TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE SAINT BRIEUC

Affaire : S.A.S. SCI CEM / S.A.R.L. CAV-CROUTE

N° RG 25/00112 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FZBE

Ordonnance de référé du : 17 Juillet 2025

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le DIX SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Par Madame Myriam BENDAOUD, Présidente,

Assistée de Madame Juliette BRETON, Greffier;

ENTRE

DEMANDERESSE

S.A.S. SCI CEM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentant : Maître Anne-Charlotte METAIS de la SELARL ACM, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

D’UNE PART

ET

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CAV-CROUTE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentant : Maître Christa NAOUR-LE DU de la SCP CABEL-MANANT-NAOUR LE DU-MINGAM, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substituée par Maître Stéphane BARON, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

CREANCIER INSCRIT

S.A. BANQUE POPULAIRE DE L’OUEST créancier inscrit sur fonds commerce, dont le siège social est sis [Adresse 3]

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Suivant contrat en date du 15 juin 2022, la SCI Cem a donné à bail commercial à la société Cav-Croute un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer annuel de 30 000 euros HT, payable d’avance le 1er de chaque mois, soit pour chaque terme, la somme de 2 500 euros HT.

Aux termes du contrat, il est prévu une révision annuelle du loyer, à la date anniversaire, en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, publié à l’INSEE.

Un commandement de payer la somme de 6 665,20 euros au titre des loyers impayés d’octobre et novembre 2024 et visant la clause résolutoire a été signifié au preneur le 14 novembre 2024.

La SCI Cem explique que ce commandement de payer est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, la SCI CEM a assigné la société Cav-croute à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soient ordonnées les mesures suivantes :

— juger acquise la clause résolutoire inscrite au bail du 15 juin 2022 et juger le bail résilié de plein droit à compter du 14 décembre 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société Cav-Croute et de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique,

— condamner la société Cav-Croute à payer à la SCI Cem la somme de 17 665,41 € TTC correspondant aux loyers de septembre 2024 à février 2025, somme à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la société Cav-Croute à verser à la SCI Cem, une indemnité d’occupation qui ne saurait être inférieure à 2 500 € HT soit 3.332,60 TTC par mois à compter du 14 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux loués se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion,

— condamner la société Cav-Croute à verser une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 juin 2025.

A cette audience, la SCI Cem, représentée, s’en tient à ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, aux termes desquelles elle maintient ses demandes en précisant que sa demande au titre des loyers impayés de septembre 2024 à février 2025 est une demande de condamnation de la société Cav-Croute à lui verser une provision d’un montant de 17.665,41 € TTC. La SCI demande également que la société Cav-Croute soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires ou plus amples.

La société Cav-Croute, représentée, s’en rapporte à ses conclusions n°2, notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, aux termes desquelles elle demande à la présente juridiction de débouter la SCI Cem de toutes ses demandes, fins et conclusions et de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Cem.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, aux conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, prorogé au 17 juillet 2025, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

Les mesures sollicitées par la demanderesse entrent dans les attributions qui sont dévolues au juge des référés par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Il sera notamment rappelé que l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que ce juge peut accorder une provision au créancier, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ».

Sur les demandes de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

Aux termes des dispositions de l’article L 145-17, I-1° du code de commerce, “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectué par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.”

En outre, l’article L 145-41 du code de Commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résolution de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

A l’appui de sa demande, la requérante produit notamment :

— le bail commercial du 15 juin 2022,

— la facture de loyer du 10 janvier 2024 et la facture de loyer du 10 janvier 2025,

— le commandement de payer du 14 novembre 2024,

— une attestation de son comptable comprenant le montant des loyers restant dus pour l’année 2024.

La SCI Cem fait valoir que la société Cav-Croute n’a pas réglé les sommes visées au commandement de payer dans le délai d’un mois de sorte que le bail est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire visé audit commandement ; elle demande à la présente juridiction de constater cette résiliation.

La défenderesse s’oppose à cette demande au motif que le décompte de la créance visé au commandement de payer n’est pas suffisamment détaillé et qu’il est donc de nul effet.

La société Cav-Croute ajoute que cette irrégularité du commandement lui cause un grief qu’elle n’a pas été en mesure de vérifier le montant de sa dette.

Aux termes du commandement de payer, les sommes dont le paiement est réclamé sont les suivantes :

— loyer octobre 2024 : 3 332,60 €,

— loyer novembre 2024 : 3 332,60 €,

Soit un total de 6 665,20 €.

Il apparaît que les sommes visées pour chaque mois correspondent au 12ème de la facture annuelle de loyer pour l’année 2024, établie le 10 janvier 2024 pour un montant total de 33 326,04 € HT, soit 39 991,25 € TTC.

Cette somme comprend non seulement le loyer mais également le remboursement de la taxe foncière.

Il est donc exact que le commandement de payer du 14 novembre 2024 comprend une imprécision puisqu’il ne détaille pas la quote-part de loyer et la quote-part de taxe foncière dans la somme mensuelle de 3 332,60 €.

Il convient toutefois de relever à la lecture du décompte comptable produit en demande et qui n’est pas contesté par la société Cav-Croute, que cette dernière a réglé de façon régulière, sur les premiers mois de l’année, la somme de 3 332,60 € par mois.

La défenderesse ne peut donc valablement soutenir qu’elle n’était pas en capacité de déterminer à quoi correspondent les sommes qui lui sont réclamées aux termes du commandement de payer.

L’irrégularité matérielle invoquée par la société Cav-Croute ne lui cause donc pas grief.

La société Cav-Croute soutient en outre que le loyer du mois d’octobre 2024, visé au commandement, a été réglé à son échéance.

Elle produit à cet effet un relevé de compte sur lequel figure, à la date du 9 octobre 2024, le débit d’un chèque d’un montant de 2 500 € puis à la date du 4 novembre 2024 le débit d’un chèque d’un montant de 832,60 €.

La société Cav-Croute affirme que ces paiements correspondent au loyer du mois d’octobre 2024.

Il ressort néanmoins du décompte comptable produit par la demanderesse que les sommes réglées en octobre et novembre 2024 correspondent en réalité au paiement des arriérés de loyer des mois d’août et septembre 2024.

Les sommes visées au commandement, à savoir un total de 6 665,20 € pour les mois d’octobre et novembre 2024, étaient donc exigibles à la date de délivrance de l’acte et elles le demeurent aujourd’hui.

Il résulte de ce qui précède que, faute de paiement dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer et par suite du jeu de la clause résolutoire stipulée au bail qui fait la loi des parties, le bail est résilié de plein droit à compter du 14 décembre 2025.

Sur la demande d’expulsion :

La société Cav-Croute est occupante sans droit ni titre depuis le 15 décembre 2025 ce qui cause nécessairement un trouble manifestement illicite à la SCI Cem de sorte qu’il sera ordonné à la société Cav-Croute et à tous occupants de son chef et de ses biens d’avoir à libérer les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 1].

A défaut de libération des lieux à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, il sera ordonné l’expulsion de la société Cav-Croute et de tous occupants de son chef et de ses biens, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande de condamnation à titre d’indemnité d’occupation :

Il ressort des pièces produites que le montant du loyer mensuel s’élève à 2 500 euros HT.

Il en résulte que l’indemnité d’occupation due par le preneur au bailleur au jour des présentes est de 2 500 euros par mois.

Cette somme correspondant à une indemnisation du préjudice subi et ne donnant pas lieu à facturation avec application de la TVA, il n’y a pas lieu de retenir le montant toutes taxes comprises comme sollicité par la SCI Cem.

En conséquence, il sera fixé à titre provisionnel une indemnité d’occupation sur la base de 2 500 euros par mois qui réparera le préjudice résultant de l’occupation sans titre, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif :

En l’état des pièces produites, il n’est pas sérieusement contestable que l’arriéré de loyers et charges s’élevait à 11 058,40 euros au 31 décembre 2024, réparti comme suit :

— reliquat de septembre 2024 : 1 060,60 € TTC,

— octobre 2024 : 3 332,60 € TTC,

— novembre 2024 : 3 332,60 € TTC,

— décembre 2024 : 3 332,60 € TTC.

En conséquence, la société Cav-Croute sera condamnée à payer à la SCI Cem, à titre provisionnel, la somme de 11 058,40 euros au titre des loyers impayés suivant décompte arrêté au 31 décembre 2024, étant précisé qu’après cette date la défenderesse est redevable d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A titre subsidiaire, la société Cav-Croute demande à la présente juridiction de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans pour lui permettre d’apurer sa dette.

Elle fait valoir que son solde de prêts est de l’ordre de 67 000 € et qu’elle n’a pas d’autre dette.

La société Cav-Croute soutient également qu’elle a mis son fonds de commerce en vente et que le prix de vente lui permettra d’apurer sa dette de loyer.

Il convient toutefois de relever que la défenderesse ne verse aux débats aucun élément concret justifiant de sa situation financière.

Elle ne communique pas non plus de mandat de vente ou d’annonce prouvant la réalité de ses allégations sur la mise en vente de son fonds de commerce.

Dans ces conditions, sa demande de délais de paiement ne pourra qu’être rejetée.

Sur les frais irrépétibles :

L’équité commande la condamnation de la société Cav-Croute à payer à la requérante la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

La société Cav-Croute qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Myriam BENDAOUD, Présidente du Tribunal Judiciaire de SAINT-BRIEUC, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

CONSTATONS la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 14 décembre 2024 du bail commercial du 15 juin 2022 conclu entre la SCI Cem et la société Cav-Croute ;

ORDONNONS à la société Cav-Croute ainsi qu’à tous occupants de son chef et de ses biens d’avoir à libérer les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 1];

ORDONNONS, à défaut de libération des lieux, l’expulsion de la société Cav-Croute et de tous occupants de son chef et de ses biens des locaux sus-visés, avec l’assistance de la force publique ainsi que d’un serrurier au besoin ;

CONDAMNONS la société Cav-Croute à payer à la SCI Cem à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 fixée à hauteur de 2 500euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la société Cav-Croute à payer à la SCI Cem la somme de 11 058,40 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 31 décembre 2024 ;

DEBOUTONS la société Cav-Croute de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS la société Cav-Croute à payer à la SCI Cem la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société Cav-Croute, partie succombante, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 14 novembre 2024 ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes ou contraires.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 17 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS