TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00083 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2TFO

AFFAIRE

Société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC), S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

C/

[I] [N], [K] [G] épouse [N]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Amélie DRZAZGA, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

LE CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC)

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Frédérique LEPOUTRE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 709

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [N]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant

Madame [K] [G] épouse [N]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparante

CRÉANCIER INSCRIT :

LE CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Frédérique LEPOUTRE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 709

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 27 novembre 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement délivré le 20 mars 2025, et publié le 9 mai 2025 au Service de la publicité foncière de [Localité 9] volume 2025 S numéro 39, la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [I] [N] et Madame [K] [G], épouse [N], dans un ensemble immobilier, sis à [Localité 11], [Adresse 2] et [Adresse 5], au [Adresse 4], cadastré section O n° [Cadastre 1], lieudit “[Adresse 3]”, pour une contenance de 34a et 45ca, en l’espèce les lots de copropriété n° 167 (appartement), 235 (box véhicule) et 257 (cave) de l’état descriptif de division, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe.

Par acte du 30 juin 2025, la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, créancier poursuivant, a fait assigner Monsieur [I] [N] et Madame [K] [G], épouse [N], à comparaître devant le juge de l’exécution à l’audience du 11 septembre 2025.

Par déclaration de créance déposée le 29 août 2025 au greffe du juge de l’exécution, la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL est intervenue en qualité de créancier inscrit, pour une créance s’élevant à la somme de 18.626,21 euros.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au Greffe du Juge de l’Exécution le 4 juillet 2025.

L’affaire a été retenue, après un renvoi, pour permettre aux parties de conclure sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme, à l’audience du 27 novembre 2025, lors de laquelle seule la société CIC a comparu, représentée par son conseil.

Aux termes de ses écritures, valablement signifiées aux débiteurs saisis par actes des 5 et 20 novembre 2025, selon les modalités de remise à étude, la société CIC, représentée par son conseil, sollicite du juge de l’exécution de :

— ORDONNER la vente forcée des biens et droits immobiliers susvisés en un seul lot sur la mise à prix de 180.000 euros ;

— FIXER la date de l’audience à laquelle il sera procédé à ladite vente forcée ;

— MENTIONNER le montant de la créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, créancier poursuivant à la somme totale de TROIS CENT CINQUANTE TROIS MILLE DEUX CENT HUIT EUROS ET ONZE CENTIMES (353.208,11 euros), arrêté au 3 octobre 2024, se décomposant comme suit :

Capital et échéances de retard au 10 juin 2024 …………………….. 322 948,47 euros

Intérêts courus non capitalisés au 3 octobre 2024 …………………….. 6 794,52 euros

Assurance ……………………………………………………………………………… 858,73 euros

Indemnité conventionnelle ………………………………………………….. 22 606,39 euros

Sans préjudice de tous autres frais de procédure et ceux d’exécution ;

— ORDONNER, outre la publicité légale et l’aménagement judiciaire de la publicité, une annonce sur un site internet dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite ;

— DESIGNER la SCP BENZAKEN-FOURREAU-SEBBAN-LACAS Commissaires de Justice à NANTERRE afin de procéder à une visite de l’immeuble pendant une heure, dans les quinze jours précédant la date fixée pour la vente, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ;

— DIRE que les frais et honoraires du commissaire de justice désigné et des techniciens choisis seront taxés par le Juge et payés par privilège en sus du prix en même temps que les frais taxés ;

À titre subsidiaire, si la vente amiable venait à être autorisée à la demande du débiteur,

— FIXER le montant en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ;

— DIRE que le prix de vente de l’immeuble sera consigné sur un compte séquestre de la Caisse des dépôts et consignations ;

— TAXER, les frais de poursuite qui seront versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente et des émoluments, entre les mains du poursuivant ;

— DIRE que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant conformément aux articles A444-191 et A444-91 du Code de commerce, en sus du prix de vente ;

En tout état de cause

— CONDAMNER Monsieur [N] au paiement de la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du CPC, au profit du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL;

— ORDONNER l’emploi des dépens en frais taxés de poursuite, qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur actualisation.

Monsieur et Madame [N], bien que régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu, sans faire connaître de motif légitime.

Pour un exposé complet du litige il convient de se reporter à l’assignation et aux écritures des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Sur la non-comparution des débiteurs saisis

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur et Madame [N] n’ont fait connaître au juge de l’exécution aucun motif justifiant leur non-comparution, alors que l’assignation leur a régulièrement été délivrée à étude.

En conséquence, il y a lieu de statuer sur le fond.

Par ailleurs, en application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En application de l’article L.311-2 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

En l’espèce, le créancier poursuivant produit la copie exécutoire d’un acte de prêt immobilier notarié dressé le 10 août 2022 par Maître [P] [D], notaire à [Localité 10], et consenti à Monsieur [I] [N] et Madame [K] [G], épouse [N] par la société CIC, pour un montant de 337.079 euros au taux fixe de 1,80 % l’an, remboursable en 240 mensualités.

En application de l’article L.212-1 du code de la consommation, sont abusives, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Par arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

La Cour de justice des Communautés européennes devenue la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que le juge national était tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il disposait des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.

En l’espèce, la clause litigieuse, relative à la déchéance du terme, figurant à l’offre de prêt, en son article 18, intitulé EXIGIBILITE IMMEDIATE, stipule :

« Sans préjudice de l’application possible de l’article 1226 du code civil, le contrat est résilié et les sommes dues au titre du crédit deviennent immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants, arès mise en demeure de l’emprunteur restée infructueuse dans le délai fixé par ce courrier pour remédier à l’inexécution contractuelle :

* Si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts et accessoires du présent crédit (…) ».

En application de cette clause, la déchéance du terme a été prononcée par la société CIC par courrier du 13 juin 2024, après mises en demeure des 12 décembre 2023 et 10 avril 2024, chacune prévoyant un délai de 30 jours.

Or, la clause de déchéance du terme, qui prévoit la résiliation du prêt, sans prévoir aucun délai précis et laissant à la discrétion de la banque de fixer le délai, dans le courrier de mise en demeure, apparaît de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment des consommateurs.

Le caractère abusif d’une clause doit s’apprécier au moment de la conclusion du contrat en sorte qu’il importe peu que la banque ait, en l’espèce, laissé un délai plus long aux débiteurs pour régulariser le paiement des échéances impayées.

Ainsi, la clause de déchéance du terme doit être considérée comme abusive et doit donc être réputée non écrite en ce qu’elle ne prévoit pas de délai entre une mise en demeure et la déchéance du prêt, dans le cas d’un retard de paiement de plus de 30 jours de la part des emprunteurs.

Il sera par ailleurs précisé que si le juge de l’exécution procède au contrôle des clauses abusives, dans les conditions fixées par la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne, en application de l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire, il n’est tenu de statuer au fond que sur la validité et les difficultés d’exécution des titres exécutoires qui sont directement en relation avec la mesure d’exécution contestée dont il est saisi.

En l’espèce, seule est en lien avec la mesure de saisie immobilière en cause, la question de la validité de la déchéance du terme prononcée par la banque au motif de la défaillance des emprunteurs dans l’exécution de leur obligation de remboursement.

Les autres cas contractuellement prévus de déchéance du terme sont étrangers à la procédure de saisie immobilière en cause en sorte que seule sera déclarée non écrite la clause figurant dans l’offre de crédit immobilier, en son article 18 “EXIGIBILITE IMMEDIATE”, et son 1. et premier tiret correspondant à la défaillance de l’emprunteur.

Sur le montant de la créance, en principal, frais, intérêts et accessoires

Pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la déchéance du terme prononcée par la banque par lettre recommandée du 13 juin 2024, après mises en demeure des 12 décembre 2023 et 10 avril 2024 est rétroactivement privée de fondement juridique et que les sommes réclamées au commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 20 mars 2025 ne sont pas exigibles.

Seule l’est la somme correspondant aux échéances mensuelles échues impayées à la date du commandement de payer aux fins de saisie immobilière, soit la somme de 17.580,22 euros, en principal et intérêts, selon décompte arrêté au 3 octobre 2024. C’est à ce montant que sera mentionnée la créance du poursuivant.

Sur l’orientation en vente forcée

En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Par ailleurs, par application de l’article L311-7 du code des procédures civiles d’exécution, la saisie des immeubles communs est poursuivie contre les deux époux. Ainsi, il est constant que le créancier qui agit en vertu d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible est fondé à en poursuivre l’exécution forcée sur le bien immobilier commun que l’époux, son seul débiteur, auquel le titre a été régulièrement signifié, a engagé.

L’état hypothécaire produit aux débats justifie des droits de Monsieur et Madame [N] sur l’immeuble saisi.

En l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée des biens et droits immobiliers objet des poursuites sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Le juge constate par ailleurs qu’aucune demande spécifique n’est présentée au titre des modalités de visite de l’immeuble.

En application de l’article R.322-30 du code des procédures civiles d’exécution, la vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l’information du plus grand nombre d’enchérisseurs possible dans les conditions prévues par les textes suivants.

Aux termes des dispositions des articles R.322-31 à 36 du même code qui encadrent la publicité de droit commun, la publicité est réalisée par l’affichage dans les locaux de la juridiction d’un avis rédigé par le créancier poursuivant et la publication de celui-ci dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi ainsi que par l’affichage à l’entrée ou en limite de l’immeuble saisi et la publication dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires d’un avis simplifié. Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent en outre, sans avoir à recueillir l’autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d’information à l’effet d’annoncer la vente dès lors qu’ils n’entraînent pas de frais pour le débiteur et qu’ils ne font pas apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur.

Conformément à la nature du bien et à la demande du poursuivant, la publicité légale sera satisfaite par la publication d’un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale et d’une publicité sur un site internet au choix du publiciste.

Les dépens seront employés en frais taxés de vente.

PAR CES MOTIFS

La Juge de l’Exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE non écrite comme étant abusive la clause figurant dans l’offre de crédit immobilier, en son article 18 “EXIGIBILITE IMMEDIATE”, et son 1. et premier tiret correspondant à la défaillance de l’emprunteur ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL s’élève à la somme globale de 17.580,22 euros, en principal et intérêts, selon décompte arrêté au 3 octobre 2024, outre les intérêts et frais postérieurs jusqu’à complet paiement;

ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;

DIT QUE L’AUDIENCE D’ADJUDICATION AURA LIEU, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le :

Jeudi 07 mai 2026 à 14H30,

Salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal

DIT qu’en vue de cette vente, la SAS BENZAKEN et Associés, Commissaire de Justice Associés à [Localité 9] pourra faire visiter le bien et vérifier son état d’occupation, dans la quinzaine précédant la vente, pendant une durée d’une heure selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants, et qu’en cas de nécessité relatée au procès-verbal, il pourra être assisté, du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du commandant de la brigade de gendarmerie compétente, ou à défaut de deux témoins majeurs et d’un serrurier ;

DIT qu’en cas d’empêchement, le commissaire de justice désigné pourvoira à son remplacement;

DIT que le commissaire de justice désigné pourra en outre se faire assister en cas de besoin et lors d’une visite d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers obligatoires prévus par l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation ;

DIT que la publicité de la vente s’opérera de la manière suivante :

— publicité légale,

— un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale ;

— une insertion sur un site internet au choix du publiciste ;

DIT que le présent jugement, notifié conformément à l’article R. 311-7 du code des procédures civiles d’exécution, vaut convocation de l’ensemble des parties à la présente procédure à l’audience d’adjudication ;

DIT que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé le 22 Janvier 2026

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

M^e Frédérique LEPOUTRE CE TOQUE