TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 2]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 11 43

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/03247 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YQOW

Minute : 24/00844

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : Me [G], avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire :

C/

Madame [N] [V] NEE [C]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Cabinet LE NAIR BOUYER

Copie délivrée à :

Mme [V] [N]

M le sous-préfet de la SSD

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l’audience publique du 21 MARS 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERRE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, demeurant [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par la SELARL LE NAIR BOUYER & ASSOCIES, Avocats aux barreau du Val d’Oise

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [N] [V] NEE [C], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page sur 6

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23/12/2014 prenant effet le 22/12/2014, la S.A d’HLM EFIDIS a consenti à Mme [N] [V] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 12], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 396,21 €, outre les provisions sur charges. Un dépôt de garantie a été versé par la locataire équivalant à un mois de loyer hors charges.

Le 16/01/2019, la société EFIDIS a fait l’objet d’une fusion absorption par la S.A d’HLM CDC Habitat Social.

Par exploit de commissaire de justice délivré le17/11/2023, la S.A d’HLM CDC Habitat Social, venant aux droits de la S.A d’HLM EFIDIS, a fait citer Mme [N] [V] née [C] (ci-après, Mme [N] [V]) devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, aux fins et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail concernant le logement et, subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat sur le fondement de l’article 1741 du code civil,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la [Localité 9] publique,

— dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la défenderesse défendeur à lui payer :

. la somme de 4 552,40 € représentant l’arriéré de loyers et charges arrêté au 06/10/2023, ainsi que les loyers et charges dus à compter du 07/10/2023 jusqu’à résiliation du bail,

. d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant des loyers et des charges normalement exigibles, à compter de la résiliation des contrats et jusqu’à parfaite libération des lieux,

. la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la défenderesse au paiement des entiers dépens.

Le service départemental de prévention des expulsions locatives n’a pas transmis le bilan social et financier.

A l’audience du 21/03/2024, la S.A d’HLM CDC Habitat social, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 9 326,79 €, hors frais de procédure, terme du mois de février 2024 inclus. Elle a expliqué que la locataire a effectué un paiement supérieur au montant du loyer avant l’audience mais qu’eu égard au montant important de la dette locative, elle s’oppose à tout délai et qu’elle demande le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

La présidente d’audience a soulevé d’office la possibilité d’octroyer un échéancier pour le règlement de la dette et l’avocat du bailleur social a renouvelé son opposition pour le même motif.

Mme [N] [V], citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 16/05/2024, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Le bailleur social actualise le montant de la créance à la somme de 9 326,79 €, déduction ayant été faite à juste titre de la somme totale de 399,00 € correspondant à des frais qui relèvent des dépens et ne sont jamais assimilables à la dette locative, mais, par son absence, Mme [N] [V] n’ayant pu en débattre, l’actualisation de la dette doit être écartée. Il convient en outre de préciser que la dette réclamée à l’audience est en partie constituée de l’application depuis le mois de janvier 2024 d’un forfait mensuel de SLS d’un montant de 2 405,90 €, pour défaut de réponse au formulaire d’enquête sociale.

Au jour de l’assignation, la S.A CDC Habitat social réclame paiement de la somme totale de 4 552,40 €, selon décompte arrêté au 30/09/2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse, déduction ayant été faite d’une première application du SLS, ce dont elle justifie par la production de l’historique du compte de la locataire.

Mme [N] [V] qui ne démontre aucun paiement libératoire, doit être condamnée à payer la somme de 4 552,40 €, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2023 inclus.

Conformément à l’article 24,§ II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie deux mois avant la délivrance de l’assignation, le bailleur en justifiant, par l’avis de réception du 26/07/2023, de la notification de la situation d’impayés de la défenderesse.

Conformément à ce même article, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 21/11/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande de résiliation pour défaut de paiement est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023 « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, le bail prévoit à l’article 7 de ses conditions générales sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, mais la loi d’ordre public du 27 juillet 2023 a été rendue applicable dès le 29 juillet 2023.

Un commandement de payer dans un délai de 6 semaines la somme en principal de 2 604,76 € correspondant aux impayés de loyers et charges a été signifié à la locataire le 03/08/2023. Cet acte rappelait les articles 24 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

La défenderesse n’a pas soldé la dette dans le délai de deux mois applicable au jour du commandement de payer et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies le 14/09/2023 à minuit.

Il ressort des nouvelles dispositions de l’article 24 V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Le paragraphe VII de l’article 24 prévoit que « – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, Mme [N] [V] ne s’est pas présentée et n’a formulé aucune demande d’échéancier emportant la suspension de la clause résolutoire, ce qui interdit au juge de l’envisager. Dès lors, le bail est résilié depuis le 15/09/2023 et l’expulsion de Mme [N] [V] doit être ordonnée selon les modalités qui seront détaillées au dispositif.

L’expulsion étant prononcée, les biens laissés dans le local d’habitation suivent la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire. Il n’y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Depuis le 15/09/2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux, Mme [N] [V] est tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation, en lieu et place du loyer et des charges du logement qui sera fixée au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Elle sera condamnée à son paiement à compter du terme du mois d’octobre 2023 et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux, avec remise des clés ou par expulsion.

La défenderesse a repris le paiement régulier de l’entier loyer et plus depuis le mois de décembre 2023 ce qui permet au juge de soulever d’office la possibilité de lui accorder un plan d’apurement.

A défaut de diagnostic social et financier, l’examen du relevé de compte de la locataire permet de constater d’une part que l’aggravation importante de la dette résulte exclusivement de l’application du SLS forfaitaire depuis le mois de janvier 2024 puisque celle-ci a repris le paiement régulier du loyer et des charges et a versé des compléments. Locataire depuis 10 ans, le décompte permet de constater que la dette est apparue en décembre 2021 mais qu’elle a été longtemps stabilisée aux alentours de 1 970 € et que, hormis quelques rares impayés, elle s’acquitte de façon régulière de paiements au moins partiels du loyer, ce qui confirme sa volonté d’honorer son obligation de paiement et sa bonne foi. Il en ressort enfin un certaine capacité de paiement qui devrait permettre de solder la dette dans le délai imparti, surtout si elle finit par justifier de ses ressources auprès du bailleur social qui déduira au moins partie de la majoration forfaitaire du montant du loyer.

En conséquence, il convient de lui accorder un plan d’apurement de la dette sur 36 mois comme le prévoit la loi et selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Aux termes du dispositif de l’acte introductif d’instance, la S.A d’HLM CDC Habitat Social demande la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 800 € mais sans aucun fondement juridique et sans même évoquer l’existence d’un quelconque préjudice distinct de celui pouvant résulter des retards de paiement puisqu’elle ne motive pas sa demande. Surabondamment, la bonne foi de la défenderesse a été démontrée.

Il convient de la débouter de ce chef de demande.

Mme [N] [V], qui succombe à l’instance, sera condamnée au paiement des dépens. L’équité commande en revanche de rejeter les prétentions fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel, mis à la disposition des parties par les soins du greffe,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23/12/2014 portant sur le logement situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 12] ont été réunies le 14/09/2023 à minuit, et que le bail est résilié depuis le 15/09/2023 ;

Ordonne à Mme [N] [V] née [C] de libérer lieux et de les laisser libres de tout occupant de son chef avec restitution des clés au bailleur social ou à son mandataire, en respectant les obligations de tout locataire sortant ;

Dit qu’à défaut pour Mme [N] [V] de volontairement libérer les lieux et de restituer les clés, la S.A d’HLM CDC Habitat Social pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef y compris, le cas échéant, avec l’assistance d’un serrurier ou de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation dont Mme [N] [V] est redevable depuis le 05/09/2023 au titre du logement et du parking, au montant des loyers qui auraient été dû si le bail et le contrat de location s’étaient poursuivi, augmentés des charges dont il sera justifié ;

Condamne Mme [N] [V] à payer à la S.A d’HLM CDC Habitat Social venant aux droits de la S.A d’HLM EFIDIS, la somme de 4 552,40 euros (quatre mille cinq cent cinquante-deux euros et quarante centimes) au titre des arriérés de loyer, charges et indemnités d’occupation du logement, terme du mois de septembre 2023 inclus ;

Condamne Mme [N] [V] à payer à la S.A d’HLM CDC Habitat Social l’indemnité d’occupation telle que fixée plus haut, à compter du terme du mois d’octobre 2023 et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

Rappelle, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-[Localité 10] sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-[Localité 10]

[Adresse 11]

[Localité 6] ;

Dit que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Déboute la S.A d’HLM CDC Habitat Social de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute la S.A d’HLM CDC Habitat Social de ses demandes plus amples ou contraires, en ce comprise la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [N] [V] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelle que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi fait et jugé le 16/05/2024,

Et ont signé,

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE