle à manger constituent également des frais fixes du service de restauration répartis entre tous les propriétaires selon les mêmes modalités, seules les autres dépenses constituées par les dépenses de consommation proprement dite et liées à l’usage qui en est faite, étant mises en masse et réparties entre les copropriétaires selon leur consommation.

Or, les états des dépenses des années 2020 à 2023 distinguent bien les charges générales, des charges de services qui comprennent les consommations d’eau et Edf de la cuisine, les produits d’entretien et d’achat de matériels, les frais de téléphone, de bureau, internet, climatisation, ainsi que les dépenses et charges liées au personnel ( gardien de nuit, femmes de ménage, direction, hôtesses…) outre les charges d’ascenseur et d’eau.

Bien que Mme [C] soutienne que les états des dépenses comprennent des dépenses “ achat bar”, force est de relever qu’ils incluent également “les recettes bar” qui sont supérieures et qui viennent en déduction. En outre, ils ne comprennent pas les dépenses de restauration, qui sont individualisables et facturées selon la consommation des copropriétaires mais les dépenses de fonctionnement et de personnel affèrents. Enfin, les dépenses d’animation peuvent être considérées comme incluses dans les services d’accueil et de communication. Dès lors, force est de considérer que Mme [C] ne rapporte pas la preuve que lui sont réclamés des frais de services individualisables dont elle n’aurait pas bénéficiés.

En outre, bien que les procès-verbaux des assemblées générales de 2021 et 2022 ne font pas de distinction entre charges générales et les charges de services, force est de relever que les appels de fond qui lui ont été adressés distinguent bien les charges communes, d’eau, d’ascenseur et de services et que les sommes appelées correspondent aux états de dépenses versés qui détaillent avec précision l’ensemble des dépenses.

Dès lors, il doit être considéré que Mme [C] est bien redevable des charges générales, d’ascenseur, des charges de services non individualisables et individualisables, telles que prévues par le règlement de copropriété, et détaillées dans le dernier décompte versé.

Le décompte mentionne que les charges communes s’élèvent à la somme de 5699.06 euros,

28 346.66 euros au titre des charges de services non individualisables et de 26.84 euros au titre des services individualisables au 31décembre 2023 soit 35 145.78 euros de laquelle doivent être déduits les frais de recouvrement (24 – 24 – 164,98 – 294,97) qui seront examinés au paragraphe suivant, ce qui ramène la somme à 34 637,83 euros

S’agissant des charges de l’exercice 2024 devenues exigibles, elles s’élèvent à 2038.76 au titre des charges géérales et à 9588.72 euros au titre des charges de services non individualisables soit 11 627.48 euros.

Dès lors, Mme [C] sera condamnée au paiement de la somme totale de 46 265.31 euros

( 34 637.83 + 11627.48) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

Les frais de mise en demeure de 48 euros ainsi que les frais de pré-état daté de 495.80 euros sont des frais nécessaires qui seront mis à la charge de Mme [C].

Toutefois, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat et de suivi contentieux, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Dès lors, Mme [C] sera condamnée au paiement de la somme de 495.80 euros au titre des frais nécessaires, le surplus de la demande étant rejeté.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire au vu des circostances de l’espèce. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [C]

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Mme [C] succombant en la présente instance, cette dernière n’effectant aucun règlement depuis plusieurs années et ne démontrant pas le caractère abusif de l’action diligentée à son encontre, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

Madame [N] [C], succombant, supportera les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] une somme, qu’il paraît équitable d’évaluer à 1000 euros, au titre des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la présente procédure.

Les autres demandes seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature de l’affaire, de l’ancienneté de la dette et de son montant, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [N] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 46 265.31 euros au titre des charges et provisions, arrêtée au 31 décembre 2024 outre la somme de 495.80 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Mme [N] [C] ;

CONDAMNE Mme [N] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [N] [C] aux dépens de la procédure ;

REJETTE le surplus des demandes ;

PRÉCISE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire;

LE GREFFIER LE JUGE DÉLÉGUÉ