REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00349 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G3TU

N° minute : 24/00449

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 7] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [X] [P]

né le 26 Mars 1981 à [Localité 9] – GUINEE

demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 07 Novembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024

copies délivrées le 19 DECEMBRE 2024 à :

[Localité 8]

Monsieur [X] [P]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 19 DECEMBRE 2024 à :

[Localité 8]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 mars 2021, l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] a donné à bail à M. [X] [P] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (01), pour un loyer mensuel de 528,05 € provision sur charges incluse.

Par acte notarié du 06 juillet 2023, l’office public de l’habitat [Localité 5] a changé sa dénomination et est devenu [Localité 8].

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 8] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 26 avril 2024 ; puis il a fait assigner M. [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 03 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 07 novembre 2024, [Localité 8], représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de M. [X] [P], ainsi que tous occupants de son chef ;

— de condamner M. [X] [P] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— de condamner M. [X] [P] à lui payer la somme actualisée de 1.677,84 € au 30 septembre 2024 ;

— de condamner M. [X] [P] à lui payer la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

[Localité 8] a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant avec notamment un dernier règlement de 500 € effectué le 04 octobre 2024. Il a ainsi déclaré être favorable à l’octroi de délais de paiement.

M. [X] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant avec la mise en place d’un échéancier sur 36 mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 03 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, [Localité 6] [Localité 5] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aux termes du bail conclu entre les parties, la clause résolutoire stipulait qu'« en cas de non paiement à leur échéance du dépôt de garantie, du loyer ou des charges, le présent contrat pourra être resilié de plein droit dans les deux mois après un commandement de paiement demeuré infructueux ».

Il résulte des stipulations des parties et des principes précités, malgré le délai annoncé dans le commandement de payer, que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour apurer les causes du commandement, jusqu’au 26 juin 2024.

À cette date, la dette n’avait pas été réglée auprès du bailleur. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

[Localité 8] produit un décompte démontrant que M. [X] [P] reste lui devoir la somme de 1.677,84 € à la date du 04 novembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

M. [X] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 1.677,84 €.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, il doit être condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1.677,84 €, arrêtée au 04 novembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M. [X] [P] a expliqué être au chômage et percevoir environ 500 € de revenus par mois. Il a déposé un dossier à la MDPH pour bénéficier prochainement de l’allocation adulte handicapé. Il a déclaré souffrir d’une insuffisance respiratoire. En outre, il a fait valoir avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juillet 2024, et a proposé d’apurer sa dette en 36 échéances.

De son côté, le bailleur a déclaré être favorable à l’octroi de délais de paiement eu égard au règlement de 500 € effectué le 04 octobre 2024 pour un loyer mensuel de 275 € environ.

M. [X] [P] a prouvé sa bonne foi et la réalité de son engagement car sa dette locative a diminué depuis l’assignation. De plus, la proposition de règlement, qui est acceptée par le bailleur, apparaît adaptée à ses capacités contributives.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [X] [P] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [X] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [X] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mars 2021 entre [Localité 8] et M. [X] [P] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (01) sont réunies à la date du 27 juin 2024 ;

CONDAMNE M. [X] [P] à verser à [Localité 8] la somme de 1.677,84 € (décompte arrêté au 04 novembre 2024, incluant l’échéance du mois de septembre 2024 et un règlement de 500 € effectué le 04 octobre 2024) ;

AUTORISE M. [X] [P] à s’acquitter de cette somme, en 35 mensualités de 47 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [X] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 8] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que M. [X] [P] soit condamné à verser à [Localité 7] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 19 décembre 2024.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,