TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00239 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HA7H

Dans l’affaire entre :

S.C.I. SCI [Adresse 5], immatriculée au RCS de Bourg-en-Bresse sous le numéro 803 914 001, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe REFFAY, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 16

DEMANDERESSE

et

S.A.R.L. AU LOUIS D’OR, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 511 246 589, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Antoine GUERINOT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1383

DEFENDERESSE

* * * *

Magistrat : Madame CARDONA,

Greffier : Madame BOIVIN,

Débats : en audience publique le 23 Septembre 2025

Prononcé : Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2016, la SCI [Adresse 5] a donné à bail à la société Au Louis d’Or un ensemble immobilier composé de locaux à usage commercial au rez-de-chaussée et à usage d’habitation au 1er étage, sis [Adresse 3] à Vonnas (01540), moyennant un loyer annuel de 9 000 euros, payable mensuellement et à terme échu, outre charges locatives.

Des loyers et charges n’ayant pas été réglés, la SCI [Adresse 5] a fait délivrer le 27 novembre 2023 un premier commandement de payer la somme principale de 8 860,46 euros.

Suite à ce commandement de payer, un plan d’apurement de la dette a été conclu entre les deux parties mais la société Au Louis d’Or a cessé d’honorer ses engagements.

La société [Adresse 5] a fait délivrer le 16 octobre 2024 un nouveau commandement de payer la somme de 11 202,33 euros, en visant la clause résolutoire contenue au bail. La société Au Louis d’Or faisait alors une nouvelle proposition de règlement des arriérés, ce que la société [Adresse 5] refusait. Deux paiements de 958,08 euros les 29 novembre 2024 et 7 janvier 2025 ont été effectués par la société Au Louis d’Or.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025, la société [Adresse 5] a fait assigner la société Au Louis d’Or, au visa du bail du 30 septembre 2016 et du commandement de payer les loyers du 16 octobre 2024. Dans ses dernières conclusions, elle demande au juge de :

“A titre principal,

— DÉBOUTER la SARL AU LOUIS D’OR de l’ensemble de ses moyens, prétentions, fins et conclusions.

— ORDONNER l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’article 10 du bail commercial au 17 novembre 2024 ;

— ORDONNER que la SARL AU LOUIS D’OR ainsi que tout occupant sont des occupants sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 4] depuis le 17 novembre 2024 ;

— ORDONNER l’expulsion de la SARL AU LOUIS D’OR de corps et de biens, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— CONDAMNER, à titre provisionnel, la SARL AU LOUIS D’OR à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 12 418.49 €, au titre de l’arriéré locatif, assortie de pénalités de retard fixées au taux annuel équivalent au taux de l’intérêt légal majoré de 3 points, avec anatocisme des intérêts ;

— CONDAMNER, à titre provisionnel, la SARL AU LOUIS D’OR au versement d’une indemnité d’occupation de 958.08 € TTC, correspondant au cumul des loyers commercial et habitation actuels, ce depuis la résiliation du bail intervenue de plein droit le 17 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, remise des clés et état des lieux, soit à la date du 06 mai 2025, la somme de 5 422.93€, sauf à parfaire, assortie de pénalités de retard fixées au taux annuel équivalent au taux de l’intérêt légal majoré de 3 points, avec anatocisme des intérêts ;

A titre subsidiaire, s’il était fait droit aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement de la SARL AU LOUIS D’OR,

— ORDONNER la déchéance du terme, en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’arriéré ou de loyer, charges et taxes de l’échéancier accordé, ou, en cas de défaut de reprise du paiement des loyers et charges courants par la SARL AU LOUIS D’OR ;

— ORDONNER, dans cette hypothèse, que la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, de sorte que la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— ORDONNER, la résolution du bail ainsi que l’expulsion de corps et de biens de la SARL AU LOUIS D’OR avec, au besoin, le concours de la force publique ;

— ORDONNER que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des article L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation au montant courant du loyer mensuel, charges et taxes en sus ;

— CONDAMNER à titre provisionnel la SARL AU LOUIS D’OR au paiement de l’indemnité d’occupation mensuel augmentée des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SARL AU LOUIS D’OR à verser à la SCI [Adresse 5] la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— La CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance, qui devront comprendre le coût des commandements de payer des 27 novembre 2023 et 16 octobre 2024, ainsi que les frais d’expulsion de corps et de biens de la SARL AU LOUIS D’OR.”

Le demandeur fait valoir qu’il est bien-fondé à solliciter la résiliation du bail ainsi que l’expulsion des locataires, compte tenu des loyers impayés et de l’absence de régularisation dans les délais impartis.

La société Au Louis d’Or, représentée par son avocat, a demandé aux termes de ses dernières écritures, de :

“ À titre principal,

— JUGER que l’intégralité des demandes formulées par la SCI [Adresse 5] se heurtent à des contestations sérieuses ;

Par conséquent,

REJETER l’intégralité des demandes formées par la SCI [Adresse 5], et notamment celle tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial conclu avec la SARL AU LOUIS D’OR ;

À titre subsidiaire,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire visée dans les commandements précités,

ORDONNER les plus larges délais de paiement au profit de la SARL AU LOUIS D’OR, en accordant à cette dernière un échéancier raisonnable et adapté à ses capacités économiques actuelles, dans un délai maximum de vingt-quatre mois, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil ;

En toute hypothèse,

CONDAMNER la SCI [Adresse 5] aux dépens,

CONDAMNER la SCI [Adresse 5] à verser à la SARL AU LOUIS D’OR la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.”

La société Au Louis d’Or fait valoir que le preneur souhaite trouver un moyen détourné de mettre fin au bail, que sa famille vit au sein du logement et que ce dernier présente plusieurs désordres. Elle argue par ailleurs de sa bonne foi.

MOTIFS DE LA DECISION

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou des charges à leur échéance et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit et le bailleur pourra obtenir en référé l’expulsion.

Par acte du 16 octobre 2024, la société [Adresse 5] a fait délivrer à la société Au Louis d’Or un commandement de payer un arriéré de loyers de 11 202,33 euros en rappelant les dispositions de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial qui lui a été consenti le 30 septembre 2016. La société Au Louis d’Or ne justifie pas avoir apuré les causes du commandement dans le délai d’un mois, ce qui suffit à constater la résiliation du bail, conformément aux dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Le dernier décompte versé aux débats démontre que l’arriéré de loyers s’élève au 30 septembre 2024 à la somme de 11 202,33 euros, qui justifie donc la condamnation provisionnelle de la société Au Louis d’Or à hauteur de ce montant, la clause pénale ne pouvant en revanche justifier l’allocation d’une provision dès lors que son montant est susceptible de modulation, même d’office, par la juridiction du fond en fonction du préjudice réellement subi, que la partie demanderesse ne caractérise pas en l’espèce.

Compte tenu des efforts de règlement entrepris, de la proposition d’apurement de la dette et de la situation personnelle et familiale des locataires, il convient, en application de l’article L.145-41 du code de commerce, d’autoriser la société Au Louis d’Or à s’acquitter de cette somme, en plus du loyer en cours, par le paiement de 11 mensualités de 930 euros chacune, le 10 de chaque mois à compter du mois de janvier 2026, et par le versement d’une 12ème mensualité qui soldera la dette restante.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ce délai, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance la totalité de la dette redeviendra exigible après une mise en demeure restée sans effet durant quinze jours, et la résiliation du bail sera acquise sans nouveau commandement, la société [Adresse 5] pouvant alors poursuivre l’expulsion de la société Au Louis d’Or et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique, et ce dernier étant en ce cas redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux.

La présente instance étant rendue nécessaire par la défaillance de la partie défenderesse, qui est reconnue débitrice, les dépens seront donc mis à sa charge, avec inclusion du coût du commandement du 16 octobre 2024 et il convient, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner la société Au Louis d’Or à payer à la société [Adresse 5] une indemnité au titre des frais non inclus dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

— Au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent ;

— Condamne la société Au Louis d’Or à payer à la société [Adresse 5] la somme provisionnelle de 11 202,33 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges ;

— Dit que la société Au Louis d’Or pourra s’acquitter de cette somme par le paiement de 11 mensualités de 930 euros chacune, le 10 de chaque mois à compter du mois de janvier 2026 et par le versement d’une 12 ème mensualité qui soldera la dette, en plus du loyer et charges en cours,

— Dit que pendant le délai le jeu de la clause résolutoire est suspendu et qu’à défaut de respect d’une seule échéance et des échéances courantes, y compris les loyers échus depuis l’audience, l’intégralité de la dette deviendra exigible, ce après une mise en demeure restée sans effet durant quinze jours, la clause résolutoire prendra effet, l’expulsion de la société Au Louis d’Or et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie avec le concours de la force publique, et la société Au Louis d’Or sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux ;

— Dit que la clause résolutoire ne jouera pas si la société Au Louis d’Or se libère dans les conditions prévues ;

— Condamne la société Au Louis d’Or à payer à la société [Adresse 5] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la société Au Louis d’Or aux dépens.

La greffière Le juge des référés

copie à :

M^e Antoine GUERINOT

M^e Philippe REFFAY