Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse, Chambre civile, 16 février 2026, n° 24/02874

TJ Bourg-en-Bresse 16 février 2026

Arguments

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Rejeté
Non-respect du délai de déclaration de sinistre
La cour a estimé que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas être tenu responsable de ne pas avoir déclaré le sinistre dans le délai imparti, n'ayant pris connaissance de la défaillance de son syndic qu'après la date limite.
Accepté
Mobilisation de la garantie financière
La cour a jugé que la créance était effectivement certaine, liquide et exigible, et que la garantie devait être mobilisée, le syndic n'ayant pas utilisé les fonds pour leur destination initiale.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a jugé que le défendeur, étant la partie perdante, devait rembourser les frais de justice au demandeur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bourg-en-Bresse, ch. civ., 16 févr. 2026, n° 24/02874
Numéro(s) :	24/02874
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	10 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Bertrand DE BELVALFlorian DESBOS
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier “ [ Adresse 1 ] ”

Texte intégral

JUGEMENT DU : 16 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/02874 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G263

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 16 Février 2026

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]”,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice, la SARL GRAVITY IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Florian DESBOS, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1726

DEFENDERESSE

GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, immatriculée au RCS de Grenoble sous le numéro 333 384 832,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Bertrand DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 669

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : M^me MASSON-BESSOU, Juge

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : à l’audience publique du 15 Décembre 2025

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

Exposé du litige

En date du 16 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble Immobilier [Adresse 1] (situé [Adresse 1] à [Localité 1], Ain ) a mandaté la société M. M.H.B REAL ESTATE (EMC IMMO) en qualité de syndic de copropriété.

La société Galian Assurances assurait la garantie financière du syndic.

Des travaux de rénovation de la façade ont été votés en assemblée générale le 21 novembre 2022, le chantier étant confié à la société GNC Construction et le montant des travaux s’élevant à la somme de 23.000 euros.

Le 24 janvier 2023, Monsieur [P] [W], copropriétaire, aurait versé au syndic la somme globale de 17.339,49 euros correspondant à ces travaux, somme qui aurait été virée sur le compte de la société MMHB REAL ESTATE, la copropriété n’ayant pas un compte distinct.

Le 27 juin 2023, le Tribunal de commerce de Chambéry a prononcé le redressement judiciaire de la société M. M.H.B REAL ESTATE, puis, le 25 septembre 2023, a arrêté un plan de cession au profit de la SARL GRAVITY IMMOBILIER avec une date d’effet au 1 er septembre 2023.

La SARL GRAVITY IMMOBILIER est ainsi devenue le nouveau syndic de la copropriété.

Le 10 novembre 2023, la société GNC CONSTRUCTION a fait savoir à la société GRAVITY IMMOBILIER que sa facture de 23 000 euros en date du 6 mai 2023 n’avait pas été réglée.

Soutenant que les 17.339,49 euros versés à l’ancien syndic pour paiement de la facture de la société GNC CONSTRUCTION n’avaient pas été utilisés à cette fin, la copropriété a demandé le 13 Novembre 2023 à la société Galian Assurances de rembourser la somme de 17.339,49 € au titre de sa garantie « Loi du 2 Janvier 1970 ».

La société Galian Assurances l’ a informée que la garantie avait été reprise depuis le 1er avril 2023 avec antériorité par le Groupement Français de Caution (GFC), lequel, mis en demeure de régler la somme litigieuse au titre de sa garantie, a refusé de la faire jouer .

Dans ce contexte, par exploit du 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” a assigné le Groupement Français de Caution (GFC) devant le Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse aux fins de le voir condamner à honorer sa garantie.

Dans ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Vu l’article 3 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, Vu l’article 39 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1979,

Condamner le Groupement Français de Caution (GFC) à lui payer la somme de 17.339,49 euros;

Condamner le Groupement Français de Caution (GFC) à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur se prévaut de l’application de la loi Hoguet et de son décret d’application , faisant valoir en substance :

— qu’aucun respect de délai ne peut lui être opposé pour refuser la garantie, d’autant que ce n’est que le 10 Novembre 2023, que le syndicat des copropriétaires s’est rendu compte de la défaillance de son syndic, ne pouvant dès lors avant cette date faire une quelconque déclaration de sinistre;

— que la garantie financière sollicitée est applicable dès lors que la créance est certaine, liquide et exigible et que l’ancien syndic s’est révélé manifestement défaillant, seules conditions exigées par les textes.

Dans ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 7 avril 2025, le Groupement Français de Caution (GFC) demande au Tribunal de :

Vu la loi de 1970 dite Hoguet,

A titre principal

Juger que la demande du syndicat des copropriétaires a été formée au-delà du délai de 3 mois à compter de la publicité effectuée dans le journal d’annonces légales et juger en conséquence irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires,

A titre surabondant,

Juger qu’il n’est pas justifié des appels de fonds effectués auprès de Monsieur [W], d’absence d’un compte séparé, obligatoire depuis la loi ALUR de 2014,

Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

En tout état de cause,

Condamner le demandeur à payer au Groupement Français de Caution (GFC) la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Le Groupement Français de Caution (GFC) soutient en premier lieu que la demande est hors délai, en ce que :

— il est intervenu en remplacement d’un autre garant, selon une publicité légale du 18 avril 2023 aux termes de laquelle les éventuelles créances devaient être produites au nouveau garant dans le délai de trois mois, soit d’ici le 18 juillet 2023;

— en l’espèce, la réclamation n’a été faite que le 20 décembre 2023, le délai de 3 mois étant largement expiré.

En second lieu, il fait valoir que la garantie financière n’est pas mobilisable, aux motifs :

— qu’il n’est pas justifié des appels de fonds envoyés à Monsieur [W];

— qu’il est impossible de déterminer l’état des comptes de la copropriété avant la prise d’effet du mandat de l’ancien syndic au regard du grand livre comptable établi par le nouveau syndic;

— que le versement a été fait sur un compte de MMHB, alors que si ces fonds correspondaient à des appels de fonds travaux, ils devaient être versés sur un compte séparé propre à la copropriété, obligatoire depuis la loi Alur du 24 mars 2014.

— qu’il s’agit en réalité d’une faute de gestion, qui relève de la garantie responsabilité civile professionnelle.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application de l’article 455 du Code de procédure civile .

Motifs du jugement

La garantie financière sollicitée relève des dispositions de l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) et de son décret d’application du 20 juillet 1972 (article 39) dont il ressort en substance que les syndics doivent justifier d’une garantie financière couvrant toute créance ayant pour origine un versement effectué à l’occasion de l’exercice de leurs fonctions, garantie mobilisable dès lors que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante.

1) Sur le non respect du délai de trois mois

Il est confirmé par les pièces versées aux débats que sous le mandat de l’ancien syndic, dont La société Galian Assurances assurait la garantie financière, des travaux de rénovation de façade ont été votés en assemblée générale le 21 novembre 2022 pour un montant de 23 000 €, le chantier étant confié à la société GNC Construction. (Pièce 1 à 3 demandeur)

Il est établi par ailleurs :

— que le 24 janvier 2023, Monsieur [P] [W], copropriétaire, a versé au syndic la somme globale de 17.339,49 euros correspondant à ces travaux, à hauteur de ses tantièmes dans la copropriété , comme en attestent l’appel de fonds versé aux débats , la page 4 du relevé de compte de la société MMHB REAL ESTATE au crédit mutuel de [Localité 2] et l’extrait du grand livre de la copropriété tel qu’établi par le nouveau syndic ( Pièces 15, 5 et 6 demandeur);

— que le 1er avril 2023, le Groupement Français de Caution (GFC) est devenu le nouveau garant financier, une publication dans un journal d’annonces légales du 18 avril 2023 indiquant qu’il reprenait avec antériorité les engagements de la société Galian Assurances et précisant que les créances existantes devaient être produites dans les trois mois de l’avis au siège du nouveau garant.

Pour autant, il apparaît que la facture de la société GNC Construction concernant les travaux de ravalement date du 6 mai 2023 et est donc postérieure à l’avis du 18 avril 2023, date à laquelle la créance n’était alors pas certaine, liquide et exigible .

Surtout, comme le relève à raison le syndicat des copropriétaires, il n’a été informé de la défaillance de l’ancien syndic que le 10 novembre 2023, date de la relance de la société GNC Construction.

Il ne peut dans ces conditions être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir fait sa déclaration de sinistre dans le délai de trois mois et en conséquence le Groupement Français de Caution (GFC) est débouté de sa demande à ce titre .

2) Sur la mobilisation de la garantie

En application de l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 39 du décret du 20 juillet 1972, la garantie financière dont bénéficie le syndic est mobilisable dès lors :

— qu’il est justifié d’une créance certaine, liquide et exigible,

— que la personne garantie est défaillante, quelle que soit la cause de cette défaillance.

En l’espèce, il a été précédemment retenu qu’était établi :

— le versement par Monsieur [P] [W] de la somme de 17.339,49 euros au titre de l’appel de fonds pour le ravalement de façade de l’immeuble de la copropriété, ce sur le compte de l’ancien syndic;

— le non paiement de la société GNC Construction qui a effectué la prestation de ravalement.

Il s’en déduit que l’ancien syndic a utilisé ces fonds pour un autre usage.

Pa ailleurs, il est constant que ces fonds n’ont pas été restitués pour permettre le réglement de l’entreprise de ravalement et être utilisés conformément à leur affectation initiale, dans un contexte où l’ancien syndic a fait l’objet d’une procédure collective et où, le 25 septembre 2023, a été validé un plan de cession au profit de la société Gravity Immobilier.

Enfin, la facture de la société GNC construction du 6 mai 2023 confirme le caractère certain, liquide et exigible de la créance .

Il en résulte que la demande de garantie du syndicat des copropriétaires qui répond à l’ensemble des conditions exigées par les textes précités, ne peut qu’être déclarée fondée, étant observé que le fait que la somme litigieuse n’ait pas été versé sur un compte séparé du syndic est sans incidence dès lors qu’il est constant que la somme querellée n’a pas été utilisée par le syndic pour régler la facture de la société GNC Construction.

Le Groupement Français de Caution (GFC) est en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” la somme de 17.339,49 €.

3) Sur les frais irrépétible et les dépens

Partie perdante, le Groupement Français de Caution (GFC) est condamné aus dépens de la procédure et à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.

Par ces motifs

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

Condamne le Groupement Français de Caution (GFC) à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” la somme de 17.339,49 €;

Condamne le Groupement Français de Caution (GFC) aux dépens;

Condamne le Groupement Français de Caution (GFC) à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

La greffière Le président

copie à :

M^e Bertrand DE BELVAL

M^e Florian DESBOS

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE LA FORCE PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER

LE GREFFIER