TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU :

27 novembre 2025

RÔLE : N° RG 24/00056 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MDFL

AFFAIRE :

S.A.S. AZUR LOGEMENT PROVENCAL

C/

[O], [A], [F] [C]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Fanny OHANNESSIAN

M^e Stéphane PAILHE

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Fanny OHANNESSIAN

M^e Stéphane PAILHE

N°2025

CH GENERALISTE A

DEMANDERESSE

S.A.S. AZUR LOGEMENT PROVENCAL,

inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n° 435 322 250

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Fanny OHANNESSIAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et plaidant à l’audience par M^e Kevin GERBAUD avocat au barreau de MONTELIMAR

DEFENDEURS

Madame [Z] [M] épouse [C],

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [O], [A], [F] [C]

né le 03 octobre 1975 à [Localité 10]

de nationalité française, demeurant [Adresse 5]

représentés tous deux et plaidant à l’audience par M^e Stéphane PAILHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière

DEBATS

A l’audience publique du 09 octobre 2025, après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 21 juin 2022, Madame [Y] [D] a conclu une promesse de vente au bénéfice de Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C].

Ladite promesse portait sur la vente d’une parcelle de terre cadastrée sur la commune de [Localité 9][Cadastre 1]) section AV, parcelle n° [Cadastre 2] de 965m².

La réitération de l’acte était notamment conditionnée par l’obtention d’un prêt.

Le 18 juillet 2022, Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] ont conclu avec la SAS Azur Logement Provençal, société de construction de maisons individuelles, un contrat de construction d’une maison individuelle pour un montant total de 504.300 euros.

Le contrat prévoyait des conditions suspensives, notamment l’acquisition de la propriété du terrain et l’obtention d’un prêt selon les conditions détaillées.

Les époux [C] ont versé un acompte d’un montant de 2.500 euros à la SAS Azur Logement Provençal, et la somme de 900 euros à un architecte au titre de sa prestation.

Le 28 février 2023, le notaire de Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] a établi une attestation selon laquelle ces derniers ont obtenu deux refus de prêt, de sorte que la promesse de vente était devenue caduque.

Par courrier du 1er mars 2023, Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] ont sollicité auprès de la SAS Azur Logement Provençal la restitution des sommes versées à titre d’acompte et d’honoraires d’architecte, soit la somme de 3.400 euros.

La SAS Azur Logement Provençal leur a demandé, par courrier du 16 mars 2023, de justifier des deux refus de prêt.

Le 1er juin 2023, la SAS Azur Logement Provençal a adressé à Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] un courrier aux termes duquel elle sollicitait le paiement de l’indemnité forfaitaire à la suite de l’annulation du contrat pour raisons personnelles, soit la somme de 47.930 euros, déduction faite de l’acompte déjà versé.

Par courrier du 6 juin 2023, Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] ont réitéré leur demande de remboursement des sommes versées, faute de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt prévue dans le contrat.

Par courrier du 6 juillet 2023, le conseil de la SAS Azur Logement Provençal a mis en demeure Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] d’adresser leurs demandes ainsi que leurs refus de prêt.

Le 25 septembre 2023, le conseil de Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] a indiqué que ses clients maintenaient leur demande de restitution de l’ensemble des sommes versées.

Le 16 octobre 2023, le conseil de la SAS Azur Logement Provençal a mis en demeure Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] de régler la somme de 50.430 euros au titre de l’indemnité de résiliation contractuelle.

Par courrier du 7 novembre 2023, le conseil de Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] s’est opposé à cette demande et a sollicité la restitution de l’acompte.

Aucune issue amiable n’a été trouvée au litige.

Par exploit du 18 janvier 2024, la SAS Azur Logement Provençal a fait assigner Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] devant la présente juridiction.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 27 janvier 2025 avec effet différé au 2 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 octobre 2025.

Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées le 29 septembre 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS Azur Logement Provençal demande au tribunal :

A titre principal, de :

condamner in solidum Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] à lui verser la somme de 50.430 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’indemnité de résiliation prévue au contrat de construction du 18 juillet 2022,A titre subsidiaire, de :

condamner in solidum Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] à lui verser la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle,En tout état de cause, de :

rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C],condamner in solidum Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] aux entiers dépens.

En défense, dans leurs dernières écritures notifiées au jour de la clôture de l’instruction, le 2 octobre 2025, Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] demandent au tribunal :

A titre principal, de :

révoquer l’ordonnance de clôture,déclarer nul et de nul effet le contrat de construction de maison individuelle signé le 18 juillet 2022,débouter la SAS Azur Logement Provençal de l’ensemble de ses demandes,condamner la SAS Azur Logement Provençal à leur verser la somme de 3.400 euros au titre de la restitution de l’ensemble des sommes versées avec intérêts au taux légal à compter de la première demande du 1er mars 2023,A titre subsidiaire, de :

déclarer nul et de nul effet comme étant abusif l’article 5-2 des conditions générales du CCMI signé le 18 juillet 2022,débouter la SAS Azur Logement Provençal de l’ensemble de ses demandes,A titre infiniment subsidiaire, de :

ramener à de plus justes proportions toute éventuelle condamnation prononcée à leur encontre,En tout état de cause, de :

condamner la SAS Azur Logement Provençal au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,la condamner aux entiers dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état soit après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] sollicitent la révocation de l’ordonnance de clôture aux motifs qu’ils avaient notifié leurs dernières écritures le 2 juillet 2025 mais que la SAS Azur Logement Provençal a répliqué le 29 septembre 2025, soit deux jours avant la clôture de l’instruction de l’affaire, en produisant également trois nouvelles pièces, et ce afin d’assurer le respect du principe du contradictoire.

La SAS Azur Logement Provençal ne s’oppose pas à la demande.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y sera fait droit.

Sur la nullité du contrat de construction

Aux termes de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2.

L’article L. 231-2 du même code dispose que le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire (…) ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

— d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

— d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge (…) ;

j) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances (…) ;

Dans le cas prévu au précédent alinéa, les modalités de règlement mentionnées au contrat, en vertu de l’article L. 231-2, tiennent compte de l’état d’avancement des travaux de construction et de l’achèvement de la fabrication des éléments préfabriqués.

Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d’exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d’exécution, ainsi que celles relatives aux modalités selon lesquelles le maître de l’ouvrage est informé de l’achèvement et de la bonne exécution de la fabrication des éléments préfabriqués, peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d’Etat.

La SAS Azur Logement Provençal sollicite la condamnation de Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] à lui verser la somme de 50.430 euros au titre de l’indemnité de résiliation prévue à l’article 5-2 du contrat de construction conclu entre les parties le 18 juillet 2022.

Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] font valoir que le contrat de construction est nul puisqu’il ne comporte pas la désignation du terrain, le prix de la construction ainsi que les références de l’assurance de dommages souscrite par la SAS Azur Logement Provençal, alors que ces mentions sont fixées par l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation qui est d’ordre public.

Sur la désignation de la parcelle

Aux termes de l’article R. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, il est satisfait aux obligations prévues au a de l’article L. 231-2 par les énonciations suivantes portées au contrat :

1. En ce qui concerne la désignation du terrain : sa situation avec l’indication de son adresse ou lieudit ainsi que sa surface et sa désignation cadastrale ;

2. En ce qui concerne le titre de propriété ou les droits réels permettant de construire : la nature des droits, la nature du titre, sa date, l’indication des nom et adresse du rédacteur de l’acte.

Les époux [C] indiquent que la désignation de la parcelle à construire dans le contrat de construction de maison individuelle ne précise aucun numéro d’allée mais seulement un numéro de parcelle sans faire état de la section cadastrale y étant attachée, de sorte qu’il est strictement impossible d’identifier avec précision la parcelle faisant l’objet du projet.

Ils soulignent également que la mention de la ville du rédacteur de l’acte ne satisfait pas à l’exigence posée par l’article réglementaire précité.

La SAS Azur Logement Provençal répond que le contrat précise clairement la superficie du terrain, la référence cadastrale, l’adresse ainsi que la mention expresse qu’une promesse de vente est en cours avec sa date de signature et le nom du notaire rédacteur de l’acte.

Elle ajoute que le plan de masse annexé au contrat contient toutes les indications nécessaires, le contrat respectant ainsi les prescriptions du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, il ressort du contrat de construction de maison individuelle conclu entre les parties que “ les parties concluent un contrat de construction de maison individuelle aux conditions et prix ci-après définis conformément aux plans et à la notice descriptive ci-joints (…).

Terrain *Superficie 965 M2 *Section et cadastre n° N° parcelle N°[Cadastre 2]

*Adresse [Adresse 7]”.

Il est annexé au contrat un plan de masse en date du 15 juillet 2022, signé par les parties le 18 juillet 2022, qui complète les indications cadastrales mentionnées dans le contrat.

Bien que la section AV de la parcelle en question n’ait pas été inscrite manuellement par le constructeur, la mention de la parcelle n°[Cadastre 2] ainsi que l’annexion du plan de masse au contrat contenant les sections cadastrales AV ont permis aux époux [C] d’identifier avec précision la parcelle objet du projet.

Il s’en déduit que le contrat respecte les dispositions précitées.

Concernant les informations relatives au titre de propriété et à l’identité et l’adresse de son auteur, il ressort du contrat que la case « Promesse de vente » est cochée. Il est indiqué « Signée le 21/06/2022. Nom et adresse rédacteur de l’acte Maître [P] à [Localité 8]

Le nom du notaire ainsi que la ville de l’office notarial où celui-ci exerce sont suffisamment précises pour connaître l’identité du rédacteur de l’acte, de sorte que ce moyen sera écarté.

Sur le prix

En vertu de l’article R. 231-5 du code de la construction et de l’habitation, pour l’application du d de l’article L. 231-2, le prix convenu s’entend du prix global défini au contrat éventuellement révisé ; il inclut en particulier :

1. Le coût de la garantie de livraison et, s’il y a lieu, celui de la garantie de remboursement ;

2. Le coût du plan et, s’il y a lieu, les frais d’études du terrain pour l’implantation du bâtiment ;

3. Le montant des taxes dues par le constructeur sur le coût de la construction.

Les époux [C] considèrent que ni le contrat ni la notice descriptive qui liste les travaux à la charge du maître de l’ouvrage ne mentionnent la somme de 900 euros correspondant à l’assistance architecturale imposée par le constructeur.

Ils soutiennent que les dispositions du code de la construction et de l’habitation, s’agissant de la mention du prix dans le contrat, prévoient que le contrat doit comporter la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, dont le coût de la constitution du dossier de permis de construire et son financement, s’agissant d’une obligation contractuellement confiée au constructeur, doit être inclus dans le coût de la construction.

La SAS Azur Logement Provençal répond que le coût du plan mentionné dans l’article précité correspond au plan annexé au contrat et non au dossier de permis de construire.

Elle indique que la notice descriptive détaille tous les coûts de la construction et les autres éléments obligatoires prescrits par la loi aux termes desquels les honoraires de l’architecte pour l’obtention du permis de construire ne figurent pas, et que le projet de construction des époux [C] était supérieur à 150 m² de sorte que le recours à un architecte était obligatoire.

En l’espèce, les parties communiquent une facture établie le 22 septembre 2022 par [R] [N], architecte, fixant ses honoraires à la somme de 900 euros au titre de l’assistance architecturale pour le dossier de permis de construire pour une construction pour le compte des époux [C], la facture étant adressée à Monsieur et Madame [C] [O].

Le contrat de construction prévoit que le coût du bâtiment à construire, comportant le prix convenu et le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, s’élève à la somme TTC de 533.700 euros, se décomposant comme suit :

« 1) PRIX CONVENU : le prix forfaitaire et définitif TTC s’élève à (en chiffres) : € 504 300 €

Cette somme comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur y compris le coût de la garantie de Livraison (GL). Le prix est révisable dans les conditions ci-après précisées (…).

2) TRAVAUX A LA CHARGE DU MAITRE DE L’OUVRAGE : le coût TTC des travaux à la charge du maître de l’ouvrage s’élèvent à (en chiffres) € : 29 400 €

Ces travaux sont décrits et chiffrés dans la notice annexée au présent contrat qui comporte une mention manuscrite et signée du maître de l’ouvrage pour en accepter le coût et la charge ».

Il ressort des annexes du contrat que sont compris dans le montant total de 504.300 euros, à la charge du constructeur « la construction personnalisée surface habitable : 178,07 m² (…) » et sont compris en plus dans l’offre « étude de sol type G2 AVP, étude béton armé, étude thermique, normes RE 2020, construction aux normes parasismiques, attestation BBIO, test de perméabilité à l’air, attestation de conformité, consuel, adaptation au sol de : 15000 € TTC ».

Sont également comprises diverses garanties ainsi que les assurances décennale, de responsabilité civile et de dommage ouvrage.

Les travaux à la charge du maître d’ouvrage, pour un montant total de 29.400 euros TTC comprennent « peintures murs int : 25000 € meuble évier cuisine + évier pool house : 900 € raccordement privé aux réseaux public en limite de propriété : 3500 € ».

Les conditions générales du contrat prévoient, s’agissant de la demande de permis de construire, que « le maître de l’ouvrage constitue par les présentes le constructeur mandataire pour l’accomplissement des démarches et formalités nécessaires à l’obtention du permis de construire.

A cet effet, le maître de l’ouvrage lui communiquera les documents visés à l’article 1-4.

Le constructeur constitue en autant d’exemplaires qu’il est besoin le dossier de demande de permis de construire et le dépose, après signature par le maître de l’ouvrage et dès que tous les préalables administratifs relatifs au terrain soit réunis, auprès de l’autorité compétente dans le délai fixé aux conditions particulières ».

Les conditions particulières stipulent que « le constructeur déposera la demande de permis de construire 2 mois au plus tard suivant la transmission par le maître de l’ouvrage de tous les documents visés à l’article 1-4 des conditions générales ».

Ainsi que le soutient la SAS Azur Logement Provençal, la notice descriptive détaille les coûts de la construction à la charge du constructeur et ceux à la charge du maître de l’ouvrage conformément aux dispositions du code de la construction et de l’habitation, en ce qu’elles visent le coût du plan, qui est annexé au contrat, et non le coût du permis de construire comprenant les honoraires de l’architecte.

Si, selon les termes du contrat, la constitution du permis de construire et son dépôt sont confiés au constructeur, aucune clause n’indique que les honoraires de l’architecte seront compris dans le coût du bâtiment à construire à la charge du constructeur. En effet, le constructeur constitue le dossier selon les documents transmis par le maître de l’ouvrage.

Le décret du 14 décembre 2016 relatif à des dispenses de recours à un architecte impose le recours à un architecte lorsque des personnes physiques édifient ou modifient des constructions dont la surface est supérieure à 150 m².

Il ressort par ailleurs des éléments versés aux débats que Monsieur [O] [C] a sollicité par courriel du 1er juin 2022 auprès du géomètre la communication des plans établis afin que de les transmettre aux architectes et constructeurs.

En outre, aucune pièce ne permet de justifier que la SAS Azur Logement Provençal ait imposé le recours à un architecte aux époux [C]. Ces derniers ont pu choisir l’architecte en charge d’établir le projet architectural faisant l’objet de la demande de permis de construire, puisque la surface de plancher de leur habitation s’élève à 183,62 m² et que dès le 1er juin 2022, soit antérieurement à la signature du contrat, ils évoquaient déjà le recours à un architecte.

Dès lors, le moyen tiré du défaut de mention de l’assistance architecturale dans le prix convenu sera écarté.

Sur les références de l’assurance de dommages

Les époux [C] font valoir que le contrat de construction ne précise pas les références correctes de l’assurance de dommages souscrite par la SAS Azur Logement Provençal en violation de l’article L. 242-1 du code des assurances.

Ils précisent que le contrat fait état d’une police d’assurance auprès de la compagnie Aviva alors qu’elle a été souscrite auprès de la compagnie Ergo, tel que cela résulte des pièces communiquées par la SAS Azur Logement Provençal et considèrent que la société ne démontre pas être couverte par la police d’assurance Aviva à la date de signature du contrat.

Ils soulignent que la SAS Azur Logement Provençal produit l’attestation d’assurance portant les références inscrites dans le contrat de construction de maison individuelle et couvrant la période de signature de ce contrat, que la SAS Azur Logement Provençal a assuré les mêmes garanties auprès de deux assurances distinctes sur la même période sans justifier de l’information réciproque de chacun des deux assureurs, ce qui, conformément aux dispositions du code des assurances, est susceptible d’entraîner la nullité de la police souscrite, et qu’en ne justifiant pas de l’information réciproque des assureurs, la SAS Azur Logement Provençal ne justifie pas de la validité de la police souscrite.

La SAS Azur Logement Provençal répond que la référence au contrat Aviva est correcte puisqu’elle dispose de deux garants, les compagnies Ergo et Aviva, et que la police d’assurance Aviva n°757 596 56 est valable du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, de sorte qu’elle était en vigueur à la date de la signature du contrat par les défendeurs en juillet 2022.

En l’espèce, s’agissant des assurances, le contrat de construction prévoit que la SAS Azur Logement Provençal dispose :

d’une assurance responsabilité civile professionnelle auprès de la compagnie Aviva avec pour numéro de police 757 596 56,d’une assurance responsabilité décennale auprès de la compagnie Aviva avec pour numéro de police 757 596 56,d’une assurance « Dommages-Ouvrage » obligatoire auprès de la compagnie Aviva avec pour numéro de police 757 596 56.

La SAS Azur Logement Provençal communique effectivement des attestations d’assurance provenant de deux compagnies distinctes :

une attestation d’assurance établie par la compagnie Ergo pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, par le biais du contrat n°75020723/0098 dont les garanties comprennent notamment la responsabilité civile décennale CMI et la garantie dommages ouvrage et CNR,une attestation d’assurance établie par la compagnie Aviva pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, par le biais d’un contrat n°75759656 dont les garanties comprennent notamment la responsabilité civile décennale ainsi que la garantie dommages ouvrage.

Toutefois, les époux [C] ne démontrent pas que les polices d’assurance mentionnées dans le contrat de construction de maison individuelle étaient nulles en raison d’une souscription dolosive ou frauduleuse à ces assurances, de sorte que la mention des polices d’assurance dans le contrat conclu entre les parties répondait aux exigences du code de la construction et de l’habitation.

En conséquence, le contrat de construction de maison individuelle conclu le 18 juillet 2022 entre la SAS Azur Logement Provençal et les époux [C] est valable, de sorte que la demande de nullité du contrat sera rejetée.

Sur la demande de versement de l’indemnité de résiliation

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La SAS Azur Logement Provençal sollicite le versement de la somme de 50.430 euros au titre de l’indemnité de résiliation prévue au contrat en raison de la résiliation unilatérale du contrat par les époux [C].

Elle considère qu’ils ont invoqué une non-obtention de prêt pour justifier de la défaillance de la condition suspensive prévue dans le contrat de construction de maison individuelle, alors qu’ils ont été fautifs dans les démarches relatives à l’obtention de leur prêt, de sorte que la condition suspensive d’obtention d’un prêt doit être réputée accomplie.

Les époux [C] répondent que la SAS Azur Logement Provençal prétend à tort que la condition suspensive relative à l’obtention du prêt doit être réputée accomplie, que la non-levée de la condition suspensive doit s’analyser eu égard aux stipulations contractuelles liant les parties et non à celles les liant avec la vendeuse du terrain, qu’ils ont communiqué à la SAS Azur Logement Provençal un mail de refus de financement ainsi qu’une attestation notariale justifiant de la caducité de la promesse de vente, et que le taux d’intérêt stipulé dans la condition suspensive de la promesse de vente n’est nullement prévu dans le contrat conclu avec la SAS Azur Logement Provençal, de sorte qu’ils justifient de l’absence de levée de la condition suspensive d’obtention du prêt conduisant à la restitution des sommes versées à titre d’acompte ainsi que les frais d’architecte.

En l’espèce, il ressort des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle conclu entre les parties le 18 juillet 2022, plus particulièrement de l’article 5-1 intitulé conditions suspensives que « le présent contrat est conclu sous condition de l’obtention des éléments suivants :

acquisition par le maître de l’ouvrage de la propriété du terrain ou des droits réels lui permettant de construire ;obtention des prêts (…). En conséquence, si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai prévu aux conditions particulières, le contrat sera considéré comme caduc et les sommes versées par le maître de l’ouvrage lu seront remboursées.

La condition d’obtention des prêts est satisfaite lorsque le maître de l’ouvrage a reçu une offre correspondant aux caractéristiques du financement décrites aux conditions particulières (…) ».

Aux termes de l’article 5-2 intitulé Résiliation des conditions générales, « la résiliation du contrat par le maître de l’ouvrage en application de l’article 1794 du code civil entraîne l’exigibilité en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux d’une indemnité forfaitaire à 10% du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction ».

Il résulte des conditions particulières que les parties conviennent que les conditions suspensives seront réalisées dans un délai de 12 mois après la signature du contrat, et que le financement de la construction se décompose comme suit :

« – APPORT PERSONNEL (article 3-3 des conditions générales) : Montant des fonds immédiatement disponibles déclaré sur l’honneur par le maître de l’ouvrage 500 00 €

— CARACTERISTIQUES ET MONTANT DU OU DES PRÊTS (article 4-1-1 des conditions générales) » fixé à un montant de 450.000 euros pour une durée de 25 ans.

Sur la condition suspensive d’acquisition de la propriété du terrain

En l’espèce, les époux [C] n’ont effectivement pas réalisé l’acquisition du terrain objet de la construction.

Ils produisent une attestation du notaire chargé de la rédaction de la promesse de vente du 28 février 2023 indiquant que « suite à la production de deux refus de prêt par le BENEFICIAIRE, la promesse de vente est caduque et classée sans suite ».

Il n’est pas discuté qu’ils ont communiqué cette attestation à la SAS Azur Logement Provençal par courrier en date du 1er mars 2023, soit dans le délai prévu par les conditions particulières du contrat de construction.

La production de cette attestation notariale suffit à justifier de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du terrain, le contrat de construction ne stipulant la communication d’aucun justificatif particulier afin de justifier de la défaillance de la condition suspensive d’obtention de la propriété du terrain.

Le contrat prévoit seulement que la condition d’obtention des prêts est satisfaite lorsque le maître de l’ouvrage a reçu une offre correspondant aux caractéristiques du financement décrites aux conditions particulières.

Dès lors, les époux [C] n’ont pas empêché la réalisation de la condition suspensive d’acquisition de la propriété du terrain, puisque cette condition suspensive n’a pas défailli de leur fait.

Sur la condition suspensive d’obtention du prêt

La SAS Azur Logement Provençal considère que les époux [C] n’ont jamais justifié de la teneur de leur demande de prêt auprès de la Banque Postale et de la Caisse d’Epargne, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier leur conformité aux stipulations du contrat de construction, que les refus d’octroi de prêt sont trop lacunaires pour être probants, que la promesse unilatérale de vente conclue entre les époux [C] et Madame [Y] [D] prévoit concernant la condition suspensive d’obtention de prêt un taux nominal d’intérêt maximal de 2% l’an, hors assurance, que le mail de la Caisse d’épargne fait mention d’un taux non conforme aux conditions prévues dans la promesse, et qu’elle est fondée à invoquer la faute des époux [C] dans l’exécution de la promesse de vente, pour n’avoir pas respecté leurs obligations au titre de l’obtention des prêts, et donc de l’achat du terrain.

En l’espèce, les parties produisent le courriel du 28 novembre 2022 de la Banque Postale aux termes duquel « suite à l’analyse des justificatifs du dossier de votre client référencé ci-haut, je vous informe que nous ne pouvons pas donner suite au mandat de recherche de financement de votre client et à la demande annexe ».

Ce justificatif de refus de prêt ne permet pas d’apprécier les conditions du prêt sollicité, et donc de savoir s’il correspond au financement indiqué dans le contrat de construction.

Néanmoins, les époux [C] ont communiqué à la SAS Azur Logement Provençal un courriel en date du 5 janvier 2023 de refus de financement immobilier sur 25 ans (300 mois) pour un montant total de 450.000 euros avec un taux d’intérêt de 2,67%, émanant de la Caisse d’Epargne.

Le taux auquel la demande des époux [C] a été refusée est bien supérieur à celui fixé dans la promesse de vente conclue avec la vendeuse du terrain; ceux-ci n’ont pas obtenu de prêt au taux maximum de 2%.

En tout état de cause, le contrat de construction de maison individuelle signé par les parties, qui leur tient lieu de loi au sens de l’article 1103 du code civil précité, ne prévoit nullement de taux d’intérêt comme caractéristique de la condition suspensive d’obtention du prêt, de sorte que les époux [C] ont justifié auprès de la SAS Azur Logement Provençal de la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt telle que fixée par les termes du contrat.

De plus, ce contrat de construction de maison individuelle ne prévoit aucunement l’obligation pour le maître de l’ouvrage de communiquer deux refus de prêts pour justifier de la non-réalisation de la condition suspensive.

Comme le font justement valoir les époux [C], la SAS Azur Logement Provençal ne saurait ajouter au contrat une condition qui n’y est pas prévue, le contrat de construction de maison individuelle et la promesse de vente étant deux contrats distincts et indépendants l’un de l’autre.

Dès lors, les conditions suspensives d’acquisition de la propriété du terrain et de l’obtention de prêt n’ont pu être accomplies, sans que la faute des époux [C] dans cette défaillance ne soit démontrée.

La SAS Azur Logement Provençal ne saurait ainsi solliciter l’application de l’article 5-2 des conditions générales du contrat de construction du 18 juillet 2022, puisque conformément à l’article 5-1, le contrat est considéré comme caduc, faute de réalisation d’une des conditions suspensives dans le délai prévu.

En conséquence, la SAS Azur Logement Provençal sera déboutée de sa demande en condamnation des époux [C] à lui verser la somme de 50.430 euros au titre de l’indemnité de résiliation contractuelle.

Sur le sort des sommes versées avant l’ouverture du chantier

Aux termes de l’article 4-2 des conditions générales du contrat de construction liant les parties, « le constructeur garantit le remboursement des sommes versées avant l’ouverture du chantier dans les cas suivants : lorsque le contrat ne peut être exécuté faute de réalisation des conditions suspensives définies à l’article 5-1 dans les délais prévus ».

Les époux [C] sollicitent la restitution de la somme de 3.400 euros avec intérêts au taux légal à compter de la première demande du 1er mars 2023, cette somme comprenant la somme de 2.500 euros versée à titre d’acompte ainsi que la somme de 900 euros versée à l’architecte.

Toutefois, comme développé précédemment et tel que cela ressort des échanges communiqués entre les parties, les époux [C] ont directement versé la somme de 900 euros à l’architecte. Ils ne démontrent pas que sa désignation ait été imposée par le constructeur, qui fait justement valoir que le recours à un architecte est obligatoire afin d’instruire le dossier du permis de construire pour les constructions réalisées par des personnes physiques dont la superficie excède 150 m².

En revanche, il n’est pas discuté que les requérants ont versé la somme de 2.500 euros à titre d’acompte, conformément aux conditions particulières du contrat de construction.

En conséquence, la SAS Azur Logement Provençal sera condamnée à rembourser aux époux [C] cette somme de 2.500 euros.

Les époux [C] sollicitent que cette somme soit assortie des intérêts au taux légal à compter de la première demande du 1er mars 2023.

Néanmoins ils ne justifient pas de la réception par la requérante de leur courrier du 1er mars 2023.

En conséquence la somme de 2.500€ sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

A titre subsidiaire, la SAS Azur Logement Provençal sollicite la condamnation des époux [C] à lui payer la somme de 50.000 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu réaliser les travaux de construction.

Elle soutient que, compte tenu de la faute commise par les époux [C] dans l’exécution de la promesse de vente en raison du non-respect des stipulations relatives à la réalisation de la condition suspensive de prêt dans le but de faire échec à la formation du contrat de construction, elle est fondée à rechercher la responsabilité délictuelle des défendeurs.

Les époux [C] répondent que la requérante ne démontre pas leur faute à l’origine d’un quelconque préjudice.

En l’espèce, s’il est constant qu’un tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, la SAS Azur Logement Provençal ne démontre pas que les époux [C] aient commis une faute dans l’exécution de la promesse de vente, et plus particulièrement concernant la condition suspensive d’obtention de prêt.

Au surplus, la SAS Azur Logement Provençal ne justifie nullement de l’étendue et de la réalité du préjudice qu’elle invoque.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande subsidiaire de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SAS Azur Logement Provençal, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande sa condamnation à verser à Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] la somme de 3.000 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 27 janvier 2025 avec effet différé au 2 octobre 2025,

PRONONCE la clôture à la date du 9 octobre 2025,

DÉCLARE recevables les pièces et conclusions signifiées jusqu’à cette date,

DEBOUTE la SAS Azur Logement Provençal de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTE Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] de leur demande en nullité du contrat conclu avec la SAS Azur Logement Provençal,

CONDAMNE la SAS Azur Logement Provençal à payer à Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] la somme de 2.500 euros au titre de la restitution de l’acompte versé, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

CONDAMNE la SAS Azur Logement Provençal à payer à Monsieur [O] [C] et Madame [Z] [C] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS Azur Logement Provençal aux entiers dépens de l’instance.

AINSI JUGÉ ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE, LE 27 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT