TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

DU 16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/01558 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HC4P

Dans l’affaire entre :

Syndicat des copropriétaires LES VERGERS DE [Localité 9] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. ORKAN MANAGEMENT, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 807 396 858, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Colette CHAZELLE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : N875

DEMANDEUR

et

Monsieur [U] [D]

né le 03 Septembre 1966 à [Localité 8] (CHYPRE)

demeurant [Adresse 4] (SUISSE)

représenté par M^e Marina ILIC, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 3 substitué par M^e Léa DAUBIGNEY, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 94

DEFENDEUR

* * * *

Magistrat : M^me MASSON-BESSOU, Juge

Greffier : Madame BOIVIN,

Débats : en audience publique le 29 Juillet 2025

Prononcé : Jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [U] [D] est propriétaire dans la résidence “Les vergers de [Localité 9]”, sise [Adresse 3] à [Localité 9] (Ain) d’un appartement, avec cave et parking constituant les lots 111, 71 et 83, qu’il a reçu de sa mère en donation.

En raison de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Vergers de [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Orkan Management a, en date du 13 janvier 2025, adressé à Monsieur [U] [D] une mise en demeure, laquelle est restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025, notifié en Suisse où Monsieur [U] [D] est domicilié le 8 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de Thoiry a, au visa notamment des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, assigné Monsieur [U] [D] devant le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin qu’il soit condamné à lui payer :

— la somme de 4 304, 44 € correspondant aux charges de copropriété et provisions courantes, décompte arrêté au 26 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024,

— la somme de 1 638,63 € au titre des provisions sur charges devenues exigibles en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 420 € au titre des honoraires du syndic et frais de gestion exposés pour le recouvrement des charges,

— la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

— la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance incluant le coût de la sommation de payer du 28 février 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 29 juillet 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes principales, indiquant que la majeure partie des sommes dues avaient été réglées et a sollicité :

— la somme de 296,65 € au titre du solde de l’arriéré de charges, décompte arrêté au 23 juillet 2025,

— la somme de 546,21 € au titre des provisions à échoir (appel de fonds et fonds de travaux d’octobre 2025).

Il a maintenu ses demandes initiales pour le surplus.

Monsieur [U] [D] a développé oralement ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite que le syndicat des copropriétaires Les Vergers de [Localité 9] soit débouté de toutes ses demandes, que ses demandes de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile soient également rejetées et que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui payer la somme 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS

— Sur les demandes principales

En application de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, " à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (dépenses courantes concernant les parties communes) ou du I de l’article 14-2 (fonds de travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ".

Le présent article est applicable aux côtisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2".

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires :

— qu’une mise en demeure a été adressée à Monsieur [U] [D] le 13 janvier 2025 pour réglement de la somme de 4 851,58 € au titre des charges et cotisations de fonds de travaux non réglées ;

— qu’au 26 février 2025, la dette n’avait pas été régularisée, Monsieur [U] [D] étant redevable de la somme de 4 304,44 € au titre des charges non réglées et des côtisations de fonds de travaux, (déduction faite des frais de gestion) ;

— qu’au regard des différents réglements qu’il a opérés, Monsieur [U] [D] reste à devoir désormais, selon décompte actualisé en date du 23 juillet 2025, la somme de 296,65 € au titre des charges et côtisations de fonds de travaux non réglées, déduction faites des frais de syndic et dépens.

Il ressort en outre du procès-verbal de vote du budget prévisionnel et des cotisations de fonds de travaux, que selon ses quote-parts, Monsieur [U] [D] est appelé à devoir :

— au titre des charges courantes non encore échues la somme de 521,05 € (appel de fonds d’octobre 2025),

— au titre des côtisations de fonds de travaux non encore exigibles la somme de 25,16 € (appels de fonds d’octobre 2025), soit un total de 546,21 €.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [D] à payer au syndicat des copropriétaires Les Vergers de [Localité 9] les sommes de :

—  296,65 € correspondant au solde restant dû au titre des charges de copropriété et provisions courantes, décompte arrêté au 23 juillet 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025, date de la mise en demeure,

—  546,21 € au titre des provisions sur charges devenues exigibles en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est sollicité également par le syndicat des copropriétaires la somme de 420 € au titre des honoraires du syndic, frais de gestion et frais d’actes exposés pour le recouvrement des charges (60 € X 3 pour les mises en demeure et 240 € pour la constitution du dossier avocat).

Si les frais de mises en demeure figurent bien au contrat de syndic, en revanche, la somme sollicitée pour la constitution du dossier avocat n’y figure pas.

En conséquence, Monsieur [U] [D] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 180 € au titre des frais de mise en demeure, et le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires rejeté.

Le syndicat des copropriétaires sollicite enfin une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qui lui est causé du fait des retards de paiement imputables à Monsieur [U] [D].

L’article 1231-6 du Code civil dispose :

“Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En application de ces dispositions, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la mauvaise foi du copropriétaire débiteur pour pouvoir prétendre à des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires.

Or, dès lors que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une telle mauvaise foi, qui ne saurait être déduite du seul retard de paiement, la demande présentée par le syndicat des copropriétaires doit nécessairement être rejetée.

— Sur les mesures accessoires

Monsieur [U] [D], partie perdante, est condamné aux dépens (lesquels ne sauraient comprendre les frais de sommation, qui relèvent des frais irrépétibles) et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] [Localité 9] une indemnité de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, justifiée en équité.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [U] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] [Localité 9] les sommes de :

—  296,65 € correspondant au solde restant dû au titre des charges de copropriété et provisions courantes, décompte arrêté au 23 juillet 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025, date de la mise en demeure,

—  546,21 € au titre des provisions sur charges devenues exigibles en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

—  180 € au titre des frais de mise en demeure ;

Rejette le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires Les Vergers de [Localité 9] ;

Condamne Monsieur [U] [D] aux dépens;

Condamne Monsieur [U] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de [Localité 9] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

La greffière Le président

copie exécutoire + ccc à :

M^e Colette CHAZELLE

M^e Marina ILIC