RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00779 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2QS

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 12] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 16 DECEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER GIE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [F] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 11] [Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par M^e Julie BOYER, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Novembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société BATIPRO LOGEMENT IMMOBILIER (ci-après B.L.I) était propriétaire d’un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Adresse 10] [Adresse 2] à [Localité 13] qu’elle a donné à bail à Madame [H] [F] [I] par contrat du 27 mai 2015, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 814,93 euros charges comprises à la date de l’assignation.

Par acte notarié en date du 10 juillet 2020, la SELARL HIROU et la SELARL FRANKLIN BACH, agissant ès qualité de co-liquidateurs judiciaires de la société B.L.I, ont vendu à la SEM CDC HABITAT plusieurs ensembles immobiliers, dont celui au sein duquel se trouve le logement donné à bail à Madame [H] [F] [I] le 27 mai 2015.

La SEM CDC HABITAT a donné mandat au GIE HABITAT OUTRE-MER afin de gérer les ensembles immobiliers ainsi acquis, ainsi que de gérer les contentieux locatifs et diligenter toutes procédures utiles au nom du mandant devant les juridictions compétentes.

Des loyers étant demeurés impayés, CDC Habitat a fait signifier à Madame [H] [F] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 mars 2023 pour un montant en principal de 1902,13 euros.

Sans paiement de la part du locataire, CDC Habitat a finalement fait assigner Madame [H] [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 19 août 2024 aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ; juger que Madame [H] [F] [I] est occupante sans droit ni titre du logement depuis la résiliation ; ordonner l’expulsion de Madame [H] [F] [I], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, de l’appartement appartenant à CDC HABITAT, et ce sous astreinte de 50 euros par jours de retard, et avec le concours de la force publique si besoin était ; juger que CDC HABITAT sera autorisée à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement par Madame [H] [F] [I] lors de sa restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de cette dernière, laquelle sera réputée les avoir abandonnés ; juger que CDC HABITAT sera libre de disposer des biens, équipements ou matériels retirés des locaux, elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix ; fixer l’indemnité d’occupation qui est due à compter de la date de résiliation à la somme de 814,93 euros, augmentée des charges locatives et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges ; condamner Madame [H] [F] [I] à lui payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés ;condamner Madame [H] [F] [I] à lui payer la somme de 5357,38 euros, au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnées, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 mars 2023 sur la somme de 1902,13 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ; somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés ; condamner Madame [H] [F] [I] à lui payer 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, et les frais d’expulsion le cas échéant ; rejeter toute demandes de délai tant de paiement que pour quitter les lieux et subsidiairement, ordonner une clause de caducité sans mise en demeure préalable en cas de non respect, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et allouer à CDC Habitat le bénéfice des mêmes demandes ; débouter Madame [H] [F] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 18 novembre 2024, CDC Habitat- représentée par M^e Françoise Law Yen – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 5801,27 euros.

Convoquée par acte de commissaire de Justice signifié le 19 août 2024 à personne, Madame [H] [F] [I] comparaît par ministère d’avocat, M^e Julie [Localité 7].

Elle reconnaît le principe et le montant de la dette avancés par le bailleur, et sollicite les plus larges délais de paiement afin de pouvoir rester dans les lieux, offrant d’apurer sa dette en 36 mois.

CDC Habitat ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement, sous réserve d’une clause de caducité des délais sans mise en demeure préalable.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2024, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 19 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, CDC Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 2 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 sans sa rédaction applicable à la date de délivrance du commandement de payer, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il convient de relever que CDC HABITAT est régulièrement devenu propriétaire du logement donné à bail à Madame [I] depuis l’acte d’acquisition du 10 juillet 2020 et se trouve donc subrogée dans tous les droits et actions du précédent propriétaire, notamment au regard de l’exécution des contrats de bail précédemment consentis sur les logements acquis.

Or en l’espèce, le bail conclu le 27 mai 2015 contient une clause résolutoire (article 12) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet alors qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 mars 2023, pour la somme en principal de 1902,13 euros.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 10 mai 2023.

III. Sur la dette locative

CDC Habitat produit un décompte démontrant que Madame [H] [F] [I] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 5232,07 euros à la date du 13 novembre 2024.

Madame [H] [F] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs, de sorte qu’elle sera condamnée à verser à CDC Habitat cette somme de 5232,07 euros, avec les intérêts au taux légal

sur la somme de 1902,13 euros à compter du commandement de payer (9 mars 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, il peut être constaté que Madame [H] [F] [I] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et qu’elle est en situation de régler sa dette en 36 mois compte tenu d’une capacité de remboursement à hauteur de 145 euros en plus du loyer courant.

Elle sera par conséquent autorisée à se libérer de sa dette sur 36 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

VI. Sur la suspension de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de la demande des parties et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la CDC Habitat sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [F] [I] et celle-ci sera condamnée à verser à CDC Habitat une indemnité d’occupation mensuelle destinée à compenser son occupation des lieux autant qu’à réparer le préjudice subi par le bailleur.

Madame [H] [F] [I] sera ainsi condamnée, dans l’hypothèse d’une résiliation, à verser à CDC Habitat une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 814,93 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi ;

Il y a lieu de prévoir dans cette hypothèse, la condamnation de Madame [H] [F] [I] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024.

Dans ces conditions, et dès lors que l’expulsion a été autorisée et qu’une indemnité d’occupation vient compenser le préjudice subi, il n’y a pas lieu d’ordonner le versement d’une astreinte.

La demande d’astreinte accompagnant l’obligation de libération du logement sera rejetée.

V. Sur les demandes accessoires :

Sur la demande d’abandon des meubles

S’agissant des meubles laissés éventuellement par la locataire dans le cadre d’une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieux dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d’entrepôt étant à la charge de la personne expulsée.

En revanche, dans l’hypothèse où Madame [H] [F] [I] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d’expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par le locataire sortant, et seront à la libre disposition de CDC HABITAT, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Madame [H] [F] [I].

Sur les dépens

Madame [H] [F] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

S’agissant des frais d’expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, il convient de rappeler que cette matière est régie par le code des procédures civiles d’exécution qui prévoit déjà que les frais rendus nécessaires pour l’exécution d’une décision de justice sont à la charge du débiteur.

Il n’y a donc pas lieu de prévoir de disposition en ce sens dans le présent dispositif.

Sur la demande d’indemnité de procédure

L’équité et les délais de paiement accordés justifient de ne pas faire droit à la demande d’indemnité de procédure formée par CDC Habitat, afin de ne pas alourdir la dette de Madame [H] [F] [I].

L’exécution provisoire s’attache de plein droit aux décisions rendues en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mai 2015 entre la société BLI, dans les droits de laquelle se trouve aujourd’hui subrogée CDC HABITAT et Madame [H] [F] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Adresse 10] [Adresse 2] à [Localité 13] ont été réunies ;

CONDAMNE Madame [H] [F] [I] à verser à CDC Habitat la somme de 5232,07 euros, en deniers ou quittances, selon décompte arrêté au 13 novembre 2024,avec les intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023 sur la somme de 1902,13 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [H] [F] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 145 euros, outre une 36ème et dernière mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra être payée au même terme que l’exigibilité du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si la dette locative est remboursée dans les délais accordés et que les loyers courant sont régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après la 1ère présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

CONSTATE la résiliation du bail acquise à la date du 10 mai 2023 ;

ORDONNE à Madame [H] [F] [I] de libérer le logement;

AUTORISE CDC Habitat à faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [F] [I] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles laissés dans le logement dans le cadre des opérations d’expulsion sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en cas de restitution spontanée des lieux, les meubles laissés dans le logement seront réputés abandonnés, et CDC Habitat sera autorisée à en disposer aux frais de la locataire sortant ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [H] [F] [I] à verser à CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 814,93 euros à ce jour ;

CONDAMNE Madame [H] [F] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE la demande d’indemnité formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y a voir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 16 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière, présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection