N° RG 25/00033 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C44C

Décision : Contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 FÉVRIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffières : Maryse FAUREL, Cadre greffier lors des plaidoiries et Aurore LEMOINE, Cadre greffier, lors des délibéré et mise à disposition

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [T] [O], né le 07 Septembre 1960 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Comparant

DÉFENDEURS :

Monsieur [Q] [H], né le 19 Janvier 1994 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Céline REGY, avocat au barreau de TULLE, substituée par M^e Chloé SANCHEZ, avocat au barreau de TULLE

Copie certifiée conforme M. [O] + copie exécutoire M^e Regy le 24/02/2026

Madame [M] [V] épouse [H], née le 28 Janvier 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3] (GUADELOUPE)

Représentée par M^e Céline REGY, avocat au barreau de TULLE, substituée par M^e Chloé SANCHEZ, avocat au barreau de TULLE

SAISINE : Assignation en référé du 18 Août 2025

DÉBATS : Audience Publique du 06 Janvier 2026

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 24 Février 2026

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 11 décembre 2017 à effet au même jour, Monsieur [J] [T] [O] a donné en location à Monsieur [Q] [H] un logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 405 euros, outre la somme de 11 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Par acte séparé du 29 décembre 2017, Madame [M] [V] épouse [H] s’est constituée caution solidaire en garantie des engagements pris par Monsieur [Q] [H].

Le 09 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 1.045,13 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte. Le commandement de payer a été dénoncé à la caution le 15 mai 2025.

Faisant valoir que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a, par actes de commissaire de justice des 29 juillet 2025 et 18 août 2025 fait assigner en référé Monsieur [Q] [H] et Madame [M] [V] épouse [H] devant ce tribunal, auquel il demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme provisionnelle de 1.625,38 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 juillet 2025, avec intérêts de droit,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer les loyers et charges impayés postérieurement au 15 juillet 2025 jusqu’au prononcé de la décision, avec intérêts de droit,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer, à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux loués, une indemnité d’occupation égale au loyer et charges, laquelle sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 06 janvier 2026.

Monsieur [J] [T] [O], comparaissant en personne, a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 3.072,62 euros au 22 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus. Il fait valoir que l’acte de cautionnement est valable, que le prix du loyer au m² est inférieur aux prix pratiqués à [Localité 3], que l’IRL du 4ème trimestre 2017 a été inscrit sur le bail lors de la remise des clés mais que Monsieur [Q] [H] n’avait pas son exemplaire ce jour là et qu’enfin l’appartement loué est d’une superficie de 43,15 m² habitable mais qu’il a fourni au locataire en supplément un local de rangement de 9,58 m² dont le locataire détient la clé.

Représentés par leur avocat, Monsieur [Q] [H] et Madame [M] [V] épouse [H], reprennent oralement les termes de leurs conclusions et demandent de :

Vu l’article 834 du code de procédure civile,

Vu la de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— débouter Monsieur [J] [T] [O] de ses demandes dirigées contre Madame [M] [V] épouse [H] ès qualités de caution,

— condamner Monsieur [J] [T] [O] à payer à Madame [M] [V] épouse [H] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Monsieur [J] [T] [O] de ses demandes à l’encontre de Monsieur [Q] [H] et le renvoyer à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond,

— condamner Monsieur [J] [T] [O] à payer à Monsieur [Q] [H] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [J] [T] [O] aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 24 février 2026.

MOTIFS

Sur les demandes à l’encontre de Madame [M] [V] épouse [H]

L’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur du 29 janvier 2017 au 25 novembre 2018, dispose dans ses deux derniers alinéa :

“Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement”

L’acte de cautionnement rédigé par Madame [M] [V] épouse [H] ne comporte pas la reproduction manuscrite de l’avant-dernier alinéa de l’article susvisé. Par conséquent, l’acte de cautionnement est nul et les demandes de Monsieur [J] [T] [O] à l’encontre de Madame [M] [V] épouse [H] sont rejetées.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [Q] [H]

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur l’indexation du loyer

L’exemplaire du contrat produit par Monsieur [J] [T] [O] comporte la mention de la valeur de l’indice de référence des loyers à prendre en compte à la date d’effet du contrat alors que l’exemplaire produit par Monsieur [Q] [H] ne comporte aucune mention. Par conséquent, il existe une contestation sérieuse quant à l’indexation du loyer.

S’agissant de la somme réclamée par Monsieur [J] [T] [O], il convient de rappeler que la date d’effet du contrat est le 11 décembre 2017. Or, le décompte qu’il produit débute à février 2025 et fait état d’un loyer, provision pour charges comprises, de 448,28 euros de sorte qu’il a appliqué la clause de révision. En l’absence de production d’un décompte débutant à la date d’effet du contrat, il n’est pas possible de déterminer à quelle date les indexations ont été appliquées et, par suite, de déterminer la somme effectivement due. Il existe dès lors une contestation sérieuse sur la somme objet du commandement de payer et sur celle objet de la demande.

Sur la surface du logement

Le contrat de location indique en sa première page que la surface du logement est de 50m². Or Monsieur [J] [T] [O] reconnaît que la surface réelle est de 43,15 m². Il ne produit aucune pièce justifiant de l’accord qu’il invoque selon lequel il aurait fourni au locataire, qui l’aurait accepté, un local de 9,58 m². Cet écart de surface est de nature à justifier une contestation sérieuse quant au montant du loyer réclamé.

Au vu de l’ensemble de ces contestations sérieuses, les demandes de Monsieur [J] [T] [O] à l’encontre de Monsieur [Q] [H] sont rejetées et il sera renvoyé à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [J] [T] [O] est débouté de sa demande.

L’équité impose de condamner Monsieur [J] [T] [O] à payer à Monsieur [Q] [H] et Madame [M] [V] épouse [H] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Monsieur [J] [T] [O] est condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTONS Monsieur [J] [T] [O] de ses demandes à l’encontre de Madame [M] [V] épouse [H] ;

DÉBOUTONS Monsieur [J] [T] [O] de ses demandes à l’encontre de Monsieur [Q] [H] et le RENVOYONS à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;

DÉBOUTONS Monsieur [J] [T] [O] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [T] [O] à payer à Monsieur [Q] [H] et Madame [M] [V] épouse [H] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [T] [O] aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT