N° RG 24/00885 – N° Portalis DBXE-W-B7I-E3ZL

PB / DDG

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

JUGEMENT RENDU LE : 03 Juillet 2025

50A

[J] [P]

C/

S.A.S.U. [Adresse 6]

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [P], demeurant [Adresse 1]

Comparant et plaidant par la SAS DROUOT AVOCATS, avocats au barreau de BOURGES

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. EDMP-CENTRE immatriculée au RCS de [Localité 7] METROPOLE sous le n° 879 769 131, ayant pour représentant la société EDOURARD DENIS DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Comparant par la SCP AVOCATS CENTRE, avocats au barreau de BOURGES et plaidant par l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Présidente : Pascale BALLERAT, statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile,

Greffière lors des débats : Donzelica DA GRAÇA

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025, présidée par M^me BALLERAT qui a annoncé que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

JUGEMENT :

Mis à disposition des parties à la date annoncée par la Présidente, assistée de M^me DA GRAÇA, Greffière.

Vu l’action introduite par Monsieur [J] [P] par exploit de commissaire de justice du 2 mai 2024 par laquelle il conclut à la résolution du contrat le liant à la société [Adresse 6] et sollicite la condamnation de cette dernière à lui restituer la somme de 153.504,24 euros au titre de la résolution du contrat avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er mars 2024, la somme de 9.879,36 euros au titre de la perte de loyers avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er mars 2024 et 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Vu les conclusions récapitulatives 1 de Monsieur [J] [P] RPVA du 12 décembre 2024 par lesquelles il réitère ses premières demandes sauf à porter celle au titre de la perte de loyers à la somme de 19.758,72 euros ;

Vu les conclusions 2 RPVA du 17 février 2025 par lesquelles la société EDMP-CENTRE demande à voir juger qu’elle justifie de causes légitimes de report du délai de livraison du bien de Monsieur [J] [P], qu’elle n’a commis aucune faute et à voir débouter Monsieur [P] de l’ensemble de ses demandes ; qu’à titre reconventionnel, la société [Adresse 6] sollicite la condamnation de Monsieur [P] au paiement des sommes suivantes :

—  50.068,08 euros en règlement du solde du prix de vente,

—  8.010,89 euros en règlement des pénalités de retard sauf à parfaire, et demande à voir ordonner la capitalisation des intérêts ; qu’en toute hypothèse, elle demande à voir écarter l’exécution provisoire des chefs de demandes de Monsieur [P] et de le condamner au paiement d’une indemnité de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 4 mars 2025 ;

SUR CE,

* Sur la demande de résolution du contrat

Vu les articles 1103 et suivants, 1227 et 1228 du Code civil, 1601-1 et suivants du Code Civil, l’article L.5424-8 du Code du travail ;

Attendu que Monsieur [P] sollicite la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) d’un appartement dans une résidence séniors [Adresse 3] à [Localité 4] (18) le liant à la société [Adresse 6], selon acte notarié du 7 septembre 2021,au motif du retard grave dans la livraison, puisque celle-ci était prévue pour le 31 décembre 2022 et que l’immeuble n’est toujours pas livré, malgré plusieurs reports, sans que le vendeur ait pu justifier d’une cause légitime à ce retard, lequel lui serait préjudiciable en ce qu’il subirait une perte de loyers ;

Attendu qu’en effet il explique que le jour de l’achat du bien, il a signé un contrat de bail commercial avec la société VILLAS GINKOS – BIEN VIVRE CHEZ SOI prévoyant la location du bien pour une durée de 11 ans moyennant un loyer mensuel de 823,28 euros ;

Attendu que la SASU [Adresse 6] rétorque, tableau produit à l’appui, que le retard est dû aux intempéries et aux défaillances d’entreprise et qu’il doit être considéré comme étant légitime, ce que conteste Monsieur [P] notant des contradictions entre les réponses apportées par courrier par la société, une application de la législation sur les intempéries et des décomptes discutables, mais aussi des justificatifs produits qui ne permettent pas de justifier tous les jours de retard postérieurs à la signature ;

Attendu que le contrat de vente prévoit, en page 11, que le vendeur s’oblige à achever l’immeuble et à livrer les biens présentement vendus, sauf cas de force majeure ou causes légitimes de suspension de délai énoncées en seconde partie des présentes, au plus tard le 31 décembre 2022 ;

Attendu que les causes légitimes de suspension du délai de livraison sont énumérées en page 34 ;

qu’il s’agit notamment des périodes d’intempéries soit justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche, soit prises en compte par la caisse des congés payés du bâtiment, ainsi que de la défaillance des entreprises ;

Attendu que le contrat prévoit que dans le cas d’un retard pour cause légitime la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une attestation du maître d’oeuvre ;

Attendu qu’antérieurement à la procédure, Monsieur [P] a été destinataire du groupe Edouard Denis :

— d’un courrier du 28 mars 2023 faisant état de la pénurie et de la hausse des coûts des matériaux comme cause ayant affecté le chantier et de 169 jours de périodes d’intempérie constatés par le maître d’oeuvre, ainsi que de la défaillance de l’entreprise de plomberie-chauffage, amenant à repousser la livraison au 4ème trimestre 2023 ; qu’elle y faisait état de nouvelles difficultés invoquant la défaillance de l’entreprise de gros oeuvre justifiant de décaler la livraison au mois de juin 2024 ;

— d’un courrier du 12 décembre 2023 dans lequel le groupe Edouard Denis, invoquant la résiliation du marché gros oeuvre, fait état au titre des clauses légitimes de retard de :

—  105 jours calendaires du fait de la défaillance de cette entreprise,

—  44 jours calendaires pour la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise, et d’un report de livraison au mois de septembre 2024 ;

— d’un courrier du 26 janvier 2024 émanant de Graphène Avocats qui récapitule les causes de retard : 203 jours ouvrés d’intempéries entre les mois de novembre 2020 et mai 2022 ;

— une attestation de décalage de réception de chantier en date du 26 juillet 2023 pour les motifs de 183 jours d’intempéries entre novembre 2020 et février 2022, la défaillance de l’entreprise du lot plomberie-chauffage suivie de la recherche d’une nouvelle entreprise, la défaillance de l’entreprise du lot gros oeuvre ;

Attendu qu’ainsi le constructeur avance comme causes légitimes de retard à la livraison :

— des intempéries,

— la défaillance de deux entreprises et la défaillance de l’OPC ;

Attendu qu’il lui appartient d’établir que la réalité de ces causes – pour les intempéries par la production d’une attestation de maître d’oeuvre – mais aussi qu’elles sont intervenues postérieurement à la signature de la vente le 7 septembre 2021 ;

Attendu que sont produites deux attestations de décalage de réception de chantier émanant du maître d’oeuvre AAGROUP [Localité 5] en date du 26 juillet 2023 et du 12 décembre 2023 ;

Attendu que ce n’est que dans le courrier du conseil de la société [Adresse 6] adressé à Monsieur [P] en date du 26 janvier 2024 qu’est produit en annexe 2 un récapitulatif précis émanant de l’entreprise GBC, des jours de prolongation pour intempéries avec des tableaux de suvi météorologique du chantier ;

Attendu qu’il en ressort, pour la période de septembre 2021 à juillet 2022 un cumul de 131 jours d’arrêt pour cause d’intempérie ;

Attendu que pour ce qui concerne les défaillances d’entreprise les pièces fournies insuffisamment explicites ne permettent pas d’en imputer la responsabilité à celles-ci ;

Attendu qu’en tout état de cause les défaillances plurielles alléguées démontrent un problème d’anticipation et donc de gestion du chantier ; que d’ailleurs la société [Adresse 8] pointe les dysfonctionnements dans le déroulé du chantier ainsi que des problèmes de calendrier ; que son remplacement ne paraît pas avoir été anticipé ;

Attendu qu’au 31 mai 2025, le retard de livraison est de 881 jours ;

Attendu que le retard clairement justifié pour cause d’intempéries est de 131 jours ; que Monsieur [P] reconnaît par ailleurs dans ses conclusions que la prise en charge du gros oeuvre a entraîné un retard légitime de 107 jours, soit un total justifié de 238 jours, soit environ 12 mois, alors que le retard est actuellement de 30 mois ;

Attendu qu’il faut déduire de ce qui précède que le retard pris dans la livraison de l’immeuble ne peut en totalité être justifié par des causes légitimes insuffisamment étayées et trop nombreuses ; que la durée excessive de report de la livraison est fautive ;

Attendu qu’il sera donc fait droit à la demande de résolution du contrat de vente en état futur d’achèvement aux torts exclusifs de la société EDMP-CENTRE ;

Attendu qu’en conséquence il convient de condamner [Adresse 6] à restituer à Monsieur [P] la somme payée de 153.504,24 euros, qui n’est pas discutée en son montant, au titre de la résolution du contrat avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er mars 2024 ;

* Sur les demandes reconventionnelles de la société EDMP-CENTRE

Attendu qu’eu égard à ce qui précède, la société [Adresse 6] fautive est mal fondée à solliciter en sa faveur l’exception d’inexécution ou l’application de pénalités de retard ; qu’elle est mal fondée en ses demandes reconventionnelles dont elle sera déboutée pour l’ensemble d’entre elles ;

* Sur la demande de perte de loyers

Vu l’article 1231-1 du Code civil ;

Attendu que dans ses dernières écritures du 12 décembre 2024 Monsieur [P] sollicite une indemnisation d’un montant de 19.758,72 euros au titre de ses pertes de loyers au motif que son bien était destiné à la location et qu’en raison de la faute imputable au vendeur, il n’a pu percevoir les loyers escomptés ;

Attendu que Monsieur [P] justifie du contrat de bail commercial signé avec la société VILLAS GINKOS – BIEN VIVRE CHEZ SOI prévoyant la location du bien pour une durée de 11 ans moyennant un loyer mensuel de 823,28 euros ;

Attendu que compte tenu du nombre légitime de jours de retard retenus comme légitimes (238), Monsieur [P] aurait pu prétendre commencer à percevoir un loyer à compter de septembre 2023 ;

Attendu qu’il a donc subi une perte de chance de louer son bien à compter de cette date, soit une durée de 15 mois à la date de décembre 2024, ; que cette perte de chance sera évaluée à 60 % ;

Attendu que le préjudice s’élève donc à (823,28 X 60 % = 494) x 15 soit un total de 7.409,52 au mois 12 décembre 2024 ;

Attendu que la société [Adresse 6] sera condamnée à payer à Monsieur [P] une indemnité de 7.409,52 euros avec intérêts à compter du 1er mars 2024 date de la mise en demeure ;

* Sur les dépens, l’article 700 et l’exécution provisoire

Attendu que la société EDMP-CENTRE, qui succombe, sera condamnée aux dépens ;

Attendu qu’il paraît équitable de condamner la société [Adresse 6] à payer à Monsieur [P] une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

PRONONCE la résolution du contrat de vente en état futur d’achèvement passée entre Monsieur [J] [P] et la société EDMP-CENTRE le 7 septembre 2021 ;

CONDAMNE la société [Adresse 6] à restituer à Monsieur [P] la somme de 153.504,24 euros au titre de la résolution du contrat avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er mars 2024 ;

CONDAMNE la société EDMP-CENTRE à payer à Monsieur [P] une indemnité de 7.409,52 euros (arrêtée au 12 décembre 2024) avec intérêts à compter du 1er mars 2024 au titre de son préjudice de perte de loyers ;

DÉBOUTE la société [Adresse 6] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la société EDMP-CENTRE aux dépens ;

CONDAMNE la société [Adresse 6] à payer à Monsieur [P] une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

D. DA GRAÇA P. BALLERAT