MINUTE N°280

N° RG 25/00085 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C2Q2

DÉCISION : REPUTEE CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

DU 04 NOVEMBRE 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [S] [Z] [K], né le 11 Septembre 1971 à [Localité 2], demeurant [Adresse 6]

Représenté par M^e Sandrine BERSAT, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEURS :

Madame [J] [N], née le 28 Janvier 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 7]

Représentée par M^e Chrystèle CHASSAGNE-DELPECH, avocat au barreau de BRIVE, substituée par M^e Laurence BENTEJAC, avocat au barreau de BRIVE

Copie Me [Localité 3]-Delpech, M. [T] + grosse M^e Bersat le 04/11/2025

Monsieur [F] [M] [T], né le 01 Décembre 1987 à [Localité 5] (CONGO), demeurant [Adresse 7]

Non comparant

DÉBATS : Audience publique du 07 Octobre 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 04 Novembre 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er juillet 2018 à effet au même jour, Monsieur [B] [K] a donné en location à Madame [J] [N] et Monsieur [F] [T] un logement situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 460 euros, outre la somme de 15 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Monsieur [B] [K] est décédé en avril 2019 et Monsieur [O] [K] vient à ses droits.

Le 19 avril 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de régler la somme principale de 10.097,04 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a, par acte de commissaire de justice des 07 et 09 janvier 2025, fait assigner Madame [J] [N] et Monsieur [F] [T] devant ce tribunal, auquel il demande de :

— prononcer la résiliation du bail souscrit le “1er juillet 2008” (sic) ,

— ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est du logement qu’ils occupent sis [Adresse 8],

— Fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 460 euros, égale au montant du loyer et indexé comme lui, augmentée des charges, et ce à compter du 1er juin 2024 jusqu’à la libération complète des lieux constatée par la remise des clés au bailleur,

— condamner les défendeurs à lui payer la somme de 11.009,04 euros (pour la période de décembre 2021 à décembre 2024) au titre des loyers et charges impayés,

— condamner les défendeurs à lui payer la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les défendeurs aux dépens en ceux compris les frais de commandement de payer du 19 avril 2024 et le coût des actes d’exécution éventuels qui seraient à la charge de Monsieur [O] [K].

Par lettre du 18 janvier 2025, Madame [J] [N] a informé Monsieur [O] [K] qu’elle demandait la “désolidarisation du contrat de location qui nous lie suite à ma désintégration des locaux depuis mon départ le 12 septembre 2024”.

L’affaire a été entendue à l’audience du 07 octobre 2025.

Monsieur [O] [K], représenté son avocat, s’est rapporté aux termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 8.740,52 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Représentée par son avocat, Madame [J] [N] s’est rapportée aux termes des conclusions qu’elle a déposées le 02 octobre 2025 et a demandé de :

— constater qu’elle a versé la somme de 5.504,52 euros,

— constater qu’elle a donné préavis par courrier recommandé du 18 janvier 2025,

— juger que le préavis est de trois mois, conformément aux dispositions de la de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— débouter le demandeur de ses demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Régulièrement cité à personne, Monsieur [F] [T] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 04 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [O] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 09 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 4] le 09 janvier 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 07 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’étendue des obligations de Madame [J] [N]

L’article 12 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

L’article 15 de la même loi prévoit que :

— lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

— le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

— le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Sur le congé donné par Madame [J] [N]

Par lettre du 18 janvier 2025, Madame [J] [N] a informé Monsieur [O] [K] qu’elle demandait la “désolidarisation du contrat de location qui nous lie suite à ma désintégration des locaux depuis mon départ le 12 septembre 2024”. Si Madame [J] [N] a quitté les lieux le 12 septembre 2024, elle ne justifie pas avoir donné congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’un commissaire de justice ou par acte remis en main propre contre récépissé ou émargement. Dès lors, cette lettre du 18 janvier 2025, par laquelle elle informe le bailleur qu’elle a quitté les lieux et qu’elle n’est plus solidaire de l’exécution des obligations du contrat s’analyse en une lettre de congé. Le préavis est de trois mois de telle sorte que Madame [J] [N] est tenue des obligations du contrat jusqu’au 18 avril 2025.

Sur la solidarité

L’article 446-2-1 du code de procédure civile dispose en son deuxième alinéa que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de celles-ci que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Dans le dispositif de son assignation, Monsieur [O] [K] ne sollicite pas la condamnation solidaire des défendeurs. Il évoque dans une lettre officielle du 03 octobre 2025 la clause de solidarité prévue par l’article VII du contrat prévoyant que le locataire donnant congé est tenu solidairement du paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles pendant une durée de six mois à compter de la date d’effet du congé et il conclut cette lettre en indiquant qu’il maintient ses demandes à l’encontre de Madame [J] [N]. Toutefois, et ainsi qu’il a été dit ci-avant, il ne sollicite pas la condamnation solidaire des défendeurs dans le dispositif de son assignation, de sorte que les dispositions de l’article VII du contrat de location ne peuvent recevoir application.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers et charges dus par les locataires au 18 avril 2025, date de fin du préavis donné par Madame [J] [N], est de 11.009,04 + (3 x 475) + (475 /30 x 18) = 12.719,04 euros montant duquel il convient de déduire les versements de la caisse d’allocations familiales du 1er janvier 2025 au 18 avril 2025 de 782,20 euros, d’où un total dû de 12.719,04 – 782,20 = 11.936,84 euros. La demande étant une condamnation conjointe et non solidaire, chacun des défendeurs est tenu d’une somme de 11.936,84 / 2 = 5.968,42 euros. Madame [J] [N] a payé la somme de 5.504,52 euros. Elle doit en conséquence la somme de 5.968,42 – 5.504,52 = 463,90 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 avril 2025.

Monsieur [F] [T] demeure débiteur de la somme de 5.968,42 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 avril 2025 et de la somme de (475/30 x 12) + (475 x 5) = 2.565 euros du 19 avril 2025 au 30 septembre 2025 sous déduction de la somme de 256,80 euros versée par la caisse d’allocations familiales, soit un total de 5.968,42 + 2.565 – 256,80 = 8.276,62 euros au 30 septembre 2025.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [J] [N] sera condamnée à payer à Monsieur [O] [K] la somme de 463,90 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date du commandement de payer, et Monsieur [F] [T] sera condamné à payer à Monsieur [O] [K] la somme de 8.276,62 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date du commandement de payer.

Monsieur [O] [K] ne sollicite pas les loyers et charges du 1er octobre 2025 au prononcé de la résiliation.

Sur le prononcé de la résiliation

Monsieur [O] [K] ne sollicite pas la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire alors que son commandement de payer visait la clause résolutoire prévue à l’article VIII du contrat de location, mais le prononcé de la résiliation, de sorte qu’il convient d’examiner les manquements des locataires à leurs obligations.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [F] [T] reste devoir la somme de 8.276,62 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2025. Le défaut de paiement des loyers par le locataire constitue un manquement d’une gravité telle qu’il justifie la rupture du contrat à ses torts. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du contrat au 04 novembre 2025, date de prononcé du présent, aux torts de Monsieur [F] [T] et d’accueillir la demande en expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [K] sollicite une indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2024. Toutefois, et ainsi qu’il a été observé ci-avant, il ne demande pas la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire mais le prononcé de la résiliation. Dès lors, la rupture du contrat n’intervient pas deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 avril 2024 mais lors du prononcé de la résiliation. L’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [F] [T] au bailleur sera fixée à la somme de 460 euros, égale au montant du loyer et indexée comme lui, augmentée des charges, et ce à compter du 05 novembre 2025 jusqu’à la libération complète des lieux constatée par la remise des clés au bailleur. Monsieur [F] [T] sera condamné à payer ladite indemnité.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité impose de condamner Monsieur [F] [T] à payer à Monsieur [O] [K], qui a été contraint de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [J] [N] a remboursé la quasi-totalité de sa dette. Il n’y a pas lieu, en équité, de faire droit à la demande à son égard.

Sur les dépens

Monsieur [F] [T] est condamné aux dépens, lesquels comprendront notamment les frais de commandement de payer du 19 avril 2024 et le coût des actes d’exécution éventuels.

Selon la même motivation que précédemment, la demande à l’égard de Madame [J] [N] est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE que Madame [J] [N] a résilié le contrat de location à effet au 18 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [J] [N] à payer à Monsieur [O] [K] la somme de 463,90 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024 ;

CONDAMNE [F] [T] à payer à Monsieur [O] [K] la somme de 8.276,62 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024 ;

PRONONCE à effet au 04 novembre 2025, et aux torts de Monsieur [F] [T], la résiliation du contrat de location qui lui a été consenti par Monsieur [B] [K], aux droits duquel vient Monsieur [O] [K], le 1er juillet 2018 à effet au même jour, portant sur un logement situé [Adresse 8] ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Monsieur [F] [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [F] [T] à Monsieur [O] [K] à la somme de 460 euros, indexée comme le loyer et augmentée des charges et ce, à compter du 05 novembre 2025 jusqu’à la libération complète des lieux constatée par la remise des clés au bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer à Monsieur [O] [K] ladite indemnité et ce, à compter du 05 novembre 2025 jusqu’à la libération complète des lieux constatée par la remise des clés au bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer à Monsieur [O] [K] la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [K] du surplus de sa demande ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] aux dépens, lesquels comprendront notamment les frais de commandement de payer du 19 avril 2024 et le coût des actes d’exécution éventuels.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER