TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT CONTENTIEUX DU

08 Juillet 2025

MINUTE : 25/719

RG : N° RG 25/04835 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3FHU

Chambre 8/Section 1

Rendu par Monsieur UBERTI-SORIN Stephane, Juge chargé de l’exécution, statuant à Juge Unique.

Assisté de Madame MOURADI Siham, Greffière,

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [M] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Gameli NOUWADE, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR:

S.C.I. LAMARTINE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS (G125)

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Monsieur UBERTI-SORIN, juge de l’exécution,

Assistée de Madame MOURADI, Greffière.

L’affaire a été plaidée le 24 Juin 2025, et mise en délibéré au 08 Juillet 2025.

JUGEMENT :

Prononcé le 08 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par requête du 6 mai 2025, Monsieur [Z] [M] [O] a sollicité une mesure de sursis à expulsion de 12 mois poursuivie en exécution d’une ordonnance de référé rendue le 20 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy, signifiée le 18 décembre 2023, suivie d’un commandement de quitter les lieux délivré le 10 janvier 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 24 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 8 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, le conseil de Monsieur [Z] [M] [O] a maintenu sa demande soutenant notamment que son client :

— a soldé sa dette ;

— a la charge de 3 enfants mineurs ;

— a entrepris des démarches en vue de son relogement.

Il a demandé au juge de l’exécution de :

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies ;

— prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux ;

— subsidiairement, accorder un délai avant expulsion de 12 mois à Monsieur [M] [O].

Il sollicite 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, le conseil de la société LAMARTINE considère que la procédure d’expulsion est régulière dès lors qu’une mise en demeure a été adressée à Monsieur [Z] [M] [O] précisant que bien qu’il dispose de revenus importants, il n’a pas respecté l’échéancier octroyé par le juge. Il s’est opposé à l’octroi de tout délai.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à la requête précitée et, le cas échéant, aux dernières écritures des parties sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du commandement de quitter les lieux

Conformément aux dispositions du l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Il est rappelé que la procédure d’expulsion engagée sans titre exécutoire est nulle, sans avoir à faire la preuve d’un grief. Il est également rappelé que lorsqu’un commandement de quitter les lieux a été délivré à l’occupant, il appartient au juge de contrôler que les conditions de mise en œuvre de l’expulsion étaient réunies au jour du commandement.

En l’espèce, dans sa décision rendue le 20 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy, a condamné Monsieur [Z] [M] [O] à payer au bailleur la somme de 3.286 euros au titre de l’arriéré locatif mais a suspendu les effets de la clause résolutoire en lui a octroyant un délai pour s’acquitter de sa dette en 11 mensualités, en procédant à 10 versements de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties. Le premier versement devait avoir lieu avant le 10 du mois suivant la signification de la décision et les autres versements avant le 10 de chaque mois.

En cas de défaut de paiement de l’indemnité d’occupation ou d’une seule mensualité, la caducité du plan d’apurement et l’acquisition des effets de la clause résolutoire pouvaient intervenir 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandé avec accusé de réception restée sans effet.

En l’espèce, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 27 février 2024, la société LAMARTINE a mis en demeure Monsieur [Z] [M] [O] de régler le loyer courant et de reprendre le paiement de la mensualité de 300 euros au titre de l’échéancier, sous quinzaine, lui rappelant qu’il restait lui devoir 1.878.28 euros.

Le demandeur soutient ne pas avoir reçu ce document et conteste l’avis de réception communiqué par la société LAMARTINE dès lors que son identité ne figure pas sur ce document.

Cependant, il ressort de cet avis que si l’identité du destinataire est couverte par une étiquette postale qui indique un pli avisé et non réclamé, il porte néanmoins le même numéro d’envoi que celui indiqué dans le courrier recommandé. Il s’agit donc bien de l’avis de réception de la mise en demeure du 27 février 2024. En outre, le fait que le requérant ne soit pas aller chercher le pli est indifférent dès lors qu’avisé de sa mise en instance, il lui appartenait de se rapprocher des services postaux pour en prendre connaissance.

Enfin, dès lors que la mise en demeure est conforme aux prescriptions du juge des référés à savoir l’envoi d’une mise en demeure laissant au locataire un délai de 15 jours pour régulariser sa situation, la procédure de dénonciation du moratoire est régulière.

Monsieur [Z] [M] [O] conteste également la validité du commandement de quitter les lieux au motif que la société LAMARTINE a changé son relevé d’identité bancaire sans prévenir la caisse des allocations familiales (CAF) empêchant ainsi les paiements de la CAF, ce qui aurait entravé le paiement intégral de l’échéancier judiciaire. Toutefois, force est de constater que le requérant ne produit aucun élément de preuve pour étayer ses allégations notamment une attestation établie par la CAF.

En conséquence, c’est de manière régulière que la société LAMARTINE a fait délivrer à Monsieur [Z] [M] [O] un commandement de quitter les lieux et qu’ainsi elle est fondée à poursuivre son expulsion selon les procédures légales prévues à cet effet.

Pour l’ensemble de ces raisons, Monsieur [Z] [M] [O] sera débouté de sa demande de nullité du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution ne peut délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi et est dépourvu des pouvoirs juridictionnels pour accorder des délais de grâce lorsqu’aucune procédure d’exécution forcée n’est en cours.

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Depuis la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Conformément à l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction en vigueur à compter du 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

C’est ainsi que la loi prescrit au juge d’examiner trois éléments pour statuer sur une demande de délai pour quitter les lieux :

— la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations ;

— les situations respectives du propriétaire et de l’occupant ;

— les diligences que l’occupant justifie avoir effectuées en vue de son relogement.

Enfin, le juge de l’exécution ne peut, en vertu des textes précités, accorder qu’un délai maximal de 12 mois.

Il ressort de l’attestation fournie par l’employeur de Monsieur [Z] [M] [O] qu’il a été embauché en contrat à durée indéterminée depuis le 2 mars 2020. Selon ses bulletins de paie des mois de janvier et février 2025, il perçoit un salaire net respectivement de 1 650 et 1 617 euros. Par ailleurs, il ressort de l’attestation établie par la caisse d’allocations familiales le 12 février 2025 que Monsieur [Z] [M] [O] a également perçu 2 092 euros au titre des prestations sociales, étant précisé que 1 072 euros ont été perçus à titre de rappel. Il ne justifie pas des revenus de son épouse.

Monsieur [Z] [M] [O] a la charge de trois enfants âgés respectivement de 7, 6 et 4 ans.

La société LAMARTINE s’oppose à la demande de sursis aux motifs que malgré ses ressources importantes, Monsieur [Z] [M] [O] n’a pas respecté l’échéancier de remboursement de la dette fixé par le juge des contentieux de la protection. En revanche, elle reconnaît que la dette est entièrement soldée.

S’il est indéniable que les propriétaires disposent d’un droit légitime sur leur bien immobilier, il convient cependant de trouver un équilibre entre les intérêts des parties en présence. Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l’occupant, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Au cas présent, il ressort du décompte locatif versé par la défense qu’à la date du 16 juin 2025 l’arriéré locatif s’élevait toujours à 1.675 euros. Cependant, il ressort des débats que la dette locative a été soldée.

Par suite, le juge de l’exécution doit tenir compte des efforts réels du requérant pour respecter ses obligations à l’égard de son bailleur. En outre, il justifie de plusieurs démarches de relogement dans le parc privé.

Pour ces raisons et dès lors qu’il a trois enfants mineurs à sa charge, il conviendra de faire droit à sa demande de sursis dans son intégralité. Ce délai sera donc fixé à 12 mois soit jusqu’au 8 juillet 2026.

Ce délai sera subordonné au paiement régulier de l’indemnité d’occupation telle que définie par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy dans son ordonnance de référé rendue le 20 novembre 2023.

Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [M] [O] supportera la charge des éventuels dépens et ce malgré le succès de sa prétention, l’instance ayant été introduite dans le seul objectif d’obtenir des délais pour quitter les lieux.

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Par suite, Monsieur [Z] [M] [O] sera débouté de sa demande à ce titre.

c) Sur les modalités d’exécution

La nature du litige rend nécessaire de déclarer la présente décision exécutoire au seul vu de la minute, en application des dispositions de l’article R. 121-17 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au Greffe,

DEBOUTE Monsieur [Z] [M] [O] de sa demande de nullité du commandement de quitter les lieux délivré le 10 janvier 2025 ;

ACCORDE à Monsieur [Z] [M] [O], et à tout occupant de son chef, un délai de 12 mois, soit jusqu’au 8 juillet 2026 inclus, pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 2] ;

DIT que Monsieur [Z] [M] [O], ainsi que tout occupant de son chef, devra quitter les lieux le 8 juillet 2026 au plus tard, faute de quoi la procédure d’expulsion, suspendue pendant ce délai, pourra être reprise ;

DIT qu’à défaut de paiement à son terme de l’indemnité d’occupation courante telle que fixée par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy dans son ordonnance de référé rendue le 20 novembre 2023, Monsieur [Z] [M] [O] perdra le bénéfice du délai accordé et la société LAMARTINE pourra reprendre la mesure d’expulsion ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [M] [O] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [M] [O] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire ;

DECLARE la présente décision exécutoire au seul vu de la minute ;

Ainsi jugé et prononcé au Palais de Justice de Bobigny le 8 juillet 2025.

Le Greffier, Le juge de l’exécution,

Siham Mouradi Stéphane Uberti-Sorin