TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 MARS 2026

N° RG 25/00413 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HERR

Dans l’affaire entre :

S.N.C. EUROCOMMERCIAL PROPERTIES, [Localité 1] au capital de 10.315.911 euros,

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 380 973 560

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Jacques BERNASCONI, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 4, M^e Anne GARZON DE CLAVIERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P233

DEMANDERESSE

et

S.A.R.L. ANDIAMO

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Sophie PRUGNAUD SERVELLE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 65

DEFENDERESSE

* * * *

Magistrat : Madame CARDONA,

Greffier : Madame DELAFOY, lors des débats,

Madame CORMORECHE, lors du délibéré

Débats : en audience publique le 03 Février 2026

Prononcé : Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 1er février 2018, la société Eurocommercial Properties, Taverny SNC a donné à bail à la société Andiamo un local situé dans un centre commercial dénommé ,“[Adresse 3]”, situé, [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de base de 64 680 euros et un loyer variable additionnel.

Des loyers, charges et taxes n’ayant pas été réglés, la société Eurocommercial Properties, Taverny SNC a fait délivrer le 8 avril 2025 un commandement de payer la somme de 64 823, 01 euros.

Ce commandement étant demeuré sans effet, par acte de commissaire de justice du 27 août 2025, la société Eurocommercial Properties, Taverny SNC a fait assigner la société Andiamo, au visa du bail du 1er février 2018 et du commandement de payer les loyers du 8 avril 2025, afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et d’ordonner l’expulsion du locataire.

A l’audience du 3 février 2026, la société Eurocommercial Properties, Taverny SNC a, aux termes de ses dernières écritures, demandé au juge de :

“Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile

Vu les articles 1103 et suivants, 1343-5 et 1728 du code civil,

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 avril 2025,

Il est demandé à Madame ou Monsieur le Président, statuant en référé, de :

CONSTATER que par l’effet du commandement en date du 8 avril 2025 resté partiellement infructueux, la clause résolutoire contenue au bail commercial en date du 1er février 2018, est acquise depuis le 8 mai 2025 et que la société ANDIAMO occupe sans droit ni titre, depuis cette date, le local commercial n°R1, sis au sein de la galerie marchande du Centre Commercial dénommé «, [Adresse 3] », situé au, [Adresse 5] ;

ORDONNER, en conséquence, l’expulsion immédiate de la société ANDIAMO ainsi que celle de tous occupants des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 300 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération des lieux par tous occupants et remise des clés ;

AUTORISER la société EUROCOMMERCIAL PROPERTIES, [Localité 1] SNC à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles, aux frais, risques et périls de la société ANDIAMO ;

— CONDAMNER, par provision, la société ANDIAMO à payer la somme en principal de 145.087,65 € TTC, arrêtée au 30 janvier 2026 incluant l’indemnité d’occupation et les honoraires de gestion

locative du mois de février 2026, outre les charges locatives du 1er trimestre 2026 ;

— CONDAMNER, par provision, la société ANDIAMO à payer à la société EUROCOMMERCIAL

PROPERTIES, [Localité 1] SNC, en sus de la somme de 145.087,65 € TTC d’ores et déjà facturée

pour la période jusqu’au 28 février 2026 pour les loyers/indemnités d’occupation, la majoration de 50 % due à compter du 8 mai 2025 et jusqu’au 28 février 2026 calculée sur la base du loyer au titre de l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions de l’article 21.3.1 du Bail ;

— CONDAMNER, par provision la société ANDIAMO à payer à la société EUROCOMMERCIAL

PROPERTIES, [Localité 1] SNC, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux

loués, une indemnité d’occupation mensuelle majorée de 50 % sur la base du loyer conformément

aux dispositions de l’article 21.3.1 du Bail, soit d’un montant mensuel de 9.554,78 € hors taxes, hors charges, auquel s’ajouteront les honoraires de gestion locative, taxes, charges et impôts ;

— CONDAMNER par provision la société ANDIAMO au paiement des échéances qui seront échues au jour de l’ordonnance à intervenir ;

— ASSORTIR l’ensemble des condamnations provisionnelles d’un intérêt de retard calculé au taux EURIBOR+3 mois majoré de quatre points conformément aux dispositions de l’article 22 du Bail, à compter du commandement de payer et jusqu’à parfait paiement ; intérêts qui seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— CONDAMNER la société ANDIAMO au paiement d’une indemnité de 2.500 € sur le fondement de

l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissier

tenant à la signification de la présente assignation ainsi qu’aux frais de levée de l’état des nantissements et privilèges et de notification au créancier inscrit. ”

Au soutien de ses prétentions, la société Eurocommercial Properties, Taverny SNC fait valoir l’existence d’un arriéré locatif justifiant la mise en oeuvre de la clause résolutoire contenue au bail.

Elle soutient que la situation financière de la société Andiamo ne permet pas l’octroi de délais de paiement, dès lors que celle-ci connaît des difficultés de trésorerie récurrentes, caractérisées par des retards de paiement et des impayés persistants depuis plusieurs années.

Aux termes de ses dernières écritures, la société Andiamo demande au juge de :

“Vu les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce,

Vu les dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

DEBOUTER la Société EUROCOMMERCIAL PROPERTIES, [Localité 1] SNC de ses demandes, fins et prétentions,

ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail du 1er février 2018 suite au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 avril 2025,

JUGER que la SARL ANDIAMO pourra s’acquitter de la somme 110.235,21 euros à la Société EUROCOMMERCIAL PROPERTIES, [Localité 1] SNC pendant 24 mois,

DEBOUTER la Société EUROCOMMERCIAL PROPERTIES, [Localité 1] SNC de toute demande fondée sur la clause pénale, l’article 700 du CPC et au titre des dépens,

JUGER que chacune des parties conservera à sa charge ses propres frais honoraires et dépens par elle engagés.”

Au soutien de ses prétentions, la société Andiamo expose que ses difficultés de paiement sont passagères, résultant notamment de la crise sanitaire de 2020, ainsi que de l’existence d’une dette fiscale importante. Elle ne conteste pas les arriérés de loyers et charges dont elle est redevable, mais sollicite l’octroi de délais de paiement en s’appuyant sur un compte de résultat prévisionnel faisant apparaître des perspectives bénéficiaires ainsi que la mise en oeuvre de nouvelles initiatives commerciales en lien avec l’activité du restaurant. Elle argue par ailleurs de sa bonne foi.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou des charges à leur échéance et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit et le bailleur pourra obtenir en référé l’expulsion.

Par acte du 8 avril 2025, la société Eurocommercial Properties, Taverny SNC a fait délivrer à la société Andiamo un commandement de payer un arriéré de loyers de 64 823, 01 euros en rappelant les dispositions de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial qui lui a été consenti le 1er février 2018.

La société Andiamo ne justifie pas avoir apuré les causes du commandement dans le délai d’un mois, ce qui suffit à constater la résiliation du bail à compter du 9 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

La société Andiamo sollicite des délais de paiement. Cependant, il ressort des pièces versées aux débats que le locataire est à l’origine de nombreux impayés mentionnés dans les décomptes du bailleur, lequel a notamment consenti un étalement de l’arriéré locatif en 2023.

De plus, il apparaît que la société Andiamo est confrontée à de nombreuses dettes, notamment fiscales et qu’elle ne justifie pas, en l’état, d’une capacité financière suffisante lui permettant d’assumer concomitamment le paiement du loyer et des charges courantes ainsi que les mensualités d’apurement, lesquelles seraient nécessairement élevées au regard du montant de la dette locative, qui s’élève à plus de 145 000 euros.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement formulée et d’ordonner l’expulsion dela société Andiamo ainsi que celle des occupants de son chef des locaux commerciaux qu’elle occupe dans le mois de la signification de la présente décision, sous peine d’expulsion par la force publique.

La créance d’arriérés de loyers, charges et taxes s’élève au 30 janvier 2026 à la somme de 145.087,65 euros, qui justifie donc la condamnation provisionnelle de la société Andiamo à hauteur de ce montant.

Elle sera également condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges, à compter du 31 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

En revanche, les clauses pénales insérées au bail à l’article 21.3 intitulé “clause pénale”, ne sauraient fonder l’allocation d’une provision dès lors que leur montant est susceptible de modulation, même d’office par la juridiction du fond. Il en va de même des demandes tendant au paiement d’intérêts de retard, lesquelles impliquent une appréciation excédant les pouvoirs du juge des référés.

Dès lors, il n’y a lieu à référé sur les demandes formées sur ces fondements.

Compte tenu du prononcé d’une indemnité d’occupation qui a le même objet et en raison du concours de la force publique qui est suffisamment comminatoire pour contraindre le défendeur à quitter les lieux volontairement, il n’y a pas lieu de le condamner au paiement d’une astreinte.

La présente instance étant rendue nécessaire par la défaillance de la société Andiamo, qui est reconnue débitrice, les dépens seront donc mis à sa charge, avec inclusion du coût du commandement et il convient, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner la société Andiamo à payer à la société Eurocommercial Properties, Taverny SNC une indemnité au titre des frais non inclus dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent ;

Constate qu’à la suite du commandement en date du 8 avril 2025 le jeu de la clause résolutoire est acquis au bénéfice de la société Eurocommercial Properties, Taverny SNC à compter du 9 mai 2025

Dit que la société Andiamo et tous occupants de son chef devront avoir quitté les lieux qu’ils occupent dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et que passé cette date ils pourront être expulsés avec le concours de la force publique ;

Dit que les biens et facultés mobilières se trouvant dans les locaux seront enlevés en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société Andiamo qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution,

Déboute la société Andiamo de sa demande de délai de paiement ;

Condamne la société Andiamo à payer à la société Eurocommercial Properties, Taverny SNC :

la somme provisionnelle de 145 087,65 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, et taxes au 30 janvier 2026,une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours à compter du 31 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles fondées sur les clauses pénales et les intérêts de retard ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

Condamne la société Andiamo aux dépens.

La greffière Le juge des référés

copie à :

M^e Jacques BERNASCONI

M^e Anne GARZON DE CLAVIERE

M^e Sophie PRUGNAUD SERVELLE

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE, [Localité 2] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER

LE GREFFIER