TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

DU 17 DECEMBRE 2024

N° RG 24/03107 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G4TI

MINUTE N° 24/

Dans l’affaire entre :

Syndicat des copropriétaires “[Adresse 7]” sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. AEDES GRAND [Localité 6], immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 847 662 772, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représenté par M^e Jean François BOGUE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 8

DEMANDEUR

et

S.C.I. SCI WELLSTON INTERNATIONAL, immatriculée au RCS de Narbonne sous le numéro 850 303 983, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

DEFENDERESSE

* * * *

Magistrat : Monsieur THEVENARD

Greffier : Madame BOIVIN

Débats : en audience publique le 12 Novembre 2024

Prononcé : Jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Wellston international est propriétaire des lots numéros 47 (appartement) et 39 (garage) dans l’ensemble immobilier en copropriété dénommé “[Adresse 7]” situé [Adresse 1] à Divonne-les-Bains (Ain).

Par courrier du 25 mai 2023, la société Aedes Grand Genève, syndic de copropriété, a adressé à la SCI Wellston international une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 5 292,17 euros au titre des provisions pour charges et pour travaux impayées, y inclus les frais de mise en demeure et de relance.

Par courrier du 5 septembre 2023, la société Aedes Grand Genève a adressé à la SCI Wellston international une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 564,69 euros au titre des provisions pour charges et pour travaux impayées, y inclus les frais de mise en demeure et de relance.

Par courrier du 9 novembre 2023, la société Aedes Grand Genève a adressé à la SCI Wellston international une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 1 495,58 euros au titre des provisions pour charges et pour travaux impayées, y inclus les frais de mise en demeure et de relance.

Par courrier du 8 mars 2024, la société Aedes Grand Genève a adressé à la SCI Wellston international une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 998,28 euros au titre des provisions pour charges et pour travaux impayées, y inclus les frais de mise en demeure et de relance.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 28 juin 2024, la société Aedes Grand Genève a adressé à la SCI Wellston international une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 3 917,57 euros au titre des provisions pour charges et pour travaux impayées, y inclus les frais de mise en demeure.

*

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Wellston international devant le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de voir :

“Vu les explications et les pièces qui précèdent

Vu les articles 839 du Code de Procédure Civile

Vu les dispositions de l’article 19-2 de la Loi du 10.07.1965

Vu les dispositions de l’article 14-1 de la Loi du 10.07.1965

CONDAMNER la SCI WELLSTON INTERNATIONAL à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] représenté par son syndic les sommes suivantes :

—  4788.46 € correspondant aux charges votées en assemblée générale échues

—  360 € ttc correspondant aux frais de constitution du dossier de transmission à l’avocat

—  1500 € à titre de dommages-intérêts

CONDAMNER la SCI WELLSTON INTERNATIONAL à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] représenté par son syndic la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La CONDAMNER aux entiers dépens.”

A l’audience du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses prétentions.

En défense, la SCI Wellston international, assignée par remise de l’acte à une personne habilitée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé des moyens du demandeur, à l’assignation sus-visée.

La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS

1 – Sur la demande en paiement des provisions et cotisations :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 19-2 de la même loi, “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires prouve avoir adressé le 28 juin 2024 à la SCI Wellston international, propriétaire des lots de copropriété numéros 47 et 39, une mise en demeure de payer ses arriérés de provisions pour charges et pour travaux.

L’absence de paiement des provisions échues à leur date d’exigibilité par la SCI Wellston international et la défaillance du copropriétaire trente jours après la mise en demeure sont établies.

Le syndicat des copropriétaires est ainsi fondé à solliciter le paiement des provisions pour charges échues, ainsi que le paiement des provisions pour charges de l’article 14-1 non encore échues et des cotisations de travaux de l’article 14-2-1.

Le demandeur verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 20 avril 2021, 23 janvier 2023 et 20 novembre 2023 ayant approuvé les comptes annuels, les budgets prévisionnels et les travaux à réaliser. En revanche, il ne produit pas le procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, ni la cotisation pour le fonds de travaux pour le même exercice.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter le paiement des sommes échues ou à échoir postérieurement au 31 mars 2024.

Sur la somme réclamée par le demandeur à hauteur de 4 788,46 euros au titre des sommes échues impayées (pièce numéro 8), il y a lieu de déduire les premier et second appels de fonds pour l’exercice 2024-2025, soit 870,89 euros chacun, et la somme de 1 904,40 euros appelée le 26 avril 2024 au titre d’un “complément budget gaz”.

La défenderesse sera donc condamnée à payer au demandeur les sommes de :

—  938,28 euros au titre des provisions pour charges et cotisations de travaux impayées,

—  204 euros au titre des frais de mise en demeure, qui entrent dans la catégorie des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

2 – Sur la demande en paiement des frais de constitution de dossier :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur, ainsi que les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 360 euros au titre des frais de constitution du dossier transmis à l’avocat. A l’examen des mises en demeure et de l’extrait de compte versés aux débats, il apparaît qu’ont été mis à la charge du copropriétaire défaillant des frais de mise en demeure et de relance, mais aucuns frais de constitution de dossier.

En conséquence, la demande sera rejetée.

3 – Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, “Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la mauvaise foi animant la SCI Wellston international. Il ne prouve pas davantage avoir subi un préjudice qu’il a évalué forfaitairement à 1 000 ou 1 500 euros, une discordance apparaissant entre les motifs et le dispositif de l’assignation.

La demande de dommages-intérêt, non fondée, sera rejetée.

3 – Sur les frais et dépens :

La SCI Wellston international, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il est équitable d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI Wellston international à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété “[Adresse 7]” à Divonne-les-Bains, représenté par son syndic en exercice :

— la somme de 938,28 euros au titre des provisions pour charges et cotisations de travaux impayées,

— la somme de 204 euros au titre des frais de mise en demeure, qui entrent dans la catégorie des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété “[Adresse 7]” à [Localité 5] de sa demande de paiement de la somme de 360 euros au titre des frais de constitution du dossier transmis à l’avocat,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété “[Adresse 7]” à [Localité 5] de sa demande de dommages-intérêts,

Condamne la SCI Wellston international à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété “[Adresse 7]” à Divonne-les-Bains, représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Wellston international aux dépens de l’instance,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété “[Adresse 7]” à [Localité 5] du surplus de ses prétentions.

Prononcé le dix-sept décembre deux mille vingt-quatre par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Camille Boivin, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière Le président

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Jean françois BOGUE