MINUTE N°193

N° RG 25/00112 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C3XW

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE LA GAILLARDE

DU 05 AOÛT 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

Madame [U] [L], née le 02 Juin 1959 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Cédric PARILLAUD, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [N], demeurant [Adresse 3]

Non comparant

Copie M. [N] + grosse M^e Parillaud le 07/08/2025

DÉBATS : Audience publique du 03 Juin 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 05 Août 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 05 mai 2023 à effet au 09 mai 2023, Madame [U] [L] a donné en location à Monsieur [I] [N] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 530 euros, outre la somme de 57 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 09 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 2.417,63 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, Madame [U] [L] a, par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, fait assigner Monsieur [I] [N] devant ce tribunal, auquel elle demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 10 mars 2025,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe sis [Adresse 3],

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 2.904,25 euros au titre des loyers te charges impayés,

— condamner le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation de 548 euros par mois à compter du 10 mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le défendeur aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été entendue à l’audience du 03 juin 2025.

Madame [U] [L], représenté par son avocat, s’est rapportée aux termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 1.530,04 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés au 26 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

Régulièrement cité à personne, Monsieur [I] [N] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 05 août 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Madame [U] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de la Corrèze le 31 mars 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 03 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par le locataire au 26 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, s’élève à la somme de 1.530,04 euros. Toutefois, ce décompte présente ceci de particulier qu’il comprend à la fois des loyers et charges dus au bailleur et les honoraires dus au mandataire. Le mandataire n’étant pas partie à l’instance, il convient de déduire la somme de 671,52 euros au titre de ses honoraires au 09 mai 2023. Par ailleurs, les lignes “Contrib. attentat annuelle MRH”, “Prime mensuelle MRH” et “Frais de courtage MRH” figurent dans ce décompte. Or, l’article IV du contrat de location relatif aux conditions financières du bail ne fait aucune mention de ces frais, étant relevé que, dans l’hypothèse où il s’agirait d’une assurance, ces frais ne seraient pas dus au bailleur mais à l’assureur et à son courtier, lesquels, ainsi que précédemment, ne sont pas parties à l’instance. Il convient en conséquence de déduire la somme de 520,30 euros à ce titre.

Aucun autre élément ne permet de contester le montant de ce décompte. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [I] [N] à payer à la demanderesse la somme de 1.530,04 – 671,52 – 520,30 = 338,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 26 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le contrat de location signé par les parties contient, en son article VIII, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 09 janvier 2025 pour avoir paiement de la somme de 2.417,63 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis au défendeur de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 09 mars 2025 par acquisition de la clause résolutoire et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa

Cet article précise dans son paragraphe VII) que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus et que les délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Le même texte dispose que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, et que dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que le locataire a repris le versement du loyer courant à compter du 03 mars 2025. Seule la somme de 338,22 euros au titre de l’impayé locatif restant due, le défendeur sera autorisé à s’acquitter du montant de sa dette au moyen de 03 versements mensuels successifs de 100 euros chacun, suivis d’un 04ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux du défendeur ou de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique.

En pareil cas, le défendeur sera condamné à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit la somme de 548 euros et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner Monsieur [I] [N] à payer à Madame [U] [L], qui a été contrainte de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [N] est condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer à Madame [U] [L] la somme de 338,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 26 mai 2025, terme de mai 2025 inclus ;

CONSTATE l’acquisition au 09 mars 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Monsieur [I] [N] en date du 05 mai 2023 à effet au 09 mai 2023 portant sur un logement situé [Adresse 3] ;

ACCORDE à Monsieur [I] [N] un délai de 04 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, charges comprises, de 03 mensualités de 100 euros, la 04ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente ;

DIT que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du contrat de location conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [I] [N], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, charges comprises, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, charges comprises :

— DIT que la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ;

— ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Monsieur [I] [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer à Madame [U] [L] une indemnité mensuelle d’occupation de 548 euros et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer à Madame [U] [L] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER