TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

BRIVE LA GAILLARDE

JUGEMENT DU 12 DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/00391 – N° Portalis DBXF-W-B7I-CYJT

Minute n°

AL/AJ

Nature de l’affaire : Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

DEMANDERESSE :

S.C.I. [14], inscrite au RCS de Brive sous le numéro [N° SIREN/SIRET 5], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 13]

Représentée par M^e Cédric PARILLAUD, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEUR :

Maître [D] [K], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Laetitia DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES

Grosse M^e Dauriac, M^e Parillaud le 12/12/2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

— Thierry WEILLER, Vice-Président

— Axelle JOLLIS, Vice-Président

En l’absence d’opposition des avocats de la cause les magistrats ont tenu l’audience des plaidoiries conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile et ont rendu compte des débats oraux lors du délibéré

Lors du délibéré :

— Thierry WEILLER, Vice-Président

— Axelle JOLLIS, Vice-Président

— Roxana LAURENT, Juge

GREFFIER : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

MINISTÈRE PUBLIC :

Auquel le dossier a été communiqué et qui a fait connaître son avis par conclusions écrites

DÉBATS : À l’audience publique du 10 octobre 2025, les parties ayant été avisées par le président que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 12 décembre 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort,

Mise à disposition du jugement au greffe le : 12 décembre 2025

Vu le rapport de Axelle JOLLIS

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EXPOSÉ DES FAITS

Selon acte authentique reçu le 26 septembre 2022 par Me [D] [K], notaire à BRIVE LA GAILLARDE, la SCI [14] a acquis auprès de la SARL [12] (ci après dénommée [11]) un terrain à bâtir sis [Adresse 16], cadastré section CT n°[Cadastre 2], n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 4], au prix de 170 000 euros.

La SARL [11] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de BRIVE LA GAILLARDE du 30 janvier 2023.

Le 8 février 2024, le Trésor Public, titulaire depuis le 20 septembre 2022 d’une inscription hypothécaire sur le terrain objet de la vente, a notifié à la SCI [14] un commandement de payer la somme totale de 302 440 euros valant saisie immobilière au titre d’une créance principale de 276 325 euros détenue à l’encontre de la SARL [11].

Estimant que le notaire avait commis une faute en omettant d’effectuer les vérifications hypothécaires au moment de la vente, par lettre recommandée datée du 19 février 2024, la SCI [14] a mis en cause la responsabilité de Me [K] en lui demandant de trouver un accord de règlement auprès du Trésor public.

Le 26 mars 2024, l’inspecteur divisionnaire de la [9] a donné quittance subrogative à la [18], assureur en responsabilité civile professionnelle de Me [K], après avoir reçu la somme de 138 618,18 euros en règlement transactionnel et pour solde de touts comptes de la créance du Trésor public détenue à l’encontre de la SARL [11].

Par acte du 10 avril 2024, la [10] a déclaré donner mainlevée totale et consentir à la radiation entière et définitive de l’hypothèque légale inscrite le 20 septembre 2022 sur les immeubles sis à [Localité 23] sections CT [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour garantie de la somme de 302 440 euros.

Par courriel du 22 avril 2024, la [17] a informé l’avocat de la SCI [14] qu’elle avait réglé une somme complémentaire pour les frais de radiation de l’hypothèque et attendre du Trésor public le justificatif de la mainlevée.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2024, la SCI [14] a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE, au visa des articles 1240 et suivants du Code civil, Maître [K] aux fins de voir :

— condamner Me [K] à lui payer la somme de 302 440 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— condamner Me [K] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation du bien immobilier ;

— condamner Me [K] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

Par conclusions récapitulatives communiquées par RPVA le 19 février 2025 , la SCI [K] sollicite du tribunal, de :

— condamner Me [K] à lui payer la somme de 34 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— condamner Me [K] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire.

La SCI [14] développe l’argumentation suivante :

> La requérante précise à titre liminaire que le justificatif de levée de l’inscription hypothécaire n’a jamais été transmis à la SCI, l’obligeant à saisir le tribunal.

> Elle expose que, conformément à une jurisprudence constante de la Cour de Cassation, le notaire instrumentaire est tenu, envers les parties, d’un devoir de conseil dont le caractère est absolu et qu’il a notamment l’obligation d’éclairer les parties et d’attirer leur attention sur les conséquences et les risques que comportent les transactions auxquelles il prête le concours de son office. Il s’agit d’une obligation absolue d’efficacité de l’acte qui pèse sur le notaire instrumentaire qui l’oblige à s’assurer des éventuelles inscriptions hypothécaires pesant sur le bien vendu.

La SCI [14] fait valoir que, contrairement aux bonnes pratiques en vigueur dans la profession, Me [K] n’a pas vérifié avant de libérer le prix s’il existait une inscription hypothécaire sur le bien vendu au jour de la vente et qu’elle ne peut être exonérée de sa responsabilité par la vérification de l’état hypothécaire antérieur à la vente.

La requérante ajoute n’avoir été informée de l’existence de cette hypothèque au profit du Trésor public que par la réception du commandement de payer valant saisie immobilière du 8 février 2024, alors que Me [K] a reçu le document faisant apparaître l’hypothèque du Trésor public dès le 30 septembre 2022 soit seulement huit jours après la vente, ce qui constituerait un grave manquement à son devoir d’information.

> La SCI [14] soutient subir un préjudice malgré la prise en charge du règlement du Trésor public par l’assurance de Me [K] dès lors qu’elle s’est trouvée désemparée, ne pouvant au surplus se retourner contre la SARL [11] placée en liquidation judiciaire, et qu’elle a par la suite été suspendue aux démarches de l’assureur du notaire, lequel ne lui a jamais envoyé la confirmation de la régularisation de la levée de l’hypothèque.

Dans ces conditions, la SCI [14] explique que son projet immobilier de construction d’un local commercial à louer a été stoppé par la réception du commandement de payer du Trésor public pendant près de deux ans. Elle fait ainsi valoir un préjudice d’immobilisation, évalué à 10% par an du prix d’achat selon les usages habituels.

* * *

En réponse, par dernières conclusions communiquées par RPVA le 9 janvier 2025, Maître [D] [K] sollicite du tribunal de :

— débouter la SCI [14] de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— en tout état de cause, condamner la SCI [14] aux entiers dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Me [K] développe l’argumentation suivante :

> La défenderesse conteste toute faute dans la mesure où le notaire n’est tenu que d’obtenir un état hypothécaire récent avant la signature de l’acte de vente.

Elle rappelle avoir sollicité deux états hypothécaires, l’un obtenu le 27 décembre 2021 et le second le 9 août 2022, faisant apparaître deux inscriptions au profit de la [7] [Localité 19] et de la [20], levées le jour de la vente avec paiement des deux créances par imputation sur le prix de vente.

Elle précise que la vente authentique devait initialement avoir lieu avant le 15 août 2022 mais a été retardée par l’obtention tardive par l’acquéreur du permis de construire et de son financement bancaire.

Elle indique que ce n’est que 30 septembre 2022, par la réception de l’état sur formalités sollicité le 27 septembre, qu’elle a découvert l’inscription d’hypothèque légale prise au profit du Trésor public de la [Localité 6] le 20 septembre 2022 à l’encontre de la société [11].

> Me [K] conteste également l’existence d’un quelconque préjudice subi par la SCI [14], relevant que celle-ci ne démontre nullement ses projets commerciaux et qu’en toute hypothèse, il ne s’agissait que d’une indisponibilité juridique très courte, du 8 février 2024 au 26 mars 2024, date de la quittance subrogative émise par les Finances publiques.

Elle précise que c’est le Trésor public qui n’a pas informé la [17] de la finalisation de la radiation de l’hypothèque et que la SCI [14] aurait pu, dès avril 2024, solliciter elle-même ce document auprès du Trésor public ou relancer la compagnie d’assurance.

Elle ajoute que le permis de construire dont se prévaut la requérant a été délivré dès le 26 juillet 2022 mais était suspendu à la réalisation de mesures d’archéologies préventives. Elle soutient que la SCI [14] est également défaillante dans la preuve du montant du rendement espéré. Elle souligne la variation importante des demandes de la requérante entre son assignation et ses dernières conclusions.

Me [K] souligne que son assureur a été très diligent et a tenu informé en temps utile la SCI [14] de ses démarches de règlement amiable auprès du Trésor public, la SCI [14] ayant d’ailleurs indiqué dès le 29 avril 2024 être rassurée et ne demandant plus que la somme de 2 400 euros pour clore le dossier.

> A titre subsidiaire, en cas de condamnation par la juridiction, Me [K] demande que soit écartée l’exécution provisoire compte tenu de l’absence du moindre caractère urgent de l’affaire.

* * *

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 septembre 2025, l’audience de plaidoiries étant fixée au 10 octobre 2025.

A l’issue des débats, la date de prononcé du jugement a été fixée au 12 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la mise en cause de la responsabilité du notaire instrumentaire

La responsabilité du notaire agissant en qualité d’officier ministériel est de nature délictuelle fondée sur l’article 1240 du Code civil. Pour être engagée, elle suppose l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

— sur l’existence d’une faute commise par le notaire instrumentaire

La SCI [14] reproche à Me [K] un manquement à son devoir de conseil consistant dans l’absence de vérification de l’état hypothécaire au jour de la vente avant libération du prix de vente.

Secondairement, la SCI [14] fait grief à Me [K] de ne pas l’avoir immédiatement informée de l’existence de l’hypothèque légale prise par le [21] lorsqu’elle en a eu connaissance.

Au titre de son devoir de conseil et de son obligation de veiller à l’efficacité des actes qu’il instrumente, le notaire est tenu de procéder à des recherches avant d’authentifier un acte, quel que soit celui-ci, et à ce titre, il doit vérifier l’état hypothécaire de l’immeuble objet de la vente.

Un notaire ne peut par conséquent, sans engager sa responsabilité, se dispenser de lever l’état hypothécaire qui lui permettra de découvrir la situation exacte du bien vendu.

Toutefois, aucun texte, ni la jurisprudence n’exige du notaire de requérir un second état hypothécaire au moment de la publication de l’acte.

Ainsi, dès lors qu’il a pris le soin de lever un état hypothécaire avant la signature du contrat de vente afin de s’assurer de la situation de l’immeuble à une date suffisamment proche de celle de l’acte, le notaire peut se dessaisir du prix, après avoir réglé les créanciers inscrits, aucun texte ne lui imposant de conserver le prix plus longtemps (Civ. 1re, 23 nov. 2004, no 03-10.233 ; Civ. 1re, 15 mars 2005, no 03-11.823, Civ. 1re, 27 nov. 2008, no 07-18.739).

En l’espèce, Me [K] a sollicité l’état hypothécaire de l’immeuble hors formalité à deux reprises avant la signature de l’acte authentique du 26 septembre 2022: le 20 décembre 2021, après signature du compromis de vente du 15 novembre 2021, puis le 5 août 2022.

Les deux états hypothécaires délivrés par les services de la publicité foncière les 27 décembre 2021 et 9 août 2022 ne faisaient apparaître que les deux hypothèques suivantes :

— l’hypothèque conventionnelle publiée le 14 septembre 2016 au profit de la [20] pour un montant de 160 000 euros en principal et 32 000 euros en accessoires ayant effet jusqu’au 23 août 2024 ;

— l’hypothèque légale publiée le 7 octobre 2021 au profit du Trésor public de [Localité 15] pour un montant de 29 005,58 euros en principal ayant effet jusqu’au 6 octobre 2031.

Ces deux hypothèques ont été mentionnées dans l’acte de vente du 26 septembre 2022, la SARL [11] donnant l’ordre au notaire de régler les deux créances concernées (31 381,82 euros au profit de la [20] et 29 005,58 euros au profit du Trésor Public de [Localité 15]) par prélèvements sur le prix de vente.

Dès lors qu’aucun élément du dossier ne permet de supposer que Me [K] aurait été informée de l’existence de difficultés financières de la SARL [11] et de la prise d’une nouvelle hypothèque légale déposée le 20 septembre 2022 par le Trésor public de [Localité 22] au titre d’une créance contre le vendeur, Me [K], qui a pris soin de lever l’état hypothécaire dans un temps relativement proche de l’acte authentique de vente, n’a commis aucune faute en se dessaisissant du prix de vente après avoir désintéressé les créanciers inscrits dont elle avait connaissance.

Cependant, Me [K] a découvert l’existence de l’hypothèque légale prise par le Trésor Public de [Localité 22] le 20 septembre 2022 dès le 30 septembre 2022, date de réception du dernier état hypothécaire établi par le Service de la publicité foncière suite à sa demande de renseignement du 27 septembre 2022.

Or, elle ne conteste pas l’affirmation de la SCI [14] selon laquelle elle n’en a pas immédiatement informé l’acquéreur et ne démontre d’ailleurs aucunement avoir communiqué cette information dont la SCI [14] n’a pris connaissance qu’à la signification par voie d’huissier du commandement de payer du 8 février 2024.

Me [K] a ainsi manqué à son devoir d’information, faute susceptible d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

— sur l’existence d’un préjudice

La SCI [14] soutient avoir subi un préjudice d’immobilisation dès lors que son projet de construction et location d’un bâtiment commercial serait stoppé depuis deux ans suite à la réception du commandement valant saisie immobilière.

Toutefois, il doit être relevé que, dès le 22 mars 2024, la [17], assureur de Me [K], a indiqué par courriel à l’avocat de la SCI [14] son intention de régler la somme réclamée par le Trésor public, et que le 26 mars 2024, la [17] lui a confirmé le règlement et la quittance subrogative signée le jour même par le Trésor public.

Par courriel du 22 avril 2024, la [17] a indiqué à l’avocat de la SCI [14] que le Trésor public avait confirmé la réception du règlement le 10 avril 2024, date à laquelle la [8] a émis un acte de mainlevée totale d’hypothèque légale.

Dans ces conditions, la menace de saisie immobilière pesant sur l’immeuble acquis par la SCI [14] n’a pas duré 2 ans mais du 8 février 2024 au 10 avril 2024.

De plus, à l’exception du permis de construire accordé le 26 juillet 2022 par la mairie d'[24], il doit être relevé que la SCI [14] ne produit aucun élément permettant de démontrer l’existence du préjudice d’immobilisation qu’elle allègue.

En effet, elle affirme dans ses écritures que les travaux de construction auraient dû être réceptionnés avant le 31 décembre 2023, de telle sorte que si un retard a été subi dans l’avancée des travaux, il n’a pu avoir pour cause principale la réception du commandement de payer du 8 février 2024.

Surtout, la SCI [14] ne verse aucune pièce qui établirait une suspension des travaux ou de la mise en location de locaux commerciaux entre le 8 février 2024 et le 10 avril 2024. Elle ne produit d’ailleurs aucun justificatif de l’avancée des travaux, ni même de leur commencement, à la date du 8 février 2024, date du commandement de payer valant saisie immobilière.

En conséquence, en l’absence de démonstration de l’existence d’un préjudice, il convient de débouter la SCI [14] de sa demande d’indemnisation formulée à l’encontre de Me [K].

Sur les demandes accessoires

— sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement .

— sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI [14], partie perdante, supportera la totalité des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la SCI [14] sera condamnée à payer à Me [K] la somme de 2 000 euros .

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, en premier ressort par décision contradictoire et mise à disposition au greffe :

DEBOUTE la SCI [14] de ses demandes à l’encontre de Me [D] [K] ;

CONDAMNE la SCI [14] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI [14] à payer à Me [D] [K] la somme de 2 000 (deux-mille) euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Et le présent jugement a été signé par Thierry WEILLER, Président et Aurore LEMOINE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER