COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

MÉDIATION

N° RG 25/00739 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QMVS

du 19 Mars 2026

affaire : Syndic. de copro. LE PLEIN CIEL, sis [Adresse 1] [Localité 1]

c/ S.A.R.L. PROMOBEL, S.A.R.L. LOREMAG, S.A.S. SEFITEC

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Bastien CAIRE

M^e Jean-joël GOVERNATORI

M^e Céline ORENGO

M^e Jean-marc SZEPETOWSKI

UMEDCAAP

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE DIX NEUF MARS À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 25 Avril 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. LE PLEIN CIEL, sis [Adresse 1] [Localité 1]

Représenté par son syndic en exercice la SARL FORIMMO

[Adresse 2]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Céline ORENGO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. PROMOBEL

C/o RIVIERA REALISATION

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Jean-joël GOVERNATORI, avocat au barreau de GRASSE

S.A.R.L. LOREMAG

C/o RIVIERA REALISATION

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Bastien CAIRE, avocat au barreau de NICE

S.A.S. SEFITEC

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 05 Février 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, le syndicat des copropriétaires LE PLEIN CIEL a fait assigner en référé la SAS société d’études foncières immobilières techniques et commerciales “SEFITEC”.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2025, la société SEFITEC a dénoncé l’assignation et fait assigner en référé la SARL LOREMAG et la SARL PROMOBEL.

À l’audience du 3 février 2026, le syndicat des copropriétaires LE PLEIN CIEL sollicite dans ses conclusions récapitulatives de:

— condamner solidairement les sociétés SEFITEC, LOREMAG et PROMOBEL à remettre en état les lieux conformément aux constatations effectuées par commissaire de justice du 18 octobre 2024 et la liste des désordres dressée le 14 février 2024

— les condamner solidairement à retirer, déposer tout ouvrage, aménagement routier de manière générale tout élément irrégulièrement implanté ou installé sur le fond du syndicat des copropriétaires et ce sous astreinte de 1000 € par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision

— en tant que de besoin en cas d’inaction passée le délai de 30 jours à compter de la signification de la décision, l’autoriser à procéder ou à faire procéder aux travaux de démolition et de remise en état en lieu et place des sociétés

— commettre un notaire afin de rédiger un projet d’avenant à l’acte notarié des 20 février et 4 avril 1990 portant institution de servitude

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS SEFITEC demande dans ses conclusions déposées à l’audience:

— la condamnation solidaire sous astreinte de 1000 € par jour de retard des sociétés LOREMAG et PROMOBEL à remettre en état les lieux conformément aux constatations effectuées par le commissaire de justice du 18 octobre 2024 et la liste des désordres dressée le 14 février 2024

— les condamner sous astreinte et solidarité à retirer, déposer tout ouvrage aménagement routier de manière générale tout élément irrégulièrement implanté ou installé sur le fond du syndicat des copropriétaires LE PLEIN CIEL

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de désignation d’un notaire pour établir un acte modificatif de servitude

— condamner solidairement les sociétés LOREMAG et PROMOBEL à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

La SARL PROMOBEL demande dans ses conclusions en réponse déposées à l’audience:

— à titre principal, de déclarer irrecevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires et la société SEFITEC

— à titre subsidiaire, enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur dans le cadre d’une réunion d’information à laquelle la présence des parties est obligatoire

— à titre infiniment subsidiaire, dire n’y avoir lieu à référé et débouter le syndicat des copropriétaires LE PLEIN CIEL et la SAS SEFITEC de leurs demandes

— condamner le syndicat des copropriétaires LE PLEIN CIEL et la SAS SEFITEC à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Dans ses conclusions en réponse, la SARL LOREMAG demande:

— à titre principal, de déclarer irrecevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires et la société SEFITEC

— à titre subsidiaire, enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur dans le cadre d’une réunion d’information à laquelle la présence des parties est obligatoire

— à titre infiniment subsidiaire, dire n’y avoir lieu à référé et débouter le syndicat des copropriétaires LE PLEIN CIEL et la SAS SEFITEC de leurs demandes

— condamner le syndicat des copropriétaires LE PLEIN CIEL et la SAS SEFITEC à lui payer la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

La jonction des instances a été ordonnée à l’audience et l’affaire mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS :

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative préalable de conciliation

Selon l’article L750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, les sociétés PROMOBEL et LOREMAG soulèvent l’irrecevabilité de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires aux motifs que l’action porte sur des troubles anormaux de voisinage et qu’elle est soumise à la tentative préalable de conciliation prévue par l’article 750-1 du code de procédure civile car ce dernier invoque des atteintes aux parties communes, une altération des conditions d’usage et une gêne excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Le syndicat des copropriétaires LE PLEIN CIEL répond qu’il sollicite la remise en état des parties communes de la résidence après exécution des travaux de réalisation des servitudes prévues par acte notarié, ainsi que la désignation d’un notaire pour régulariser un avenant portant modification de la servitude de raccordement. Il ajoute que ses demandes qui sont indéterminées ne relèvent pas des troubles anormaux de voisinage et portent sur des difficultés d’exécution rencontrées par la société SEFITEC lors de la mise en œuvre des servitudes conventionnelles, en faisant valoir que la remise en état des lieux à laquelle elle s’était engagée en sa qualité de bénéficiaire des servitudes en qualité de propriétaire du fonds dominant n’a pas été réalisée. Il soutient ainsi que la tentative préalable de conciliation prévue par les dispositions susvisées n’est pas applicable car ses demandes portent principalement sur des difficultés d’exécution des servitudes conventionnelles, la référence aux troubles anormaux de voisinage n’étant que subsidiaire.

La SAS SEFITEC s’en rapporte.

Il ressort des éléments versés que le syndicat des copropriétaires LE PLEIN CIEL se plaint de désordres affectant les parties communes suite aux travaux de construction de l’immeuble voisin appartenant à la société SEFITEC et du non-respect des servitudes conventionnelles.

Il est constant que diverses servitudes conventionnelles ont été instituées et grèvent le fonds détenu par le syndicat des copropriétaires LE PLEIN CIEL au profit de celui de la société SEFITEC, notamment une servitude de passage, une servitude de passage de canalisation des eaux usées pluviales et une servitude de branchement sur le réseau des canalisations d’eaux usées pluviales et d’eau potable. Il est prévu dans l’acte que tous les frais d’édification engendrés par les servitudes créées seront à la charge exclusive de la société Paradis construction (aux droits de laquelle vient la société SEFITEC) qui pourra pénétrer sur le terrain et faire réaliser les travaux mais à ses risques et périls sous la surveillance d’un bureau d’études spécialisé.

La société SEFITEC a conclu un contrat de promotion immobilière avec la société PROMOBEL et fait valoir que la société LOREMAG s’est portée garante de l’exécution des engagements de cette dernière.

Il convient cependant de relever que le syndicat des copropriétaires sollicite une remise en état des parties communes, endommagées selon lui, après exécution des travaux de réalisation des servitudes prévues par acte notarié outre la désignation d’un notaire pour régulariser un avenant portant modification de la servitude de raccordement.

Dès lors, que les demandes portent sur l’exécution d’un acte de servitude et la désignation d’un notaire, force est ainsi de considérer que la fin de non recevoir fondée sur l’absence de tentative préalable pour trouble anormal de voisinage, invoquée subsidiairement par le demandeur, n’est en conséquence pas fondée.

La fin de non recevoir sera donc rejetée

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Aux termes des dispositions de l’article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, modifiée par l’article 3 de la loi du 23 mars 2019, le juge peut, en tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne.

Le médiateur désigné informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige, de l’accord de la société SEFITEC pour la régularisation d’un avenant à l’acte notarié portant institution de servitude, des contestations soulevées par une partie des défendeurs sur leur responsabilité quant à la modification du tracé de la servitude et l’imputabilité des désordres allégués, il convient de faire droit aux demandes et d’enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur.

Dans l’hypothèse où celles-ci donneraient leur accord sur le principe d’une médiation judiciaire, il appartiendra au médiateur ayant recueilli cet accord de procéder à la mesure de médiation, conformément aux termes du dispositif de la présente ordonnance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, avant-dire droit et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

DISONS que l’instance enrôlée sous le numéro 25/1150 a été jointe à l’instance enrôlée sous le numéro 25/739 sous ce dernier numéro ;

REJETONS la fin de non recevoir soulevée par les sociétés PROMOBEL et LOREMAG ;

— ENJOIGNONS aux parties de rencontrer le médiateur qui sera désigné par l’UMEDCAAP avant la date de l’audience à laquelle est renvoyée l’affaire ;

DISONS que le médiateur désigné prendra directement contact avec les parties et leurs avocats pour organiser cette rencontre ;

DISONS que le médiateur désigné informera le juge des référés, sur la boîte mail structurelle dédiée : [Courriel 1] en précisant le numéro de RG, du nom du médiateur qui sera chargé de la séance d’information (qui pourra éventuellement avoir lieu en Visioconférence) ;

RAPPELONS que la présence de toutes les parties à cette réunion est OBLIGATOIRE, en application des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, modifié par l’article 3 de la loi du 23 mars 2019 ; la présence des conseils étant recommandée ;

RAPPELONS que la séance d’information est gratuite ;

DISONS que si l’accord des parties à une mesure de médiation est recueilli en l’absence des avocats ceux-ci en seront informés par le médiateur ;

DISONS que le médiateur désigné informera le juge des suites qui ont été données par les parties à la séance d’information, sur la boîte mail structurelle dédiée [Courriel 1] en précisant le nom du service et le numéro de RG, au plus tard huit jours avant la date de renvoi figurant en fin de la présente ordonnance ;

DISONS dans l’hypothèse où toutes les parties donneraient leur accord à la médiation ainsi proposée, le médiateur ayant procédé à la réunion d’information, aura alors pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose ; il commencera les opérations de médiations dès la consignation de la provision ci-après fixée ;

FIXONS la durée de la médiation à trois mois, à compter de la première réunion de médiation ;

DISONS que la durée de la médiation pourra, le cas échéant, être prorogée, avec l’accord des

parties, pour une période maximum de trois mois, à la demande du médiateur ;

FIXONS la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de 800 euros ;

DISONS que les parties devront verser chacune 400 euros directement entre les mains du médiateur au plus tard lors de la première réunion ;

DISPENSONS la partie éventuellement bénéficiaire de l’aide juridictionnelle de ce règlement par application de l’article 22 alinéa 3 de la loi 2019-222 du 23 mars 2019 et disons qu’il sera procédé à la rétribution du médiateur et de l’avocat conformément aux dispositions de l’article 111-1 de la loi n 2020-1721 du 29 décembre 2020 et des dispositions du décret 2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et relatif à l’aide juridictionnelle et à l’aide à l’intervention de l’avocat dans les procédures non juridictionnelles ;

DISONS que le médiateur devra immédiatement aviser le juge de l’absence de mise en œuvre de cette mesure, ou de son interruption, et tenir le juge informé des difficultés éventuellement

rencontrées dans l’exercice de sa mission ;

DISONS qu’à l’expiration de sa mission, le médiateur devra informer le juge de ce que les parties sont parvenues ou non à trouver une solution au litige qui les oppose ;

DISONS que le rapport de mission, qui ne fera pas mention des propositions transactionnelles éventuellement avancées par l’une ou l’autre des parties, sera remis au greffe, ainsi qu’à chacune des parties, avant le 19 juillet 2026 ;

DISONS que, sur requête conjointe ou sur la demande de la partie la plus diligente, le juge pourra de nouveau être saisi pour statuer de toutes difficultés nées de l’exécution de la présente décision ;

DISONS qu’en cas d’accord, les parties pourront nous saisir à tout moment pour faire homologuer ledit accord par voie judiciaire ;

DISONS qu’à tous les stades, le médiateur communiquera avec le juge et son greffe sur la boîte mail structurelle dédiée : [Courriel 1] en précisant le n de RG ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience du Vendredi 12 Mai 2026 à 9h00, pour qu’il soit statué sur la suite de la procédure ;

DISONS que dans l’hypothèse où toutes les parties donneraient leur accord à la médiation ainsi proposée, l’affaire sera susceptible de faire l’objet d’un nouveau renvoi afin de permettre au médiateur d’exercer sa mission et disons que le greffe avisera le médiateur de cette nouvelle date de renvoi ;

DISONS que le médiateur désigné devra faire connaître quatre jours au moins avant cette deuxième date l’état d’avancement de sa mission et sa demande éventuelle de prolongation de la mesure.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS