AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

BIENS 2025/

Dossier n° N° RG 22/01422 – N° Portalis DBZD-W-B7G-CGHD

JUGEMENT AVANT DIRE DROIT DU 26 septembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [A] [U] [Z]

Elisant domicile au cabinet de M^e CODAZZI, [Adresse 1]

représenté par M^e Bruno CODAZZI, avocat au barreau de NANCY,

Madame [W] [F] épouse [Z]

Elisant domicile au cabinet de M^e CODAZZI, [Adresse 1]

représentée par M^e Bruno CODAZZI, avocat au barreau de NANCY,

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [B]

[Adresse 3]

représenté par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

Madame [Y] [L] [C] [I] épouse [B]

[Adresse 2]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Débats :

Présidente : Madame Anne-Sophie RIVIERE, Vice-Présidente,

Assesseur : Madame Sylvie RODRIGUES, Vice-Présidente

Assesseur : Madame Anne TARTAIX, Vice-Présidente

Greffier : M^me Pauline PRIEUR,

Délibéré :

Présidente : Madame Anne-Sophie RIVIERE, Vice-Présidente,

Assesseur : Madame Sylvie RODRIGUES, Vice-Présidente

Assesseur : Madame Anne TARTAIX, Vice-Présidente

Prononcé :

Présidente : Madame Anne-Sophie RIVIERE, Vice-Présidente,

Greffier : M^me Pauline PRIEUR,

Copie certifiée conforme délivrée à M^e CODAZZI, M^e KREMSER le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié du 6 décembre 2019, M. [N] [Z] et son épouse, Mme [W] [F] (ci-après les époux [T]), ont acquis de M. [P] [B] et son épouse, Mme [Y] [I] (ci-après les époux [E]), une maison d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 4] au prix de 230 000 euros.

Dans la nuit du 14 au 15 juillet 2021, la maison a subi une inondation en son sous-sol.

M. [N] [Z] a déclaré un sinistre à son assureur qui l’a indemnisé au titre de sa garantie « catastrophes naturelles ».

L’expert mandaté par l’assureur avait relevé que : « en date des 14 et 15 juillet 2021, suite aux fortes précipitations à caractère exceptionnel qui ont sévi sur la commune de [Localité 7] et communes avoisinantes, le débordement par crue de l’Othain, qui chemine à proximité de l’habitation (…) a généré l’inondation complète du sous-sol aménagé ».

Se plaignant de n’avoir été informés par les vendeurs ni du caractère inondable de la maison ni d’un précèdent sinistre survenu en 2016, les époux [T] ont, par actes du 7 novembre 2022, fait assigner les époux [E] devant le tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile, les époux [T] demandent, au bénéfice de l’exécution provisoire, au tribunal de :

A titre principal, sur le fondement des vices rédhibitoires,condamner solidairement les époux [E] à leur payer :

· 20 000 € à titre de dommage et intérêts au titre de la moins-value du bien immobilier,

· 11 271,16 € à titre de dommages et intérêts au titre des travaux réalisés pour prévenir le renouvellement des conséquences d’inondation,

· 15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et du trouble de jouissance,

· 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Subsidiairement, sur le dol par réticence, ils demandent de condamner solidairement les époux [E] à leur payer:

· 20 000 € à titre de dommage et intérêts au titre de la moins-value du bien immobilier,

· 11 271,16 € à titre de dommages et intérêts au titre des travaux réalisés pour prévenir le renouvellement des conséquences d’inondation,

· 15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et du trouble de jouissance,

· 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et , en tout état de cause,de débouter les époux [E] de l’intégralité de leurs prétentions, fins et conclusions.

À titre principal, les époux [T] exposent qu’ils n’ont jamais été avisés par les vendeurs des conséquences de fortes précipitations pluvieuses sur le débordement du ruisseau sur leur propriété.

Ils expliquent que c’est en vain que les défendeurs objecteraient n’en avoir jamais eu connaissance puisqu’ils ont eu eux-mêmes à subir des inondations en juin 2016 et qu’il leur a été conseillé par leur assurance de l’époque d’effectuer des travaux d’aménagement intérieur pour ne plus avoir à subir de dégâts qu’elle refuserait à l’avenir d’indemniser.

Les époux demandeurs soutiennent que s’ils en avaient été avisés par les défendeurs, ils n’auraient peut-être pas contracté et auraient assurément sollicité une réduction du prix.

Selon eux, le caractère inondable de la maison constitue un vice que les vendeurs leur ont sciemment dissimulé.

Pour les époux [T], la situation de cette maison soumise aux risques d’inondation entraîne une moins-value comprise entre 15 et 20 % de sa valeur, de sorte que l’économie du contrat devait être affectée d’un pourcentage compris dans cette fourchette. Ils réclament ainsi le paiement de la somme de 20 000 euros correspondant à la différence entre le prix de vente de 217 500 euros et la valeur réelle du bien estimée à 197 500 euros.

En outre, ils soutiennent qu’ils ont dû réaliser des travaux pour tenter d’obvier à l’avenir aux conséquences de nouvelles pluies abondantes, à savoir : terrassement, drainage, pose d’un puits perdu avec tuyau équipé d’un clapet anti-retour, fourniture et pose de panneaux anti-inondation, construction d’un mur et d’un puisard avec pompe à l’arrière de leur chalet.

Ils précisent, à titre d’observations quant aux pièces versées en défense, que le PLU de la commune ne mentionne nullement que l’immeuble de époux [O] a été inondé en 2016 ; qu’en outre l’acte de vente mentionne que « le bien est situé dans une commune qui n’est pas concernée par les risques naturels et technologiques ». Ils ajoutent que les défendeurs ne leur ont pas remis le document appelé ERP (état des risques et pollution).

Par ailleurs, les époux [T] précisent que s’ajoute à ces préjudices, le doublement de la prime d’assurance habitation du fait du sinistre du 14 juillet 2021 et de son potentiel renouvellement (415,44 euros en 2019 contre 871,80 euros en 2021). Ils relèvent qu’ils ont également dû s’acquitter du paiement d’une franchise de 380 euros dans le cadre de leur indemnisation dudit sinistre.

Ils soulignent enfin avoir acquis cette maison à la campagne pour y vivre paisiblement leur retraite ; qu’au lieu de cela, leur sous-sol a été intégralement dégradé par cette inondation qui aurait pu être prévenue si les vendeurs les avaient informés de ce risque et de la nécessité d’entreprendre des travaux à titre préventif. Ils sollicitent ainsi la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice moral et du trouble de jouissance qu’ils ont subi.

À titre subsidiaire, les époux [T] soutiennent que leur consentement a été vicié par le dol par réticence des défendeurs, lesquels ont délibérément omis de les informer de l’existence d’un sinistre inondation survenu quelques années auparavant et ce alors même que l’acte de vente mentionne expressément les dispositions de l’article 1112-1 du code civil sur l’obligation d’information pré-contractuelle.

Il est constant selon eux que si cette information avait été portée à leur connaissance ils n’auraient pas contracté ou à tout le moins dans des conditions financières moindres, la sinistralité du site affectant incontestablement sa valeur conformément à l’estimation qu’ils produisent.

Sur la force majeure soulevée par les défendeurs, les époux [T] rappellent qu’ils ont eux-mêmes été victimes en 2016 du même sinistre. Ils déclarent que ce sinistre antérieur fait perdre à l’événement climatique de 2021 son caractère d’imprévisibilité.

S’agissant de l’attestation du mandataire immobilier versée en défense, ils la disent mensongère principalement en ce qu’il y est certifié que le problème de l’inondation de 2016 aurait été porté à la connaissance des acquéreurs et même évoqué chez le notaire. Ils relèvent ainsi que si le notaire avait eu connaissance de ce sinistre, il n’aurait pas manqué de le mentionner expressément dans son acte, à tout le moins pour exclure tout risque d’engagement de sa responsabilité civile professionnelle.

Les époux [T] affirment au contraire qu’ils étaient tout autant que le notaire convaincus de l’absence de sinistralité potentielle compte tenu des déclarations des époux [E] dans l’acte de vente, à savoir : absence de construction ou rénovation dans les dix dernières années alors que le mandataire immobilier atteste de « réparations » faites en 2016 ; absence d’information sur l’inondation de 2016 malgré son aspect déterminant et essentiel sur leur consentement.

Ils notent que force est de constater qu’à ce jour, les défendeurs ne démontrent pas avoir informé les futurs acquéreurs des risques d’inondations de leur propriété, ni lors de la formation de leur consentement ni même ultérieurement et ce malgré la bonne foi qui doit présider aux relations contractuelles. Ils ajoutent que c’est aux défendeurs qu’il appartient, s’ils le souhaitent, de mettre en cause le notaire, ce qu’ils ne feront pas car ils lui ont également dissimulé le sinistre de 2016.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile, les époux [E] demandent, au bénéfice de l’exécution provisoire, de constater qu’il n’existe aucune faute, aucun préjudice et aucun lien entre une éventuelle faute et un éventuel préjudice et de débouter purement et simplement les époux [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Ils sollicitent la condamnation des époux [Z] à leur régler la somme de 3.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens de l’instance.

Les époux [E] quant à eux exposent tout d’abord que les demandeurs font abstraction du caractère exceptionnel des précipitations des 14 et 15 juillet 2021 alors que la commune de [Localité 7] a été reconnue en état de catastrophe naturelle par arrêté du 25 août 2021 pour les « inondations et coulées de boue du 13 juillet 2021 au 16 juillet 2021 ».

Ils relèvent qu’ un arrêté de catastrophe naturelle du 26 septembre 2016 avait été publié s’agissant des inondations et coulées de boue du 3 juin 2016 sur la même commune. Selon eux, ces arrêtés sont synonymes d’une force majeure empêchant la qualification de vice caché. En outre, ils versent une attestation de l’agent immobilier en charge de la vente certifiant qu’il a évoqué avec eux le problème d’inondation de 2016.

Ils contestent l’importance des travaux réalisés par les demandeurs, précisant que le mur en agglos de 30 cm visible sur les photographies versées aux débats a été érigé par M. [P] [B] en 2017 ou 2018 et notent que les demandeurs ,réclamant pourtant plusieurs dizaines de milliers d’euros de dommages et intérêts , ne communiquent qu’une seule et unique facture afférente à la pose de panneaux anti-inondation pour un montant total de 387,16 euros.

Ils rappellent que selon la Cour de cassation, catastrophes naturelles et force majeure sont considérées comme identiques et que si une catastrophe naturelle doit en principe être déclarée, c’est à la condition qu’elle affecte la structure de l’immeuble, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Ils retiennent que force est de constater que les époux [T] avaient été informés de l’inondation de 2016 et qu’ils ont négocié en connaissance de cause l’immeuble en question.

Les défendeurs soulignent également que les époux [T] ont ciblé leurs recherches autour de la commune de [Localité 7] multipliant les visites avec des agents immobiliers en sorte que ces derniers savaient pertinemment dans quel secteur ils allaient acquérir un immeuble et quels étaient les éventuels risques qui s’y rattachaient. Ils rappellent de plus qu’agents immobiliers et notaires sont débiteurs d’une obligation de conseil et d’information, ce qui n’est certainement pas leur cas.

S’agissant du préjudice et de sa démonstration, les défendeurs relèvent encore que les acquéreurs ne sollicitent aucune expertise judiciaire pour justifier de la prétendue perte de valeur de l’immeuble litigieux. Ils leur reprochent de se contenter ainsi d’un dossier d’estimation réalisé par un agent immobilier complaisant qui ne tiendra jamais compte du marché immobilier général.

Concernant les travaux correctifs nécessaires, les époux [E] soutiennent qu’il est fait référence à un simple devis du 26 octobre 2021 ne comportant aucune référence technique et ne permettant pas de comprendre l’utilité des travaux ainsi prévus, lesquels n’ont au demeurant jamais été effectués. Selon eux, la seule dépense réelle depuis l’acquisition de l’immeuble en 2019 a été consacrée à l’achat d’un panneau anti-inondation.

Enfin, ils notent que les prétendues inondations dont sont censés souffrir les demandeurs ne les ont pas empêchés d’installer de très nombreux pots de fleurs ou décorations sans que cela pose la moindre difficulté.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 novembre 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 30 mai 2025.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte des dispositions de l’article 1642 du code civil que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre par lui-même. En revanche, en vertu des dispositions de l’article 1643 du même code, il est tenu des vices cachés, qu’il en ait eu connaissance ou non, à moins que dans ce dernier cas, il n’ait été stipulé qu’il ne serait obligé à aucune garantie.

L’acquéreur qui sollicite la mise en œuvre de la garantie des vices cachés doit démontrer qu’il existe un défaut inhérent à la chose (un vice), que celui-ci était antérieur à la vente, que ce défaut est grave et compromet l’usage de la chose. En présence d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés, il doit en outre démontrer que le vendeur connaissait le défaut de la chose et qu’il l’a délibérément caché.

En outre, il résulte de l’article 1128 du code civil que le consentement des parties est nécessaire à la validité du contrat.

L’article 1130 du même code indique que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 précise que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

La caractérisation d’un dol suppose donc la démonstration d’un élément matériel, à savoir des manœuvres ou des mensonges ou la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante pour l’autre partie, d’un élément intentionnel, à savoir la volonté de tromper son cocontractant en vue d’obtenir son consentement au contrat, et un lien de causalité, à savoir que ces informations ou omissions mensongères ont emporté le consentement du cocontractant, alors que, sans elles, il n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

En l’espèce, les époux [T] soutiennent à titre principal que le caractère inondable de la maison vendue constitue un vice que les vendeurs leur ont sciemment dissimulé, affirmant à titre subsidiaire que leur consentement a été vicié par le dol des époux [B], qui ont délibérément omis de les informer de l’existence d’un sinistre inondation survenu quelques années auparavant lors de fortes précipitations pluvieuses.

L’acte notarié de vente du 06 décembre 2019 produit par les demandeurs prévoit dans un paragraphe intitulé ''CONSULTATION DE BASE DE DONNEES ENVIRONNEMENTALES'' (p. 12) que : « La base de données suivante a été consultée : * La base de données relative aux risques naturels et technologiques (GEORISQUES). Une copie de cette consultation est annexée ».

Cependant, malgré leur importance, aucune annexe audit acte de vente n’est versée, que ce soit par les demandeurs ou par les défendeurs.

Il est à noter que le portail GÉORISQUES répertorie l’ensemble des risques naturels et technologiques sur le territoire français. En plus d’offrir un descriptif des risques en question pour une adresse donnée, il est censé lister les arrêtés portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle reconnus sur une commune.

Il convient dès lors d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter les parties à fournir l’ensemble des annexes à l’acte notarié de vente du 6 décembre 2019.

Par ailleurs, ledit acte notarié est encore complété par un paragraphe intitulé ''Certificat d’urbanisme d’information'' (p. 10) ainsi rédigé : « Suivant courrier en date du 29 octobre 2019 fait par le notaire soussigné auprès de la commune de [Localité 6] dont une copie est annexée aux présentes, Maître [X] [H] a sollicité de la part des services compétents : un certificat d’urbanisme (…).

Malgré plusieurs relances (…), aucun retour n’a été effectué à ce jour (…) à l’exception d’un courriel daté du 05 décembre 2019, demeuré ci-annexé, précisant les informations suivantes :

« (…) j’ai contacté le service instructeur de la DDT de [Localité 8]. Le CU est encore dans leur service et devrait arriver en mairie (…) courant de la semaine prochaine (semaine 50). Je ne manquerai pas de vous le faire parvenir aussitôt (…). Monsieur [D] [S], Maire de [Localité 6] ».

En conséquence, compte tenu de l’urgence de la régularisation des présentes, les parties, notamment l’acquéreur, requièrent formellement du notaire soussigné de passer outre à la production ou d’un certificat d’urbanisme et le somment de recevoir acte à la date de ce jour ».

Or le tribunal relèvera que ledit certificat – dont « les parties, notamment l’acquéreur » n’ont pas souhaité attendre la transmission – est également susceptible de fournir des informations quant à l’identification des risques sur un terrain, un secteur ou une commune.

Aussi, quand bien même il leur aurait été fourni après la réitération de la vente par acte authentique, les parties sont invitées, le cas échéant, à produire le certificat d’urbanisme en question.

Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes en ce comprises celles formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe , avant dire droit,

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture du 29 novembre 2024,

ORDONNE la réouverture des débats,

INVITE les parties à produire aux débats l’ensemble des annexes à l’acte notarié du 6 décembre 2019 portant vente de la maison d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 4],

INVITE les parties à fournir le certificat d’urbanisme d’information visé dans l’acte notarié du 6 décembre 2019,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état électronique du vendredi 28 novembre 2025 à 10h30;

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes dans cette attente,

RÉSERVE les demandes et les dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition le 26 septembre 2025.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE