TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

24 Mars 2025

N° R.G. : N° RG 24/02369 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZJZY

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du 1-10 rue Claude Matrat, 1-8 rue Voisembert 92130 ISSY-LES-MOULINEAUX représenté par son syndic :

C/

[C] [U], [O] [U]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du 1-10 rue Claude Matrat, 1-8 rue Voisembert 92130 ISSY-LES-MOULINEAUX représenté par son syndic :

FONCIA PARIS RIVE GAUCHE-Immeuble Le Jour

200-216 rue Raymond Losserand

75014 PARIS

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1286

DEFENDEURS

Monsieur [C] [U]

6 rue Jules Édouard Voisembert

92130 ISSY-LES-MOULINEAUX

défaillant

Madame [O] [U]

6 rue Jules Édouard Voisembert

92130 ISSY-LES-MOULINEAUX

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Janvier 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 1-10 rue Claude Matrat et 1-8 rue Voisembert à Issy-les-Moulineaux (92130) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [C] [U] et Mme [O] [U] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 14/03/2024, aux fins de :

Condamner solidairement Monsieur [C] [U] et Madame [O] [U] en :

10.532,20 € de charges de copropriété arrêtées au 13/02/2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,1.000 € de dommages et intérêts,1.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Condamner solidairement les mêmes en tous les dépens

M. [C] [U] et Mme [O] [U], assignés par actes délivrés en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 06/12/2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 28/01/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte des sommes dues par les défendeurs pour la période du 01/04/2023 au 13/02/2024,

— les appels de fonds adressés aux défendeurs,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 09/05/2022 et 01/06/2023,

— une « mise en demeure » adressée par le syndic en date du 03/05/2023 pour obtenir paiement de la somme de 1.391,75 euros (avis de réception produit),

— un commandement de payer délivré par le cabinet VENEZIA en date du 30/11/2023 pour obtenir paiement de la somme de 7.635,15 euros, mentionnant son coût,

— différentes factures de frais établies par le syndic.

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 10.532,20 euros au titre des charges arrêtées au 13/02/2024.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges, d’un montant de 9.599,08 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 933,12 euros (17,37+ 200+ 165,75+ 550), seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 9.599,08 euros au titre des charges arrêtées au 13/02/2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter « de la mise en demeure ».

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [C] [U] et Mme [O] [U] sont propriétaires du lot n° 112 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 09/05/2022 et 01/06/2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 et 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

L’analyse du relevé de compte produit permet de constater qu’ont été portés au débit du compte des défendeurs le 06 juin 2023 des intérêts de retard d’un montant de 6 euros, dont le montant n’est pas justifié, outre qu’ils ne constituent pas des charges. Cette somme sera donc déduite des sommes dues.

Aussi, au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 9.593,08 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal « à compter de la mise en demeure ».

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 03/05/2023, afin d’obtenir paiement de la somme de 1.391,75 euros, ainsi que le commandement de payer signifié le 30/11/2023 portant sur la somme de 7.470 euros en principal, qui vaut également mise en demeure de même que l’assignation délivrée le 14 mars 2024 aux fins de paiement de la somme totale de 10.532,20 euros incluant les frais.

Le syndicat des copropriétaires ne précisant pas la date de point de départ des intérêts au taux légal, ceux-ci courront à compter de l’assignation qui porte sur la totalité des sommes réclamées.

En conséquence, M. [C] [U] et Mme [O] [U] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.593,08 euros au titre des charges dues pour la période du 01/04/2023 au 13/02/2024, appels du 01/01/2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14/03/2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 933,12 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (200 euros et 550 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— frais de mise en demeure en date du 3/05/2023 (17,37 euros) dès lors que la facture afférente n’est pas produite, non plus que le contrat de syndic, en application de l’article 9 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 165,75 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant au commandement de payer, qui est produit avec le justificatif de sa signification et la facture afférente.

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée au défendeur.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 03/05/2023, afin d’obtenir paiement de la somme de 1.391,75 euros, ainsi que le commandement de payer signifié le 30/11/2023 portant sur la somme de 7.470 euros en principal, qui vaut également mise en demeure de même que l’assignation délivrée le 14 mars 2024 aux fins de paiement de la somme totale de 10.532,20 euros incluant les frais.

Le syndicat des copropriétaires ne précisant pas la date de point de départ des intérêts au taux légal, ceux-ci courront à compter de l’assignation qui porte sur la totalité des sommes réclamées.

En conséquence, M. [C] [U] et Mme [O] [U] seront condamnés au paiement de la somme de 165,75 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14/03/2024.

Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 767,37 euros sur le compte de M. [C] [U] et Mme [O] [U].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. [C] [U] et Mme [O] [U] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [C] [U] et Mme [O] [U] seront condamnés à lui payer.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [U] et Mme [O] [U], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [C] [U] et Mme [O] [U] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes allouées au titre des charges, des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées au titre des charges, des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. [C] [U] et Mme [O] [U] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leur charge.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire une quelconque pièce propre à fonder la solidarité qu’il invoque, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [C] [U] et Mme [O] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 1-10, rue Claude Matrat et 1-8, rue Voisembert à Issy les Moulineaux (92130), représenté par son syndic :

— la somme de 9.593,08 euros au titre des charges dues pour la période du 01/04/2023 au 13/02/2024, appels du 1er janvier 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14/03/2024,

— la somme de 165,75 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14/03/2024,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus pour une année entière,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (767,37 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [C] [U] et Mme [O] [U] ,

CONDAMNE in solidum M. [C] [U] et Mme [O] [U] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,