REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00266 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HEOR

N° minute : 25/00394

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Corinne BENOIT-REFFAY avocat au barreau de Lyon, subsituée par M^e Sophie PRUGNAUD SERVELLE, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [U] [T]

né le 23 Août 1982

demeurant [Adresse 1]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 02 Octobre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

copies délivrées le 20 NOVEMBRE 2025 à :

Société D’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT

Monsieur [U] [T]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 20 NOVEMBRE 2025 à :

Société [Adresse 5]

RAPPEL DES FAITS

La société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT a donné à bail à M. [U] [T] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 6] par contrat du 28 août 2019, pour un loyer mensuel de 633.53 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d’HLM [Adresse 4] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 24 avril 2025 ; puis elle a fait assigner M. [U] [T] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 02 octobre 2025, la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation . Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [U] [T], ainsi que tous occupants de son chef ;

— de condamner M. [U] [T] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner M. [U] [T] à lui payer la somme de 9174.34 € (échéance de septembre 2025 incluse) au titre de l’arriéré locatif, et la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.

Le bailleur indique, au soutien de ses demandes, que le dernier règlement remonte à juin 2025.

M. [U] [T], comparant en personne, reconnaît la dette de loyer. Il expose qu’il est en CDI et qu’il perçoit 2.000 € nets par mois, mais qu’il a signé des contrats de crédit à la consommation et n’est pas allé jusqu’au bout du dossier de surendettement. Il ajoute que le logement est trop grand depuis sa séparation avec sa compagne.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 28 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d’HLM [Adresse 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”.

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 28 août 2019 contient une clause résolutoire ( p.5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 avril 2025, pour la somme en principal de 2145.68 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2025.

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant, il ne peut être accordé de délais suspensifs. L’expulsion de M. [U] [T] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT produit un décompte démontrant que M. [U] [T] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et d’incidents de paiement non justifiés ou compris dans les dépens (pour un total de 361.57 euros) la somme de 5811.77 € (échéance de septembre 2025 incluse).

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 5811.77 € outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [U] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 août 2019 entre la société d’HLM [Adresse 4] et M. [U] [T] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 25 juin 2025 ;

AUTORISE la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [T] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [U] [T] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [U] [T] à verser à la société d’HLM [Adresse 4] la somme de 5811.77 € (échéance de septembre 2025 incluse) ;

CONDAMNE M. [U] [T] à payer à la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois d’octobre 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l’expulsion ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE M. [U] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 20 novembre 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,