TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03642 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JOUC

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 13 Février 2026

[K] [B]

C/

[C] [D]

[J] [M]

[E] [L]

[H] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Pierre-Henri BRIERE – 67

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [C] [D]

M. [J] [M]

M. [E] [L]

M. [H] [P]

M^e Pierre-Henri BRIERE – 67

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [B]

né le 03 Novembre 1981 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3] – [Localité 3]

représenté par M^e Pierre-Henri BRIERE, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 67

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [D]

né le 30 Mars 2002 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

non comparant, ni représenté

Monsieur [J] [M]

né le 22 Août 1997 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

comparant en personne

Monsieur [E] [L]

né le 23 Mars 1999 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 5]

non comparant, ni représenté

Monsieur [H] [P]

né le 19 Janvier 1997 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 6] – [Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 16 Décembre 2025

Date des débats : 16 Décembre 2025

Date de la mise à disposition : 13 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 4 et 9 novembre 2022, avec effet au 28 novembre 2022, M. [K] [B] a donné à bail à M. [C] [D] et M. [J] [M] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] – [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 700 euros et d’une provision mensuelle pour charges de 70 euros ainsi que, le règlement d’un dépôt de garantie de 700 euros.

Suivant exploits de commissaire de justice en dates des 1er, 2 et 23 juillet 2025, M. [K] [B] à fait assigner M. [C] [D], M. [J] [M], M. [E] [L] et M. [H] [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre :

– constater que M. [E] [L] et M. [H] [P] se sont portés caution de l’engagement contracté par M. [C] [D], M. [J] [M], les condamner, en conséquence, solidairement avec ces derniers au paiement des sommes dues en exécution du contrat de location ;

– condamner solidairement M. [C] [D], M. [J] [M], M. [E] [L] et M. [H] [P] au paiement des sommes de :

* 4 661,56 euros au titre des loyers et charges impayés, augmentée des intérêts au taux légal ;

* 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

* 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outres les entiers dépens de l’instance ;

– ordonner la capitalisation des intérêts ;

– ordonner que tout paiement effectué s’impute en priorité sur les intérêts restant dus.

À l’audience du 16 décembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [K] [B], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en portant sa demande au titre des dommages et intérêts à la somme de 2 500 euros.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir l’existence d’impayés dans le cadre d’un bail, notamment au titre des réparations locatives dont la somme de 400 euros pour les réparations de la chaudière dont il prétend que l’entretien n’a pas été effectué durant le bail. Il précise que, le montant du dépôt de garantie a déjà été déduit de la somme réclamée.

M. [J] [M], comparant en personne, reconnaît l’existence de la dette de loyer mais pas le montant sollicité par le demandeur.

Il considère notamment que, les frais pour la chaudière dont il explique avoir procédé une fois à l’entretien durant les 2 années du bail, ne sont pas dus. Aussi, il estime devoir la somme de 3 661 euros, moins la somme de 400 euros pour la chaudière qu’il considère ne pas devoir et après déduction également de la somme correspondant au dépôt de garantie qui n’a pas été restitué selon lui. Il explique avoir effectué 2 règlements en date des 11 et 26 juillet 2025 portant sur la somme totale de 1 000 euros. Enfin, il ajoute pouvoir régler sa dette mais précise qu’il attendait de connaître le montant de celle-ci.

Le juge des contentieux de la protection a soulevé d’office le défaut de formalisme des engagements de caution.

Le tribunal autorise M. [K] [B] à transmettre par note en délibéré un décompte actualisé de la dette et M. [J] [M] à produire les justificatifs d’entretien de la chaudière.

M. [C] [D], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

M. [E] [L], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

M. [H] [P], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis à domicile.

Par note en délibéré autorisée du 23 décembre 2025, M. [K] [B] actualise notamment sa demande en paiement à la somme de 4 229,49 euros et produit aux débats 4 pièces supplémentaires.

Bien qu’autorisé à produire les justificatifs d’entretien de la chaudière, M. [J] [M] ne s’en est pas saisi.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des sommes restant dues à l’issue du bail :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 7 d) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est admis en application de l’article 3-2 précédemment mentionné que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 4 229,49 euros, le bailleur produit aux débats :

– le contrat de bail des 4 et 9 novembre 2022, avec effet au 28 novembre 2022, lequel contient une clause de solidarité entre les co-preneurs et selon laquelle, ils sont « tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution du présent bail, même reconduit ou renouvelé » ;

– un décompte des sommes dues arrêté au 7 janvier 2025 établi par commissaire de justice et lequel fait état de versement des défendeurs en date des 11 juin et 5 juillet 2024, portant sur les sommes respectives de 500 euros et 1 000 euros ;

– un décompte de sortie en date du 11 juin 2025, faisant état d’un solde débiteur de la somme totale de 4 661,56 euros, après mise au débit de la somme de 469,62 euros au titre du décompte de sortie des lieux portant sur les sommes de 42,40 euros au titre du solde de charges estimé au 30 juin 2025, 58,67 euros au titre de la taxe d’ordures ménagère de 2025, 129,81 euros au titre de la retenue pour entretien de la chaudière et 238,74 euros au titre de la retenue pour dépannage de la chaudière ;

– une estimation de la régularisation des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2024 au 31 mars 2025 portant sur la somme de 42,40 euros ;

– une estimation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2025, au prorata de l’occupation des lieux jusqu’au 30 mars 2025 portant sur la somme de 58,67 euros ;

– un décompte locatif, depuis l’origine du bail et arrêté au 23 septembre 2025, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 4 229,56 euros ;

– le constat des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 31 mars 2025 ;

– un devis du 1er avril 2025 établi par la société Larcher Services portant sur la fourniture et le remplacement du disconnecteur d’une chaudière à condensation de marque De Dietrich, pour la somme totale de 238,74 euros TTC ;

– une facture du 2 avril 2025 établie par la société Lacher Services portant sur l’entretien d’une chaudière au gaz, pour la somme de 129,81 euros TTC ;

– un certificat d’intervention du 28 septembre 2022 portant sur « entretien chaudière gaz hors contrat » pour la somme de 114,99 euros.

M. [J] [M] rapporte quant à lui aux débats 2 relevés (générés le 16 décembre 2025) de virements effectués en date des 11 et 26 juillet 2025 à destination du commissaire de justice et portant chacun sur la somme de 500 euros.

Tout d’abord, il est patent et non contesté que, les locataires ont quitté les lieux et remis les clés le 31 mars 2025, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties.

Ensuite, il s’infère de la lecture de l’ensemble des pièces fournies aux débats que plusieurs sommes non justifiées ont été mises au débit du compte locatif et que, certains des versements effectués par les défendeurs n’ont pas été mis au crédit du compte.

En effet, dans un premier temps, il convient de rappeler que le coût des actes de commissaire de justice doivent être inclus dans les dépens.

Aussi, les sommes de 338,10 euros et 225,97 euros, mises au débit du compte locatif en dates respectives des 1er mars 2024 et 15 septembre 2025 et correspondant à « commandement de payer » et « assignation » seront retirées du solde locatif, lequel constitue la dette au principal, c’est-à-dire hors frais de commissaire de justice, lesquels sont en tout état de cause inclus dans les dépens.

Dans un deuxième temps, il apparaît à la lecture comparative de l’ensemble des pièces que, plusieurs versements effectués par M. [J] [M] directement auprès du commissaire de justice n’ont pas été retranscrits au crédit du compte locatif.

Effectivement, le décompte locatif actualisé produit aux débats ne comprend pas le versement de la somme de 500 euros effectuée par le défendeur auprès du commissaire de justice le 11 juin 2024 (cf. décompte des sommes dues arrêté au 7 janvier 2025 établi par commissaire de justice) ; de sorte que, cette somme doit être re-créditée au compte locatif.

De même, les 2 virements effectués par M. [J] [M] auprès du commissaire de justice en date des 11 et 26 juillet 2025 pour un montant total de 1 000 euros n’apparaissent pas non plus au crédit du compte locatif ; cependant la somme de 464,48 euros a quant à elle été créditée au compte locatif par chèque émanant du commissaire de justice au motif « chq scp Action Lex Normandie » ; il apparaît alors que, la différence entre la somme versée par le commissaire de justice et les sommes payées par les locataires ne peut s’expliquer que par l’imputation des frais de procédure, lesquelles doivent être indemnisées dans les dépens et non dans la dette au principal et doivent dès lors, être retirés du solde locatif constituant la dette au principal ; de sorte que, la somme de 535,52 euros, représentant la différence entre les sommes versées par le défendeur auprès du commissaire de justice et les sommes réellement créditées au compte locatif, devra également être portée au crédit du compte locatif.

Enfin, dans un troisième temps, s’agissant de la somme totale de 368,55 euros réclamée par le bailleur et répartie comme suit : 129,81 euros pour l’entretien de la chaudière et 238,74 euros pour le dépannage de la chaudière, s’il ressort effectivement de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 31 mars 2025 qu’il est mentionné s’agissant de la chaudière du logement « entretien à faire », le bailleur ne rapporte pas la preuve de l’état des lieux d’entrée ; de sorte qu’une comparaison entre les différents états des lieux est impossible.

Néanmoins, le bailleur produit aux débats un certificat d’intervention en date du 28 septembre 2022 portant sur « entretien chaudière gaz hors contrat » pour la somme de 114,99 euros ; de sorte qu’il est effectivement démontré que, préalablement à l’entrée dans les lieux des locataires, en date du 28 novembre 2022, la chaudière a bien fait l’objet d’un entretien annuel et ce, à la date du 28 septembre 2022.

Tandis, que si M. [J] [M] soutient avoir effectué l’entretien annuel de la chaudière, il n’en rapporte pas la preuve aux débats.

Aussi, le défaut d’entretien annuel de la chaudière, imputables aux locataires sortants, est démontré.

Cependant, le bailleur ne justifie pas de l’évaluation sérieuse de la somme de 368,55 euros sollicitée pour ce chef et ce, dans la mesure où cette somme ne porte pas uniquement sur l’entretien de la chaudière mais également sur la fourniture et le remplacement de disconnecteur, dont il n’est pas établi aux débats que ce remplacement est imputable aux locataires sortants. Aussi, la demande formée de ce chef par le bailleur sera limitée à la somme de 129,81 euros, compte tenu de la facture du 2 avril 2025 portant précisément sur l’entretien de la chaudière.

De sorte que, la somme supplémentaire de 238,74 euros sera retirée du solde locatif.

Par ailleurs, il y a lieu de noter qu’il apparaît à la lecture du décompte de sortie des lieux en date du 11 juin 2025 et du décompte locatif arrêté au 23 septembre 2025 que, contrairement aux dires de M. [J] [M], le montant de 700 euros, correspondant au dépôt de garantie, a bien été restitué aux locataires sortants en date du 11 juin 2025.

Il se déduit donc de l’ensemble de ces constatations que, la dette locative de M. [J] [M] et M. [C] [D] s’élève à l’issue du bail portant sur les lieux litigieux à la somme de 2 391,23 euros, calculée comme suit : (4 229,56 euros – (338,10 euros + 225,97 euros + 500 euros + 535,52 euros + 238,74 euros)), au titre des loyers, charges et défaut d’entretien dus et restant impayés à l’issue du bail selon décompte arrêté au 23 septembre 2025.

Par conséquent, M. [J] [M] et M. [C] [D] seront solidairement condamnés à payer à M. [K] [B] la somme de 2 391,23 euros au titre des loyers, charges et défaut d’entretien dus et restant impayés à l’issue du bail selon décompte arrêté au 23 septembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande indemnitaire :

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Néanmoins, l’article 1231-6 du même code prévoit que, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [K] [B] fonde sa demande indemnitaire sur les articles 1231-1 et suivants du code civil.

Toutefois, M. [K] [B] ne démontre pas que le défaut de paiement des loyers et charges par les locataires résulte d’une intention maligne ou de leur mauvaise foi.

En outre, il ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement des locataires, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur la demande de condamnation solidaire des cautions :

Il résulte de l’article 2288 alinéa 1er du code civil que, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Conformément aux deux derniers alinéas de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au présent litige, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il est de jurisprudence constante en application de ce texte que, lorsque les formalités qu’il édicte n’ont pas été respectées, le cautionnement est nul, sans que celui qui invoque cette nullité ait à établir que le non-respect des formalités lui a causé un grief.

Il est également admis, qu’en raison du caractère d’ordre public de l’article 22-1 précité, le juge a la possibilité de soulever d’office la nullité du cautionnement.

En application de l’article 2297 du code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. À défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

En l’espèce, M. [K] [B] produit aux débats, le contrat de bail litigieux, lequel a été signé de M. [E] [L] et M. [H] [P] en date des 4 et 8 novembre 2022, les copies de leurs passeports respectifs ainsi que, les engagements de caution solidaire de M. [E] [L] et M. [H] [P].

L’acte de cautionnement produit comprend à deux reprises la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Néanmoins rien ne permet d’établir que cette mention dactylographiée a effectivement été apposée par les cautions elles mêmes et non été prérédigées dans l’acte. Au contraire, le fait que seuls les montants en chiffres et en lettres apparaissent dans une une police distincte du reste de l’acte dans une des mentions et de façon surlignée dans l’autre mention corrobore que seuls ces montants ont été apposés par la caution. Or, l’intégralité de la mention doit être apposée par la caution pour qu’elle prenne pleinement conscience de la portée de son engagement.

Aussi, il n’est pas démontré que la 2ème occurrence a été apposée dans son intégralité par les garants. Au surplus, les actes de cautionnement ne comportent pas de signature manuscrite, ni la preuve d’une signature dématérialisée de ces actes, en l’absence notamment du fichier de preuve de signature dématérialisée, lequel permet de garantir avec certitude que les cautions ont bien elles-mêmes rempli ces actes.

Ainis, les formalités prescrites par l’article 2297 du code civil ne sont pas respectées

De sorte que, les engagements de caution de M. [E] [L] et M. [H] [P] sont nuls.

En conséquence, M. [K] [B] sera débouté de sa demande de condamnation solidaire de M. [C] [D] et M. [J] [M], en tant que cautions, avec M. [E] [L] et M. [H] [P], locataires.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts, sous réserve qu’ils soient dus pour une année entière.

Sur l’imputation des paiements :

Aux termes de l’article 1343-1 alinéa 1er du code civil, lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts.

Il y a lieu dès lors, en application du texte susvisé, de rappeler que faute de clause contraire ou de consentement du créancier, les paiements partiels s’imputeront en priorité sur les intérêts au taux légal.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [M] et M. [C] [D], parties succombantes au présent litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer in solidum à M. [K] [B] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [J] [M] et M. [C] [D] à payer à M. [K] [B] la somme de 2 391,23 euros au titre des loyers, charges et défaut d’entretien dus et restant impayés à l’issue du bail selon décompte arrêté au 23 septembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que les engagements de caution de M. [E] [L] et M. [H] [P] sont nuls ;

DÉBOUTE M. [K] [B] de sa demande de condamnation solidaire de M. [C] [D], M. [J] [M], M. [E] [L] et M. [H] [P] ;

DÉBOUTE M. [K] [B] de ses demandes à l’encontre de M. [E] [L] et M. [H] [P] ;

DÉBOUTE M. [K] [B] de sa demande indemnitaire ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

RAPPELLE que les paiements partiels s’imputeront en priorité sur les intérêts au taux légal, conformément à l’article 1343-1 du code civil ;

CONDAMNE M. [J] [M] et M. [C] [D] au paiement in solidum des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE M. [J] [M] et M. [C] [D] à payer in solidum à M. [K] [B] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,