TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/665

RG n° : N° RG 22/01143 – N° Portalis DBZD-W-B7G-CFZC

[N]

C/

[V]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [Z] [N]

né le 22 Juillet 1955 à PORTUGAL

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

Madame [W] [F] épouse [N]

née le 23 Avril 1959 à PORTUGAL

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [V]

né le 18 Mars 1972 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant

Madame [E] [P] épouse [V]

née le 22 Juin 1974 à [Localité 9]

domiciliée : chez

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante à l’audience du 25/06/2024

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Maxime HANRIOT, juge placé auprès du premier président de la cour d’APPEL DE NANCY par ordonnance du 3 juillet 2025,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du :14 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée le : 05/01/2026

à : M^e Thomas KREMSER

FAITS ET PROCEDURE

Par acte d’huissier du 22 décembre 2021, M. [O] [N] et Mme [W] [F] épouse [N] ont fait délivré un congé aux fins de vente à leurs locataires, aux termes d’un contrat de bail conclu le 30 juin 2010.

Par acte d’huissier du 11 juillet 2022, M. [N] et Mme [F] ont fait citer M. [H] [V] et Mme [E] [P] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] aux fins de :

déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré le 22 décembre 2021 pour le 30 juin 2022,déclarer M. [V] et Mme [P] occupants sans droit ni titre et ordonner leur expulsion,les condamner solidairement à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle,les condamner solidairement aux dépens.

À l’audience du 18 octobre 2022, M. [N] et Mme [F] ont maintenu leurs demandes et M. [V] et Mme [P] ont sollicité de :

reconnaître que le congé aux fins de vente ne revêt pas les formes prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et que le bail est reconduit pour 3 ans,déclarer la copie du bail déposé par M. [N] et Mme [F] comme faux et usage de faux et usurpation de signature,déclarer la proposition d’arrangement comme une incitation à la fraude fiscale,rejeter la totalité des demandes de M. [N] et Mme [F],les condamner au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre celle de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts et aux dépens.

Par jugement avant dire droit du 9 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection a rouvert les débats, invité les parties à s’expliquer sur les deux baux d’habitation produits aux débats et renvoyé l’affaire à l’audience du 23 mai 2023.

À l’audience du 23 mai 2023, M. [N] et Mme [Y] [G] ont indiqué qu’il n’y avait qu’un seul bail et ont modifié leurs demandes. Ils ont ainsi sollicité de :

déclarer valable le congé pour vendre,déclarer les locataires occupants sans droit ni titre et ordonner leur expulsion,les condamner au paiement d’un arriéré de loyer et d’une indemnité d’occupation,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour non paiement du loyer et ordonner leur expulsion,les condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Régulièrement convoqués, les défendeurs n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Par jugement avant dire droit du 22 août 2023, le juge des contentieux de la protection a rouvert les débats, ordonné la vérification d’écritures, sollicité la comparution personnelle de M. [V] et ordonné la production du bail du 30 juin 2010 en original.

Par jugement mixte du 19 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a annulé le congé délivré par acte d’huissier du 22 décembre 2021 par M. [N] et Mme [F] aux fins de vente à M. [V] et Mme [P] en se prévalant d’un bail conclu le 30 juin 2010 et ordonné la réouverture des débats. Le juge des contentieux de la protection a estimé que le bail du 30 juin 2010 n’avait pas été signé par M. [V], que le bail du 1er juillet 2010 comportait la signature de M [V] et des bailleurs, que ce bail ne prévoyait pas la location d’un garage alors que le congé pour vendre a été délivré en se fondant sur un bail comprenant un garage, de sorte que celui-ci devait être considéré comme nul. Il a enfin rouvert les débats sur la demande nouvelle de résiliation du bail en l’absence des défendeurs.

Aux termes de ses dernières écritures datées du 18 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, M. [N] et Mme [F] sollicitent de voir :

condamner M. [V] et Mme [P] à leur payer la somme de 4.680 euros au titre de l’arriéré locatif,condamner M. [V] et Mme [P] à leur payer la somme de 6.453,19 euros au titre des réparations locatives,condamner M. [V] et Mme [P] à leur payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts,condamner M. [V] et Mme [P] à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses dernières écritures datées du 15 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, M. [V] et Mme [P] sollicite de voir :

déclarer le bail présenté par M. [V] et Mme [P] comme faux, usage de faux et usurpation de signature,rejeter l’ensemble des demandes à l’exception de celle au titre des loyers de décembre 2022 et mars 2023,ordonner le remboursement de la caution de 780 euros,condamner M. [N] et Mme [F] à leur payer la somme de 2.500 euros au titre du préjudice moral,condamner M. [N] et Mme [F] à leur payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts,condamner M. [N] et Mme [F] à leur payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,condamner M. [V] et Mme [P] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 14 octobre 2025.

M. [N] et Mme [F], assistés de leur conseil, ont maintenu leurs demandes, se référant à leurs dernières écritures, et ont précisé que les défendeurs avaient quitté les lieux volontairement et qu’ils restaient redevables d’un arriéré locatif de décembre 2022 et de mars à mai 2023 correspondant à la durée du préavis de 3 mois, soit un total de 3.120 euros, outre deux mois de préavis.

M. [V], comparant en personne, a maintenu ses demandes et précisé qu’il avait donné congé oralement en salle d’audience le 15 juin 2024.

Mme [P], régulièrement convoquée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est relevé que la demande de « déclarer le bail faux, usage de faux et usurpation de signature » relève de la compétence du juge pénal et non celle du juge des contentieux de la protection.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 15 de la même loi, lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Et conformément à l’article 22, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Enfin, il est rappelé que l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les bailleurs réclament la somme de 3.120 euros au titre des loyers de décembre 2022, mars 2023, avril 2023 et mai 2023, outre deux mois de loyers impayés au titre du préavis de 3 mois. Il ressort du contrat de bail signé entre les parties le 1er juillet 2010 que le loyer s’élève à la somme de 780 euros, de sorte que les défendeurs sont redevables de la somme de 3.120 euros (780 euros x 4) au titre des loyers de décembre 2022 et de mars à mai 2023. De même, conformément à l’article 15 précité, ils sont également redevables de trois mois de préavis après congé délivré au bailleur. Ces derniers ne justifient d’aucun paiement, ni au titre des loyers de décembre 2022 et mars à mai 2023 ni au titre des trois mois de préavis, étant relevé que les bailleurs admettent avoir reçu un mois de loyer sur les trois. En conséquence, M. [V] et Mme [P] restent redevables de la somme de 4.680 euros.

Par ailleurs, il est relevé que le contrat de bail prévoit un dépôt de garantie de 780 euros et les bailleurs confirment avoir conserver cette somme. Dans ces conditions, il convient de déduire de l’arriéré locatif la somme de 780 euros.

Ainsi, M. [H] [V] et Mme [E] [P] seront condamnés à payer à M. [O] [N] et Mme [W] [Y] [G] la somme de 3.900 euros euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur les dégradations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, les bailleurs réclament la somme totale de 6.543,19 euros se décomposant comme suit :

une facture de nettoyage pour un montant de 1.249,99 euros,un devis pour le remplacement d’une sangle de volet, d’une poignée de fenêtre, d’une clenche, d’une crémone de porte d’entrée, d’un vitrage cassé et la pose de plinthes dans le couloir escalier, couloir chambre et chambre 1 à 3 pour un montant de 3.650,24 euros,une facture pour le remplacement du réfrigérateur, du four, de la hôte et des plaques de cuissons pour 1.259 euros,des factures pour des pots de peinture pour un total de 370 euros,outre 13 euros pour la réparation de la porte d’entrée.

Sur la facture de 1.259 euros, il ressort de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement par huissier de justice le 24 juin 2024 que la hotte aspirante est sans grille et le filtre non nettoyé, que la plaque de cuisson est écaillée et que l’allume gaz ne fonctionne pas. Il résulte en revanche de l’éta t des lieux de sortie que le réfrigérateur et la plaque de cuisson étaient hors service, de sorte que les bailleurs ne peuvent mettre à la charge des locataires le remplacement d’une plaque de cuisson neuve et d’un réfrigérateur. De même, aucun état des lieux d’entrée ou de sortie ne fait mention de l’existence d’un four, de sorte que les bailleurs ne peuvent davantage exiger des locataires le remplacement du four. Compte tenu de ces éléments, il convient de ramener la facture à la somme de 200 euros.

Sur la facture de 3.650,24 euros et la réparation de la porte d’entrée, si l’état des lieux de sortie fait état d’une porte d’entrée avec un vitrage cassé et de l’absence de plinthe dans les chambres, il est relevé que l’état des lieux d’entrée en faisait déjà état, de sorte que les bailleurs ne sont pas fondés à réclamer des sommes à ce titre. De même, ils ne peuvent mettre à la charge des locataires des dégradations non constatées dans l’état des lieux de sortie. Sur ce point, la comparaison des deux états des lieux permet d’admettre des dégradations sur la fenêtre et la porte vitrée de la salle à manger, sur la porte du couloir, sur une fenêtre et le volet de la chambre 1 et sur le double vitrage du ventail de la chambre 3. Compte tenu de ces éléments, il convient de ramener le devis de 3.650,24 euros à la somme de 1.000 euros.

Sur les frais de peinture, il est constaté que l’état des lieux d’entrée faisait déjà état d’une peinture usagée et de plusieurs trous dans les murs pour l’essentiel du logement, de sorte que les bailleurs ne démontrent pas l’existence de dégradations locatives sur ce point et seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les frais de nettoyage, l’état des lieux de sortie fait état d’un logement dans l’ensemble sale, contrairement à l’état des lieux d’entrée, de sorte que le montant réclamé au titre des frais de nettoyage est justifié.

En conséquence, il convient de condamner M. [V] et Mme [P] à payer à M. [N] et Mme [F] la somme de 3.449,99 euros au titre des dégradations locatives.

Sur la demande d’indemnisation de M. [N] et Mme [F] au titre du préjudice moral et financier

Il est rappelé que conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est relevé que les demandeurs ne justifient par aucun élément du préjudice moral et financier qu’ils allègent, de sorte qu’il convient de rejeter leur demande.

Sur les demandes d’indemnisation formée par M. [V]

M. [V] ne justifie par aucun élément au dossier de l’existence d’un préjudice moral en lien avec les faits qu’il allègue, de sorte que sa demande doit également être rejetée.

Sur la demande d’indemnisation pour procédure abusive

L’exercice d’une action ou d’une défense en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, l’appréciation inexacte que l’une des parties fait de ses droits ne constituant pas une faute susceptible d’engager sa responsabilité à ce titre.

En l’espèce, M. [V] ne démontre pas que les bailleurs auraient agi abusivement ou que leur action procède d’un usage excessif d’un droit, de la mauvaise foi ou d’un acte de malice.

En conséquence, il convient de débouter M. [V] de sa demande de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [V] et Mme [P], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [V] et Mme [P], partie perdante, seront condamnés à verser à M. [N] et Mme [F] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE M. [H] [V] et Mme [E] [P] à payer à M. [O] [N] et Mme [W] [F] la somme de 3.900 euros au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE M. [H] [V] et Mme [E] [P] à payer à M. [O] [N] et Mme [W] [F] la somme de 3.449,99 euros au titre des dégradations locatives ;

DEBOUTE M. [O] [N] et Mme [W] [F] de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice moral et financier ;

DEBOUTE M. [H] [V] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE M. [H] [V] de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive ;

CONDAMNE M. [H] [V] et Mme [E] [P] aux dépens ;

CONDAMNE M. [H] [V] et Mme [E] [P] à payer à M. [O] [N] et Mme [W] [F] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé à [Localité 10] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction le 18 décembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT