TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02043 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I52D

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [N] [G]

né le 24 Septembre 1973 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

— comparant

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [V] [W]

né le 12 Octobre 1966 à [Localité 6] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

— non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Nathalie LEMAIRE : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 janvier 2019, M. [N] [G] a loué à M. [V] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 80,00€.

Par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, M. [N] [G] a fait délivrer au locataire une sommation de payer la somme de 3 040,00 € au titre des loyers et charges échus au mois de novembre 2023 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, M. [N] [G] a fait assigner M. [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 3 840,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes dues à cette date (3 040 €), à compter de l’assignation pour le surplus dû au jour de l’assignation (480 €) et à compter de la décision à intervenir pour le surplus (320 €),ordonner la capitalisation des intérêts sur ces trois montants,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation et jusqu’à la libération complète des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts et 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 30 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 septembre 2024.

A cette audience, M. [N] [G] comparaît et sollicite le bénéfice de son acte d’assignation.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [V] [W] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est établi que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est donc soumis aux principes issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 18 décembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 30 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu’au 10 septembre 2024, la dette locative de M. [V] [W] s’élève à la somme de 3 840,00 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

L’expulsion de M. [V] [W] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [V] [W] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, M. [N] [G] sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [W] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [N] [G] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [V] [W] sera condamné à verser au demandeur la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 7 janvier 2019 entre M. [N] [G], d’une part, et M. [V] [W], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [N] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [W] à verser à M. [N] [G] la somme de 3 840,00 € (trois mille huit cent quarante euros) selon décompte arrêté au 10 septembre 2024, mois de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [V] [W] à verser à M. [N] [G] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [N] [G] de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [V] [W] à verser à M. [N] [G] une somme de 500,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 décembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,