Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 26 proxi fond, 7 août 2025, n° 25/01232

TJ Bobigny 7 août 2025

Arguments

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Accepté
Manquement aux obligations contractuelles
Le tribunal a constaté que le défaut de paiement des loyers depuis plus de cinq ans constitue un manquement grave aux obligations contractuelles, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que l'expulsion des locataires est justifiée en raison de leur occupation illicite des lieux après la résiliation du contrat.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
Le tribunal a constaté que les locataires n'ont pas contesté le montant des arriérés et a ordonné leur paiement.
Accepté
Préjudice subi par l'occupation illicite
Le tribunal a jugé que l'occupation illicite des lieux par les locataires justifie le versement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer.
Accepté
Condamnation aux dépens
Le tribunal a condamné les locataires au paiement des dépens de l'instance, conformément aux règles de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 26 proxi fond, 7 août 2025, n° 25/01232
Numéro(s) :	25/01232
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Alexia DROUX
Parties :	ASSOCIATION AURORE

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX02]

Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/01232 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2UBR

Minute :

JUGEMENT

Du : 07 Août 2025

ASSOCIATION AURORE

Monsieur [B] [G]

Madame [U] [K]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 19 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 07 Août 2025

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

ASSOCIATION AURORE

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [G]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Non comparant

Madame [U] [K]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Alexia DROUX

Monsieur [B] [G]

Madame [U] [K]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-SAINT-DENIS

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat d’insertion socioprofessionnelle et convention de bail glissant à effet du 3 mai 2016, l’association Aurore a donné en location à Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 421,46 € charges comprises.

Suivant commandement en date du 20 novembre 2024, l’association Aurore a mis en demeure Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] de lui payer les loyers impayés échus pour un montant en principal de 30 352,82 € selon décompte arrêté au 7 novembre 2024.

Suivant citation délivrée à étude le 29 janvier 2025, l’association Aurore a attrait Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin.

L’association Aurore a demandé à la présente juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

De prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail glissant pour manquement de Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] à leurs obligations contractuelles;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] ;De condamner Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] au paiement d’une somme de 31 073,12 € au titre de l’arriéré arrêté au 23 janvier 2025 outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;De condamner Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 550 € à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux ;De condamner Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] au paiement d’une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.Le 29 janvier 2025, l’association Aurore a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 19 mai 2025.

À cette audience, l’association Aurore représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 9 mai 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 32 413,72 €. Elle précise avoir abandonné un arriéré de 15 000 € antérieur à un changement de logiciel interne en 2019.

Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter malgré leur convocation régulière.

L’enquête sociale n’a pas été transmise au greffe du tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 20 novembre 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

Aux termes des articles 1103, 1104 et 1194 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public. Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Un contrat de bail glissant doit être analysé comme une convention d’occupation précaire ou temporaire, soit un contrat dans lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaître à l’occupant qu’un droit de jouissance précaire, justifié par des motifs propres à attester de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. En matière de locaux d’habitation, la validité d’une convention précaire dérogatoire aux règles d’ordre public régissant les baux est subordonnée à la caractérisation de l’existence, au moment de sa signature, de circonstances objectives, indépendantes de la seule volonté des parties qui justifient que l’on ne puisse pas conclure un bail ordinaire et qui excluent donc toute volonté de fraude.

En l’espèce, la commune intention des parties de conclure un contrat d’occupation temporaire des lieux ressort explicitement des termes du contrat d’insertion professionnelle et d’accès au logement en bail glissant, notamment de son préambule et de l’article 4, ainsi que de la convention de bail glissant elle-même en ses articles 3 et 6.

Il s’agit d’une sous-location par l’association Aurore, elle-même locataire de l’OPH de [Localité 9], dans le but d’héberger temporairement des personnes en difficulté et d’exercer les actions nécessaires à leur réinsertion.

Le motif invoqué au soutien de la convention de bail glissant n’est ainsi pas constitutif d’une volonté de fraude car il poursuit un but social et d’intérêt général.

L’article 1728 du code civil oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Cette obligation résulte également de l’article 2 du contrat signé par les parties. Il s’agit d’une obligation essentiel du contrat de location.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été régulièrement signifié à Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] le 20 novembre 2024, pour un montant principal de 30 352,82 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux.

L’association Aurore verse par ailleurs au dossier un décompte en date du 9 mai 2025 établissant la situation d’impayé locatif depuis le mois de juillet 2019, hormis deux paiement en 2023, quatre paiements en 2024 et 3 paiements en 2025, n’équivalant pas au montant du loyer courant au demeurant.

Le défaut de paiement du loyer depuis plus de cinq ans caractérise un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat à compter du présent jugement, et l’expulsion de Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] et de tous occupants de leur chef des lieux, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 4111 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, l’association Aurore sera autorisée à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte des stipulations du contrat d’insertion socioprofessionnelle et de la convention de bail glissant que l’occupant est tenu de payer la redevance au terme convenu (article 2 – participation financière de la famille).

En l’espèce, l’association Aurore verse aux débats un décompte arrêté au 9 mai 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse) établissant l’arriéré à la somme de 32 413,72 €.

Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K], absents lors de l’audience, ne produisent en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Il convient par conséquent de condamner conjointement (en l’absence d’élément sur leur situation maritale et de clause de solidarité) Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] à verser à l’association Aurore la somme de 32 413,72 € actualisée au 9 mai 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), au titre des redevances impayées, outre intérêts au taux légal sur la somme de 30 352,82 € à compter du 20 novembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l’association Aurore qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du contrat de bail glissant.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] seront condamnés in solidum à payer à l’association Aurore la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat d’insertion socioprofessionnelle et convention de bail glissant à effet du 3 mai 2016 entre l’association Aurore et Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] concernant le bien situé [Adresse 6] à compter du présent jugement ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile, et AUTORISE l’association Aurore à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] à verser à l’association Aurore la somme de 32 413,72 € actualisée au 9 mai 2025, au titre de l’arriéré comprenant les loyers et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 30 352,82 € à compter du 20 novembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du contrat d’insertion socioprofessionnelle et convention de bail glissant, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] au montant du loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation et au besoin CONDAMNE Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] à verser à l’association Aurore ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] à verser à l’association Aurore la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [G] et Madame [U] [K] au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE