TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eléonore NEAU

Monsieur [R] [K]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04587 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 2]

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 17 juillet 2025

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], Représenté par son syndic le Cabinet IMMOBILIERE DU CHATEAU, SARL dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0726

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [K]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2025 par Karine METAYER, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 17 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04587 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 2]

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [K] est propriétaire du lot n°001 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré AN [Cadastre 5] SEC BR N°[Cadastre 6], soumis au régime de la copropriété représentant 110/10035ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet IMMOBILIERE DU CHATEAU en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [R] [K], par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3 978,41 euros au titre des charges de copropriété, arrêtée au 1er juillet 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation ; 100 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 1500 euros de dommages et intérêts ; 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par Monsieur [R] [K] (110/10035ème).

Appelée à l’audience du 14 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 6 mai 2025.

Des conclusions ont été signifiées par le syndicat des copropriétaires le 10 avril 2025 à Monsieur [R] [K].

A l’audience du 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil, a souhaité actualiser ses demandes et sollicite :

-4 447,11 euros au titre des charges et 363,00 euros au titre des frais de recouvrement, sommes arrêtées au 1er avril 2025 ;

-2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-1 500 euros au titre des dommages et intérêts ;

— La condamnation de Monsieur [R] [K] aux dépens.

Il souligne que Monsieur [R] [K] n’a effectué aucun règlement depuis décembre 2022. Il précise que le copropriétaire conteste les frais de chauffage qu’il déclare être calculés à proportions des tantièmes détenus par chaque copropriétaire, en l’espèce 100/10035. Il précise que l’ancien syndic appliquait une autre clé de répartition. Il fait valoir que les charges de chauffage sont votées en assemblée générale et que la résolution 20 de l’assemblée générale de 2024 a mis au vote le principe de l’instauration d’une clé de répartition du chauffage, qui a refusé d’adopter cette résolution. Il indique qu’aucun recours n’a été formé contre cette assemblée générale.

Monsieur [R] [K] précise qu’il s’agit d’un local commercial et qu’il a été privé de chauffage et sollicite la vérification du chauffage dans son local. Il conteste le montant de la somme qui lui est réclamée, sollicite de régulariser de ses charges et de débouter le Syndicat des copropriétaires de ses autres demandes.

La décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 001, indiquant la répartition des tantièmes (110/10035èmes), établissant l’origine de propriété, ainsi qu’un acte de vente établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [R] [K] ; les appels de charges, provisions sur charges et travaux correspondant à l’arriéré ; les relevés individuels de charge pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025 ;l’historique du compte ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4 810,91 euros (en ce inclus 363,80 euros de frais) ; les procès-verbaux des assemblées générales de 28 octobre 2022, 13 décembre 2022, 22 juin 2023 et 22 février 2024, comportant approbation des comptes des exercices 2121, 2022, et 2023 et de l’exercice écoulé, le vote des budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024, et 2025; les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés ; la mise en demeure de payer la somme de 3 473 euros adressée le 15 décembre 2023 à Monsieur [R] [K] ; une sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024 valant mise en demeure sur la somme de 3 882,86 euros ; le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local ; le contrat de syndic ; les factures de frais de gestion.

En l’espèce, Monsieur [R] [K] a, par courrier du 13 mai 2024 joint, contesté la clé de répartition relatifs aux frais de chauffage, informant que celle clé est 110/ 10035ème et non 147/ 10035ème. Il a réitéré cette contestation à l’audience.

Le syndic de copropriété précise dans son courrier de réponse en date du 28 mai 2024 fourni « que la clé de répartition utilisée par l’ancien syndic (le cabinet KALOS) n’existe pas », proposant à Monsieur [R] [K] de rédiger une demande avec un montant précis à prendre en charge par la copropriété.

Il n’a pas été transmis ni par le syndic, ni par Monsieur [R] [K] de demande en ce sens dans le cadre de la présente procédure.

Au surplus, au regard du règlement de copropriété en date du 29 août 1996 transmis, il apparait que chaque copropriétaire doit participer au frais de chauffage en fonction des tantièmes qu’il détient et qui fait confirme les tantièmes détenus par Monsieur [R] [K] de 110/10035ème.

Il apparait enfin que la résolution 20 de l’assemblée générale du 22 février 2024 portait sur le principe de la création d’une clé de répartition du chauffage. L’assemblée n’a pas adopté cette résolution. Il indique qu’aucun recours n’a été formé contre cette assemblée générale.

Il s’ensuit qu’à ce jour aucune clé de répartition n’existe quant à la répartition des charges de chauffage.

Toutefois, il apparait dans les pièces fournies que la part appliquée à Monsieur [R] [K] était de 147 au lieu des 110 correspondant aux tantièmes inscrits sur la matrice cadastrale.

Il convient donc de recalculer les charges de chauffage à partir de cette clé qui s’élèvent non à 57,87 euros mais à 37,81 euros.

Monsieur [R] [K] fait également état de l’absence de chauffage dans son local mais ne transmet aucun élément à ce titre et ne rapporte pas la preuve de ce désordre. Il s’ensuit qu’il ne pourra être tenu compte de ses déclarations à l’audience.

Au-delà des frais de chauffage, Monsieur [R] [K] ne conteste ni le principe, ni le montant des charges qu’il n’a toutefois pas réglé depuis le 1er janvier 2023.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement en recalculant les frais de chauffage à hauteur de la somme de 4 386,93 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 dont il convient de déduire la somme de 2 933,16 euros correspondant à une reprise de solde débiteur non justifiée en date du 18 janvier 2023.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 363,00 euros qui ont été déduits.

L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 1453,77 euros, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation.

La demande de Monsieur [R] [K] d’enjoindre le syndicat des copropriétaires à la vérification du fonctionnement du chauffage dans son local sera rejetée, cette demande excédant le pouvoir du juge dans le cadre de la présente procédure.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 363,00 euros.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

Il est par ailleurs constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s’applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [R] [K] présente, de manière récurrente depuis 2,5 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, ce qui apparaît à la lecture des décisions d’assemblée générale comme la nécessité de reporter des travaux ou l’instauration d’un appel de fonds pour pallier les impayés.

Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [R] [K]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le cabinet IMMOBILIERE DU CHATEAU :

— la somme de 1453,77 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024, date de l’assignation ;

— la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le cabinet IMMOBILIERE DU CHATEAU, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2025 par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente.