MINUTE N°283

N° RG 25/00226 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C42M

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

DU 04 NOVEMBRE 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [K] [Y]

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [O], né le 01 Janvier 1982 à [Localité 7] (MAROC), demeurant [Adresse 1]

Comparant

Copie M. [O] + grosse Oph [Localité 4] le 04/11/2025

DÉBATS : Audience publique du 07 Octobre 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 04 Novembre 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 11 juillet 2011 à effet au 1er septembre 2011, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] a donné en location à Monsieur [X] [O] et Madame [H] [O] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 489,31 euros pour le logement, 15 euros pour le parking extérieur outre la somme de 61,26 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Selon avenant du 1er décembre 2017, le contrat s’est poursuivi au seul nom de Monsieur [X] [O].

Par acte du 11 mars 2025, Monsieur [X] [O] s’est engagé à régler sa dette locative de 1.030,23 euros par versements de 40 euros en sus du loyer courant à compter du 10 avril 2025.

Le 15 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 2.593,69 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 18 août 2025, fait assigner Monsieur [X] [O] devant ce tribunal, auquel il demande de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au dit bail par l’effet du commandement en date du 15 mai 2025,

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et en prononcer la résiliation,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 2.512,15 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 23 juillet 2025,

— condamner le défendeur à lui payer à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux loués une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges indexé à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans ledit bail,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est du logement qu’il occupe sis [Adresse 2],

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner le défendeur à tous les frais et dépens,

L’affaire a été entendue à l’audience du 07 octobre 2025.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4], représenté par Madame [K] [Y], salariée munie d’un pouvoir, a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 5.132,79 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés au 06 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Comparaissant en personne, Monsieur [X] [O] a contesté le montant des charges de chauffage qui lui sont facturées. Il a indiqué que le chauffage n’était pas allumé puisqu’il a été absent pendant deux hivers, que le bailleur lui a indiqué que le chauffage est collectif alors qu’il est individuel, que son compteur indique que 0,01kWh a été consommé et que personne ne passe relever les compteurs. Il sollicite des délais de paiement et indique qu’il perçoit la somme de 833 euros à titre de pension d’invalidité, qu’il doit payer une pension alimentaire et qu’il a effectué des demandes de relogement qui n’ont pas abouti. Il a remis au bailleur un chèque CRÉDIT MUTUEL de 1.000 euros.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] s’est opposé à tout délais de paiement. Il a accepté le chèque de 1.000 euros remis par le défendeur.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] a été autorisé à produire en délibéré une note sur le paiement du chèque et sur les charges de chauffage.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 04 novembre 2025.

Par note du 03 novembre 2025, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] a indiqué que le chèque a bien été encaissé et que, en ce qui concerne les relevés de chauffage, il y a effectivement dans les logements des compteurs individuels mais que la télérelève n’est pas active et que de ce fait, les charges sont communes et calculées à la surface du logement.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 .

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 6] le 20 août 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 07 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par le locataire au 06 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, s’élève à la somme de 5.132,79 euros. Toutefois le relevé des charges 2024 fait apparaître le montant de 867,80 euros au titre du chauffage. Le bailleur indique que les logements sont munis de compteurs individuels mais que la télérelève n’est pas active et que de ce fait, les charges sont communes et calculées à la surface du logement. Dès lors, le logement de Monsieur [X] [O] étant muni d’un compteur, le bailleur dispose de toutes les informations utiles pour calculer sa consommation exacte de chauffage et il appartient au bailleur de relever ce compteur. Par conséquent, la somme de 867,80 euros au titre du chauffage pour l’année 2024 ne correspond pas à la consommation de Monsieur [X] [O] et devra être déduite. Par ailleurs, le chèque de 1.000 euros remis à l’audience a bien été encaissé. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [X] [O] à payer au demandeur la somme de 5.132,79 – 867,80 – 1.000 = 3.264,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 06 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par acte du 11 mars 2025, Monsieur [X] [O] s’est engagé à régler sa dette locative de 1.030,23 euros par versements de 40 euros en sus du loyer courant à compter du 10 avril 2025. Au vu du décompte, Monsieur [X] [O] n’a pas respecté cet engagement. Au surplus, il n’a pas repris le paiement du loyer courant. Enfin ses ressources mensuelles sont de 833 euros alors que son loyer mensuel se monte à 781,73 euros si bien que ses ressources sont trop faibles pour le logement qu’il occupe. Au vu de l’ensemble de ces éléments, sa demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le contrat de location signé par les parties contient, en son article 14, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 15 mai 2025 pour avoir paiement de la somme de 2.593,69 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis au défendeur de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 15 juillet 2025 par acquisition de la clause résolutoire et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité mensuelle d’occupation due par le défendeur au bailleur sera fixée au montant du loyer et des charges, avec indexation à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans le bail, et ce, à compter du 15 juillet 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés. Il sera précisé que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 781,73 euros.

L’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [X] [O] du 15 juillet 2025 au 30 septembre 2025 étant déjà comprise dans la condamnation intervenue ci-avant au titre de l’impayé locatif, il sera condamné à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au vu de la disparité des situations économiques des parties, il n’y a pas lieu, en équité de faire droit à la demande présentée par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4]

Monsieur [X] [O] est condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] la somme de 3.264,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 06 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus ;

CONSTATE l’acquisition au 15 juillet 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Monsieur [X] [O] en date du 11 juillet 2011 à effet au 1er septembre 2011 portant sur un logement situé [Adresse 2] ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Monsieur [X] [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [X] [O] à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] au montant du loyer et des charges, avec indexation à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans le bail, et ce, à compter du 15 juillet 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

PRÉCISE que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 781,73 euros ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

REJETTE la demande en délais de paiement formée par Monsieur [X] [O] ;

DÉBOUTE L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] du surplus de sa demande ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER