TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00098 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQMT

S.C.I. LJ INVESTISSEMENT

C/

[J]

ORDONNANCE DE REFERE DU 18 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LJ INVESTISSEMENT

agissant poursuites et diligences de son représentant légal Monsieur [V] [X], domicilié ès qualité audit siège (RCS 431765387)

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [I], [T] [J]

né le 10 Avril 1976 à

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant le 9 septembre 2025

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Maxime HANRIOT, juge placé auprès du premier président de la cour d’APPEL DE NANCY par ordonnance du 3 juillet 2025,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 novembre 2025

Copie exécutoire délivrée le : 30/12/2025

à : M^e Eric MALLET

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 16 mars 2018 avec effet au 20 mars 2018, la SCI LJ Investissement a consenti un bail à M. [I] [J] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 1] à Gorcy 54730, moyennant un loyer de 550 euros par mois, outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2023, il a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4.339,41 euros pour les arriérés de loyers et charges et de justifier de l’assurance habitation, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 30 juin 2025, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il l’a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins notamment de :

constater la résiliation du bail,ordonner la libération des lieux,le condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 6.675,48 euros au titre de l’arriéré locatif, outre les loyers à échoir jusqu’à la résiliation du bail et une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 euros, une indemnité de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

À l’audience du 25 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI LJ Investissement, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, se référant à son acte introductif d’instance.

Régulièrement cité, M. [I] [J] a comparu à l’audience du 9 septembre 2025 puis n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter aux audiences de renvoi du 14 octobre 2025 et 25 novembre 2025.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 1er juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SCI LJ Investisement justifie avoir saisi la CCAPEX de Meurthe-et-Moselle le 11 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juin 2025.

En conséquence, sa demande est recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Et selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la bailleresse a fait signifier à M. [I] [J] le 8 décembre 2023 un commandement d’avoir à payer la somme de 4.339,41 euros et de justifier de l’assurance habitation, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, et il résulte du décompte qu’elle produit aux débats que M. [I] [J] a effectué un paiement de 350 euros le 20 décembre 2023 et des versements pour un total de 6.120 euros sur l’année 2024, sans qu’il soit possible de déterminer les dates de paiement et donc de vérifier si la somme de 6.120 euros a été versée à la bailleresse dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, le décompte se contentant d’indiquer « versements sur l’an 2024 ».

En revanche, M. [I] [J] ne justifie pas de la souscription d’un contrat d’assurance des risques locatifs.

Dans ces conditions, la demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse et il convient de constater la résiliation du bail à compter du 8 janvier 2024.

Sur la demande d’expulsion

Compte tenu de la résiliation du bail constatée par la présente décision, M. [I] [J] est occupant sans droit ni titre du logement.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [I] [J] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 8] , par application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que M. [I] [J] s’est maintenu dans les lieux et qu’il reste donc redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du contrat de bail, soit la somme de 580 euros, et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés de l’appartement au bailleur ou à son mandataire.

Cette indemnité d’occupation sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SCI LJ Investissement que M. [I] [J] reste devoir la somme de 6.675,48 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 avril 2025. M. [I] [J], non comparant, ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif ni ne justifie d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte. Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais inhérents à la signification et notification des actes liés à la procédure qui sont compris dans les dépens et qui ne constituent pas des sommes dues au titre des loyers et provisions sur charges, en l’espèce la somme totale de 225,48 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [I] [J] à payer à la SCI LJ Investissement la somme provisionnelle de 6.450 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [I] [J], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [I] [J], partie perdante, sera condamné à verser à la SCI LJ Investissement la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de résiliation du bail formée par la SCI LJ Investissement ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2018 entre, d’une part, la SCI LJ Investissement et, d’autre part, M. [I] [J], concernant le logement situé [Adresse 1] à Gorcy 54730 sont réunies à la date du 8 janvier 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [I] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DISONS que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS M. [I] [J] à payer à titre provisionnel à la SCI LJ Investissement la somme de 6.450 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance ;

CONDAMNONS M. [I] [J] à payer à titre provisionnel à la SCI LJ Investissement une indemnité d’occupation mensuelle de 580 euros, qui sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS M. [I] [J] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS M. [I] [J] à payer à la SCI LJ Investissement la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé à [Localité 9] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction le 18 décembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT